【正文】 ????????????????? ????? ? ? 7 市場(chǎng)調(diào)研分析 ?????????????? ????? ? ?? 8 項(xiàng) 目 SWOT 分 析 ????????????? ????? ? ??? 9 第三章 市場(chǎng)定位建議 形象定位 ???????????????? ????? ? ?? 11 命名建議 ???????????????? ????? ? ?? 13 客戶定位 ????????????? ????? ? ????? 13 第四章 項(xiàng)目規(guī)劃建議 開發(fā)建議 ??????????????? ????? ? ??? 14 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)建議 ????????? ????? ? ????? 15 戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃建議 ??????????? ????? ? ??? 16 配套設(shè)施 規(guī)劃建議 ??????????? ????? ? ??? 18 物業(yè)管理 ???????????????? ????? ? ?? 19 項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議 ?????? ????? ? ???? 19 第五章 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議 營(yíng)銷通路策略 ?????????????? ????? ? ?? 21 銷售時(shí)機(jī)和銷售階段安排 ???????? ????? ? ??? 23 營(yíng)銷推廣策略 ????????????? ????? ? ?? 28 價(jià)格策略 ???????????????? ????? ? ?? 32 商鋪營(yíng)銷策略 ?????????????? ????? ? ?? 39 項(xiàng)目 VI設(shè)計(jì)及 推廣費(fèi)用預(yù)算 ???? ??? ????? ? ?? 41 第六章 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 成員及合作方式 ? ? ?? ???? ? ????? ? 45 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 一 章 荊門 市場(chǎng) 宏觀分析 城市概況 荊門城市位置 “楚塞三湘接，荊門九派通”。 近 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng) 2020 年 實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長(zhǎng) %、 %、 13%；規(guī)模以上工業(yè)增加值突破 100 億元，達(dá)到 億元，實(shí)現(xiàn)利稅 34 億元，分別增長(zhǎng) 23%和 100%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) 20%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。 總之， 荊門 市場(chǎng)具有全國(guó)一切后發(fā)市場(chǎng)的共同特點(diǎn)，起步晚、發(fā)展快、后續(xù)潛力大。 周邊市政配套和生活配套列表 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 備 注 生活類商業(yè)配套 周邊 2公里無大中型商業(yè)中心和超市 可引入商業(yè)中心或超市 醫(yī)療配套 和平醫(yī)院 距項(xiàng)目 3 公里 范圍內(nèi) 教育配套 東寶中學(xué) 距項(xiàng)目 3 公里 范圍內(nèi) 其 它 化纖廠、印 染廠、農(nóng)舍、鐵路 距項(xiàng)目 3公里 范圍 內(nèi) 項(xiàng)目名稱 地理位置 建筑總面積（平米） 均價(jià)（平米 /元 ） 果園新城 荊門 果園三路 45000 1300 龍泉山莊 荊門 象山大道北端 107000 1800 丁香園二期 荊門 泉口路 60000 2400 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 荊門市 整個(gè) 市場(chǎng)銷售現(xiàn)狀 項(xiàng) 目 SWOT 分 析 本次 SWOT 分析主要 結(jié) 合宏 觀經(jīng)濟(jì)環(huán) 境、中 觀 市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán) 境、微觀層 面的消 費(fèi) 者定量 調(diào)查結(jié) 果 進(jìn) 行描述。 