【正文】 俊地潤(rùn)豐 202065 第一篇 項(xiàng)目概況及地塊價(jià)值分析 一 、項(xiàng)目位置及概況 項(xiàng)目位置： 本案地塊位于南寧市良慶區(qū)，地處良慶區(qū)五象大道沿海大道交匯處，大沙田三角廣場(chǎng)附近。 西面為江南客運(yùn)站，是大江南進(jìn)入市區(qū)的主要中轉(zhuǎn)車(chē)站，周邊配套齊全，各住宅項(xiàng)目也已經(jīng)入住，生活十分方便，生活氣氛濃厚。 周邊配套： 周邊的生活配套 ： 以物流、商貿(mào)、行政設(shè)施為主，良慶區(qū)各行政部門(mén)幾百名集中在該區(qū)域等，生活配套齊全。 根據(jù)五象新區(qū)規(guī)劃，大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)區(qū)主要定位為五象 新區(qū) 的購(gòu)物中心、 娛樂(lè) 中心、商業(yè)中心 ，以 購(gòu)物 、商業(yè)為主，在五象大道、金象大道、銀海大道圍合區(qū)的商業(yè)氛圍已經(jīng)形成；五象新區(qū)核心區(qū)定位 為行政辦公中心、文化體育中心、金融信息服務(wù)中心、環(huán)境優(yōu)雅的居住中心、休閑娛樂(lè)中心 ，以辦公、居住和娛樂(lè)為主；本案地塊處于五象新區(qū)大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)黃金位置 ,地勢(shì)平整，約 畝，由開(kāi)發(fā)商以 萬(wàn) /畝的價(jià)格拍入，地價(jià)成本相對(duì)較低，總體風(fēng)險(xiǎn)較小。 周邊生活配套齊全，商業(yè)、商務(wù)、居住都相對(duì)便利！ 地塊周邊集中了良慶區(qū)大部分行政單位，而且銀行、學(xué)校、娛樂(lè)、菜市、商場(chǎng)等主要生活配套齊全，適宜商業(yè)、商務(wù)辦公與居住。 三 、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ S） 位置優(yōu)勢(shì)： ? 南寧大江南三大主要大道交匯處 （ 銀海大道、五象大道、星光大道 ） —— 大沙田三角 廣場(chǎng) 。 規(guī)模 、地標(biāo) 優(yōu)勢(shì) ? 該項(xiàng)目可擬建 30 層以上標(biāo)志性建筑，總建筑面積可大 5 萬(wàn)㎡以上，擬建筑產(chǎn)品有 商業(yè) 、商務(wù) 與住宅組成，具有優(yōu)越的規(guī)模 、地標(biāo) 優(yōu)勢(shì)。 （二）項(xiàng)目劣勢(shì) （ W） 形象劣勢(shì) 地塊本為大沙田主要的菜市場(chǎng)， 周邊為大沙田民宅區(qū)，建筑以 80、 90 年代的普通住宅為主，現(xiàn)在已經(jīng)陳舊， 環(huán)境相對(duì)混雜，周邊 環(huán)境形象差 。 ? 項(xiàng)目周邊公寓項(xiàng)目少，上檔次的公寓更少 。 ? 五象嶺國(guó)家森林公園規(guī)劃建設(shè)的啟動(dòng)、邕江下游的整治工程啟動(dòng)，將大大改善生活自然環(huán)境 。 第二篇 市場(chǎng)分析 一、 良慶區(qū)整體市場(chǎng)表現(xiàn)： 房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在初級(jí)階段 非常典型的城市新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征。 ? 市場(chǎng)供求 ： （ 1）、住宅：目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來(lái)在售樓盤(pán)相對(duì)少，供應(yīng)量少，上規(guī)模、上檔次的中高檔產(chǎn)品更少，上規(guī)模、上檔次的中高檔產(chǎn)品主要集中在邕江沿線與五象大道、銀海大道沿線，如邕江沿線的 琴海彩蝶居、秋月藍(lán)灣。 （ 2）商業(yè)：區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來(lái)上規(guī)模、上檔次的商業(yè)項(xiàng)目只有金盛財(cái)富廣場(chǎng)、鑫利華商城、陽(yáng)光新城的一街區(qū)，目前在售商業(yè)樓盤(pán)更少，供應(yīng)量也少，只有金盛財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)在銷(xiāo)售，能成功出售的只有金盛財(cái)富廣場(chǎng)、陽(yáng)光新城，能招商經(jīng)營(yíng)成功的也只有 金盛財(cái)富廣場(chǎng)，金盛財(cái)富廣場(chǎng)引進(jìn)了南城百貨引起了不少轟動(dòng)，也帶來(lái)火爆的銷(xiāo)售場(chǎng)面，目前招商已經(jīng)招滿。風(fēng)尚兩個(gè)項(xiàng)目，但這兩個(gè)項(xiàng)目是小戶型住宅項(xiàng)目，而不是辦公的商務(wù)公寓。隨著城市發(fā)展，人口不斷增加，特別是商業(yè)、商貿(mào)的不斷發(fā)達(dá)，相關(guān)酒店配套需求更加強(qiáng)烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的酒店項(xiàng)目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。 （ 2）商業(yè)：區(qū)域商業(yè)還是三線城市私人宅基地住房臨街商鋪為主，上規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目只有金盛財(cái)富廣場(chǎng)、鑫 利華商城、陽(yáng)光新城的一街區(qū)三個(gè)項(xiàng)目，能算得上大型商業(yè)項(xiàng)目也只有金盛財(cái)富廣場(chǎng)、鑫利華商城兩個(gè)而已，這兩個(gè)項(xiàng)目得商業(yè)品 質(zhì)、規(guī)模也只是中等而已。 （ 3）大盤(pán)開(kāi)發(fā)：當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)相對(duì)較充足，大盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有的規(guī)模優(yōu)勢(shì)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的影響將非常巨大， 因此 該項(xiàng)目雖然地塊小，但總建筑規(guī)模屬中檔以 上高層 項(xiàng)目 。 B\引領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)房?jī)r(jià)走勢(shì)，房?jī)r(jià)突破的引導(dǎo)者。目前良慶區(qū)城市規(guī)模只有大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、 沿海經(jīng)濟(jì)走廊開(kāi)發(fā)區(qū) 兩個(gè)區(qū)，常住人口為 10 萬(wàn)，流動(dòng)人口在 5 萬(wàn)左右 。 片區(qū)定位： 良慶區(qū)行政、商務(wù)、 休閑 、娛樂(lè)中心 。 ? 市場(chǎng)供求 ： （ 1）、住宅：目前 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來(lái)在售樓盤(pán)相對(duì)少，供應(yīng)量少，上規(guī)模、上檔次的中高檔產(chǎn)品更少，上規(guī)模、上檔 次的中高檔產(chǎn)品主要集中在邕江沿線、五象大道沿線，如邕江沿線的 琴海目前在售的只有錦繡年華、新加坡城、陽(yáng)光新城、鑫金怡園，其他已經(jīng)是尾盤(pán)銷(xiāo)售。隨著城市發(fā)展，各大住宅小區(qū)的交付使用，人口不斷增加，相關(guān)商業(yè)配套需求更加強(qiáng)烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。隨著城市發(fā)展，各大住宅小區(qū)的交付使用，人口不斷增加，相關(guān)商務(wù)配套需求更加強(qiáng)烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的商務(wù)項(xiàng)目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。 ? 市場(chǎng)價(jià)格 ： （ 1） 住宅：目前當(dāng)?shù)刈≌谑蹣潜P(pán)主力單價(jià)在 35004100 元 /㎡；只有集中在 3500－ 3800 元 /㎡。 （ 3） 商務(wù)公寓、酒店式公寓：區(qū)域公寓、酒店以三線城市私人宅基地住房為主，該區(qū)域沒(méi)有商務(wù)公寓、酒店式公寓項(xiàng)目 ? 市場(chǎng)趨勢(shì) ： （ 1）城市化水平： 城建規(guī)模較大，城市化水平相對(duì)較高，根據(jù)“十一五”規(guī)劃發(fā)展，預(yù)計(jì)今后城市化發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，未來(lái)市場(chǎng)需求的量和質(zhì)將會(huì)穩(wěn)步提升。 （ 4）產(chǎn)品優(yōu)化：目前 區(qū)域 消費(fèi)主要以 110 ㎡以下戶型為主，而且 有 價(jià)格 優(yōu)勢(shì) ，因此建議本項(xiàng)目以小戶型產(chǎn)品為主 。 C\填補(bǔ) 區(qū)域商務(wù)、酒店式公寓稀缺 的市場(chǎng)空白， 超前 產(chǎn)品潛在需求的供應(yīng)者。 分析： 該項(xiàng)目小戶型銷(xiāo)售非常成功，早早售罄，剩余大戶型，商業(yè)部分也非常成功，特別是招商很成功。 陽(yáng)光新城 地段： 良慶區(qū)金沙大道 269 號(hào) 規(guī)模： 占地面積 320200 ㎡ ， 總建筑面積約 550000 ㎡ 規(guī)劃： 多層，一梯兩戶、一梯四戶 戶數(shù)： 4800戶 容積率： 綠化率 ： 31％ 小區(qū)配 套： 近 55 萬(wàn)㎡超大社區(qū)，社區(qū)內(nèi)各大學(xué)校、銀行、郵局、超市、公交車(chē)站一應(yīng)俱全。 分析： 該項(xiàng)目規(guī)模為良慶區(qū) 大型 項(xiàng)目； 一期， 建筑形態(tài)為多層 一梯兩戶、一梯四戶 建筑，南北朝向，與區(qū)域市場(chǎng)需求吻合；戶型以實(shí)用型小兩房（ 7585 ㎡）、 三房（ 95120㎡）為主， 戶型設(shè)計(jì)與需求吻合 ，一期已經(jīng)售罄 ； 二期高層以大戶產(chǎn)品為主，出現(xiàn)滯銷(xiāo)，主要原因是只依賴邕江海岸自然環(huán)境，而區(qū)域市場(chǎng)總體環(huán)境不成熟，而且該項(xiàng)目單打獨(dú)搗打高端產(chǎn)品無(wú)法打造區(qū)域性高端產(chǎn)品市場(chǎng)，該區(qū)域目前市場(chǎng)與中高端住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)剛性要求不吻合 。 金康二期商業(yè)招商不成功，主要原因是商業(yè)所依賴的人口密度不高、配套不成熟，商圈沒(méi)形成。目前銀海大道在修路，估計(jì)推盤(pán)時(shí)間推遲到 6月份以后。目前銀海大道在修路，估計(jì)推盤(pán)時(shí)間推遲到 5月份以后。 （ 1）城市化發(fā)展處于初級(jí) 向中級(jí)發(fā)展 階段，房地產(chǎn)市場(chǎng) 開(kāi)始向中級(jí)發(fā)展。 （ 4）消費(fèi)者購(gòu)房理念初級(jí)化 走向成熟階段，對(duì)品質(zhì)、品位開(kāi)始有所要求，但區(qū)域 不適合開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品。 以市場(chǎng)對(duì)公寓的認(rèn)可，上規(guī)劃上檔次的商務(wù)公寓、酒店式公寓逐漸被認(rèn)可并發(fā)展成為一種趨勢(shì)的機(jī)會(huì)，主打公寓概念以實(shí)現(xiàn)對(duì)高層建筑市場(chǎng)的突破。 良慶區(qū)目前在售小戶型價(jià)格為 3500－ 4100 元 /㎡ 。 商鋪價(jià)格定位 大型的商業(yè)項(xiàng)目 是目前良慶區(qū)市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，而城市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，良慶區(qū)商業(yè)中 心位置，而該區(qū)域只有二個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，而該地塊本為商業(yè)中心的黃金位置，這給予本項(xiàng)目一個(gè)天機(jī)難逢的機(jī)遇。 因此項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售價(jià)格保守價(jià) 萬(wàn)元