【正文】 193 第四章 現(xiàn)場銷售工作規(guī)范 195 銷售準(zhǔn)備工作 195 銷售價格管理要點 199 銷售合同范圍與草擬注意事項 201 銷售面積確定操作要點 202 銷售工程設(shè)計裝修注意事項 204 廣告方案與實施操作 206 銷售過程管理要點 209 房產(chǎn)價格折扣管理指引 211 銷售收款指引 214 第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范 217 客戶服務(wù)部職責(zé) 217 客戶資料管理指引 218 退換房辦理指引 220 更名辦理指引 222 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 房地產(chǎn)項目開發(fā)管理工作指引 目 錄 第一部分 投資管理 第一章 項目投資管理制度 6 第二章 項目建議書編制指引 9 第三章 項目可行性研究報告編制指引 11 第四章 項目立項評審決策指引 19 第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理 第一章 項目設(shè)計管理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程 25 第三章 建筑方案設(shè)計作業(yè)流程 26 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計作業(yè)流程 27 第五章 規(guī) 劃設(shè)計指引編制要點 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書編制要點 33 第七章 項目規(guī)劃方案評審指引 36 第八章 建筑單體方案評審指引 38 第九章 景觀設(shè)計任務(wù)書編制要點 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 附：項目規(guī)劃設(shè)計方案簡評表 46 施工圖審查意見表 49 第三部分 工程管理 第一章 工程管理組織 51 管理組織機(jī)構(gòu) 51 項目經(jīng)理部的組織 管理 52 第二章 經(jīng)濟(jì)合同管理 55 經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定 55 工程類合同編制要點 59 標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點 61 對外合同及付款簽批的意見 63 合同付款管理程序 66 附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（ 500 萬元以上） 68 經(jīng)濟(jì)合同審批表（ 500 萬元以下） 69 經(jīng)濟(jì)合同付款審批表 70 合同管理臺帳 71 第三章 采購與招標(biāo)管理 72 招標(biāo)管理規(guī)定 72 材料設(shè)備采購規(guī)定 78 甲供材料設(shè)備采購操作要點 81 乙供采購指定品牌及限價操作指引 83 附：招標(biāo)文件審批表 85 中標(biāo)通知書 86 投標(biāo)承諾函 87 履約保證金保函 88 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 6 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 客戶按揭代辦指引 224 第六章 營銷費用制度 226 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 計劃配套部組織相關(guān)部門對相關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測算，經(jīng)初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。 項目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析； 2）專項的市場調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析； 3）項目初步定位； 4）資金來源 計劃及融資方案； 5）投資估算； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務(wù)部、市場部、工程造價部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。 總經(jīng)理辦公會要求補(bǔ)充論證的項目，由計劃配套部在規(guī)定時間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會審議。凡合資合作項目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項，必須按本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第二章 項目投資管理工作流程圖 設(shè)定開發(fā)項目目標(biāo) 進(jìn)行市場調(diào)研 市場部等相關(guān)部門配合進(jìn)行項目調(diào)研，提供調(diào)查資料 進(jìn)行市場定位 相關(guān)部門參與定位、分析 提出《項目建議書》 總經(jīng)理辦公會審批 進(jìn)行項目論證、可行性分析 相關(guān)部門參與可行性分析 編制《 項目可行性報告》，并組織相關(guān)部門討論，根據(jù)建議進(jìn)行修改 總經(jīng)理辦公會評審《項目可行性報告》 報投資決策委員會審議 總經(jīng)理辦公會評審?fù)ㄟ^后，計劃配套部根據(jù)評審意見修改《項目可行性報告》 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 3 項目概況 宗地位置 宗地現(xiàn)狀 四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。 4 法律及政策性風(fēng)險分析 土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項目地塊的政府文件。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ǜ綀D：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。） 項目周邊的社區(qū)配套 1）周邊 3000 米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園 、銀行、郵局等設(shè)施狀況。 規(guī)劃控制要點 1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積； 2）住宅 建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積； 3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 5）控高； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 土地升值潛力初步評估 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 規(guī)劃手續(xù) 規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件。 3）政策性風(fēng)險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發(fā)的影響。 總體評價 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場定位。 6 工程及銷售計劃 1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。 7 投資收益分析 成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。 3）敏感性分析：成本變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動各項指標(biāo)的變化。 劣勢 從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 24 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第 五章 項目立項評審決策指引 1 項目可行性評審方式和要求 項目立項的評審經(jīng)兩步 完成，包括總經(jīng)理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。 擬開發(fā)項目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇； 3）項目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性； 4）開發(fā)項目規(guī)模； 5）開發(fā)項目檔次； 6）目標(biāo)客戶選擇。 資源能力評價 1）開發(fā)項目對近期經(jīng)營計劃的影響； 2）資金來源的可行性； 3）項目開發(fā)管理能力； 4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。評審會應(yīng)保證充足的時間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評審提出的問題、意見和建議。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?