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 三 章 市場(chǎng) 定位 建議 形象定位 形象 概念 定位 通過深入的分 析，我司對(duì) 該 項(xiàng)目的整體 項(xiàng)目 形象定位為： “ 歐陸風(fēng)情 時(shí)尚社區(qū) ” （ 中高端 復(fù)合式花園 社區(qū)） 住宅： 異域風(fēng)情高尚社區(qū) 商業(yè)： 羅馬 風(fēng)情商業(yè)街 創(chuàng)新是建筑的靈魂。它將猶如一股風(fēng)暴般席卷整座城市，引發(fā)居住空間和居住環(huán)境改革的浪潮?？梢哉f，目前歐陸風(fēng)格仍然是荊門市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)。由于 荊門 的房地產(chǎn)開發(fā)處于初級(jí)階 段，我們的目標(biāo)客戶剛剛從樸實(shí)的生活中解脫出來，向往一種精雕細(xì) 琢的奢華感。 “家園”是縮寫了羅馬整個(gè)古城，蘊(yùn)含著打造東寶區(qū)一道亮麗的異域高尚社區(qū)。 產(chǎn)品定位 根據(jù)市場(chǎng)分析和項(xiàng)目本身特色，產(chǎn)品定位為： 中高端 復(fù)合式花園社區(qū)。為此我們建議 如下： ▲圍繞 “坡地 ”作為景觀的重頭戲，根據(jù)物業(yè)布局， 重點(diǎn)規(guī)劃在小區(qū)中設(shè)立 “散步道 ”，以此劃分出不同區(qū)域、不同景觀、不同類別的戶型（ “散步道 ”建議為石階的形式）； ▲在 “散步道 ”設(shè)置特色景觀，以原創(chuàng)性的主題園藝小品為節(jié)點(diǎn)，將以 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 人工河、集中綠地、小區(qū)各組團(tuán)特色景觀連接起來，使每一戶都非常接近各特色景觀，從而把園藝小品與景觀貫穿起來成為小區(qū)居民活動(dòng)的重要場(chǎng)所； ▲在小區(qū)主入口處建造別具一格、景色怡人特色景觀，獲得豐富多變的空間和突顯別墅住宅區(qū)的高雅特色； ▲道路走向應(yīng)符合進(jìn)出人流去向，道路設(shè)計(jì)應(yīng)有排除雨水，建筑物與車行道保持一定距離一般少于 3 米。 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 該 住宅 項(xiàng)目 在滿足人們居住生活的要求上，不外乎 四 大功能區(qū)域，下面按不同單套 建議如下 ： 客廳 客廳是 住宅 空間中最公共的區(qū)域之一，是給人第一印象和 感受的場(chǎng)所，主要用于接待客人而不涉及主人及主 人家庭私密生活。 臥室 臥室 一般 主臥 的面積較大，便是如何在主 臥 房這個(gè)重頭戲上作出自已的特色是我們 應(yīng)當(dāng)考慮的。建議本項(xiàng)目 不同建面的 “ 陽臺(tái) ” 像平臺(tái)回廊與花園部分可根據(jù)不同房型，不同體量及其所處的景觀適當(dāng)布置。 籃球場(chǎng)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、健身中心、 茶餐廳 、洗衣店、 桌 球室等，配備的這些設(shè)施為小區(qū)住戶提供良好的休閑環(huán)境，更大程度上提高本案的物業(yè)附加值。 建議項(xiàng)目引入 知名 的物業(yè)管理公司做顧問，建立智能化高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理架構(gòu)，提供管 家式物業(yè) 服務(wù)。綠地中央可鋪設(shè)一些藝術(shù)小徑，既增加美感，又方便住戶進(jìn)出 。而綠化在規(guī)劃、設(shè)計(jì)上、配置上的好壞，會(huì)使綠化的效果大相徑庭。 報(bào)紙媒體營(yíng)銷 根據(jù) 荊門 消費(fèi)者的喜好，建議選擇《 荊門晚報(bào) 》 ，利用其地產(chǎn)專欄，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳炒作。本項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)包裝主要包括工地圍墻、建筑樓體、中心園林、售樓處、看樓通道、樣板房等。 從消費(fèi)者 調(diào)研結(jié)論中我們知道，多數(shù)消費(fèi)者是從朋友那里獲取房源信息的。 銷售時(shí)機(jī)和銷售階段安排 （一）、銷售前提條件 在正式銷售前，我們須達(dá)到如下銷售條件： ? 銷售現(xiàn)場(chǎng) 準(zhǔn)備就緒，售樓中心裝飾裝修及氛圍布置完畢 ； ? 完成“ 四 個(gè)一工程”：一個(gè)引人矚目的大門；一 所裝修到位的售樓處；一組精美的園林景觀；一組各具風(fēng)格特點(diǎn)的樣板房； ? 銷售人員培訓(xùn)完畢，各職能工作人員安排到位 ； 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 ? 各項(xiàng)預(yù)售許可法律手續(xù)辦理完備 ； ? 銀行按揭準(zhǔn)備工作完成 ； ? 銷售資料及配備物料準(zhǔn)備就緒（如樓書、海報(bào)、折頁、模型、洽談桌椅、客戶登記本等） ； ? 各項(xiàng)宣傳工作準(zhǔn)備就緒 ； （二）、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)評(píng)估 預(yù)計(jì) 2020 年 5 月開盤銷售： 此方案在一定程度上避免未來強(qiáng)大的市場(chǎng)壓力， 但前提是需要滿足項(xiàng)目銷售的各項(xiàng)前提條件 ，且保證上 述各項(xiàng)工作能夠如期完成到位。 根據(jù) 荊門市 報(bào)紙媒體特點(diǎn)、本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)及消費(fèi)者調(diào)查，報(bào)紙媒體選擇主要考慮以下幾種： ? 主要報(bào)紙媒體：《 荊門 晚報(bào)》 ? 輔助報(bào)紙媒體：《 荊門 日?qǐng)?bào)》 B、 電視 目前 荊門 地產(chǎn)市場(chǎng)廣告基本以制作 電視專題片的形式為多。 D、 VI導(dǎo)示系統(tǒng) 總策略：由區(qū)逐漸輻射全市的立體 VI 導(dǎo)示體 系。 ? 平時(shí)在市區(qū)人流繁華區(qū)域設(shè)立戶外展銷點(diǎn)，并配備看樓專車運(yùn)送 客戶至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看樓。 2) 輔助媒體選擇： （ 1）、廣播 荊門 廣播臺(tái)等 ； （ 2）、手機(jī)短信 通過手機(jī)短信息向目標(biāo)客戶群宣傳本項(xiàng)目 ； （ 3）、 信函 郵遞或報(bào)紙夾報(bào) 通過信函郵寄或報(bào)紙夾報(bào)向客 戶宣傳本項(xiàng)目信息。 （一）、價(jià)格策略 低開高走策略 項(xiàng)目開盤 均價(jià) 以 1800元 /㎡ 價(jià)格低價(jià)入市，以其 高性價(jià)比迅速引爆市場(chǎng)，待項(xiàng)目聚集一定人氣后，逐步提高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)總體價(jià)格走高。 價(jià)格提升策略 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 視銷售率和銷售時(shí)機(jī)，“小幅、多頻、快跑”實(shí)施提價(jià)策略，最終實(shí)現(xiàn)理想的均價(jià)，給客戶不斷升值的價(jià)值空間。 原則上，以 2000 元 /㎡為基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以 荊門 市場(chǎng)為依據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目自身情況，初步將價(jià)格細(xì)分如下： 類型 均價(jià) 元 /M2 層差 元 /M2 景差 元 /M2 戶型差（元 /M2） 平層 躍式 復(fù)式 小高 2100 2030 4080 / / +40 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 多層 1900 4050 60100 / +20 +60 花園洋房 2200 6080 100150 / +40 +80 （ 1）、平均單價(jià) 此處我們選取五個(gè)可參考樓盤，在影響定價(jià)地主要因素方面進(jìn)行評(píng)分比較，用各樓盤總分與定價(jià)比作為參照，從中計(jì)算出本項(xiàng)目地具體定價(jià)范圍。 （ 2）、平均總價(jià)：以平均戶型面積與平均單價(jià)相乘 平均總價(jià)： 125 1900＝ 萬元人民幣 樓層差異性策略 層差價(jià)的制定在項(xiàng)目銷售過程中，起著舉足輕重的作用，如果層差太大，就可能