紅星美凱龍生活廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案-wenkub
2023-04-25 13:06:14 本頁(yè)面
【正文】 %回報(bào)一次性返還，即第一年至第三年的租金一次性返還，作為購(gòu)房?jī)?yōu)惠，直接在房?jī)r(jià)里扣除，實(shí)際上是變相提高售價(jià)。 動(dòng)線規(guī)劃 設(shè)計(jì)科學(xué)合理的動(dòng)線規(guī)劃，使商場(chǎng)內(nèi)部人流均衡，最大限度地規(guī)避經(jīng)營(yíng)死角。部分客戶為謀生計(jì)而選擇沿街店鋪，主要為自營(yíng)。 三、泰興專業(yè)市場(chǎng)分布 泰興專業(yè)市場(chǎng)主要包括 ? 建材市場(chǎng) ? 家具市場(chǎng) ? 銀杏市場(chǎng) ? 摩托車(chē)市場(chǎng) ? 農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等 泰興專業(yè)市場(chǎng)主要以建材市場(chǎng)為主 ◆ 目前泰興市共有大小建材市場(chǎng) 5個(gè) ◆ 體量在 30至 100畝不等 ◆ 多數(shù)集中在江平路沿線 （包括富麗華、浙江商貿(mào)城、蘇中批發(fā)城、涌金等） 另外分布在濟(jì)川路 北二環(huán)路（好來(lái)居）。 2023年，泰興市 128萬(wàn)人口中， ，城鎮(zhèn)化水平為 %， 2023年泰興市城鎮(zhèn)化水平已達(dá)到 %以上。營(yíng)銷(xiāo)策劃方案（初步） 二 00七年七月二十七日 泰興 紅星美凱龍生活廣場(chǎng) 第一部分 市場(chǎng)分析 ?泰興城市規(guī)劃布局 ?泰興房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 ?泰興專業(yè)市場(chǎng)分布 ?本案區(qū)位及競(jìng)爭(zhēng)格局 ?本案 SWOT分析 城中片區(qū) 城東片區(qū) 城北片區(qū) 濱江工業(yè)組團(tuán) 一、泰興城市規(guī)劃布局 二、泰興房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 泰興市房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 泰興市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資金額變動(dòng)情況 年份 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資額 (萬(wàn)元 ) 9522 8419 8734 14870 23098 30411 34852 22650 57655 58905 增長(zhǎng)率 (％ ) － (1)投資開(kāi)發(fā)情況 ?2023年和 2023年 ， 泰興市的投資開(kāi)發(fā)量均達(dá)到了 50萬(wàn)方左右 ， 其中商業(yè)的開(kāi)發(fā)量較少 ，占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的 10%以下 ， 即近兩年商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量 每 年 小 于 5 萬(wàn) 平 方 米 。 (4)支撐泰興市房產(chǎn)銷(xiāo)售量大幅增長(zhǎng)的主要原因 ?人口增長(zhǎng)拉動(dòng)需求 2023年人口普查顯示，泰興市 19歲－ 15歲（ 1981年－ 1985年出生）和 14歲－ 10歲（ 1986年－ 1990年出生）兩個(gè)年齡階段的人口分別是 56955人和 99358人。 四、本案區(qū)位及競(jìng)爭(zhēng)格局 涌金商業(yè)廣場(chǎng) ２、金漢馬國(guó)際家具展銷(xiāo)中心 ３、蘇中批發(fā)城 ４、浙江商貿(mào)城 ５、富麗華裝飾城 ６、好來(lái)居家飾廣場(chǎng) 本案區(qū)位 1 3 4 5 6 2 同類項(xiàng)目售價(jià)及租金水平 涌金商業(yè)廣場(chǎng) 物業(yè)位置：江平中路、泰常路 公開(kāi)時(shí)間： 2023年 11月 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 3月 銷(xiāo)售周期： 1年半 占地面積： 102畝（一期） 樓層均價(jià)： 1F： 4180元 /平方米 2F： 2780元 /平方米 3F： 2180元 /平方米 總體均價(jià)： 3046元 /平方米 租金： /平方米 /天起 優(yōu)惠措施：返租 前 4年 7%，后 6年 8% 付一年租金送 5個(gè)月 （可經(jīng)營(yíng)十七個(gè)月）； 付半年租金送 2個(gè)月 （可經(jīng)營(yíng)八個(gè)月）。 投資型客群 此類型客群主要為中小型企業(yè)老板、公務(wù)員及事業(yè)單位員工，他們參加工作多年，手頭有較多閑散資金，追求的是投資效益，在物業(yè)的投資選擇上較為理性，比較重視市場(chǎng)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)前景。 定價(jià)策略 根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際變化情況，另行制訂價(jià)格策略 。從總價(jià)里直接扣除，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，實(shí)際上是 3年不付租金，而投資者因?yàn)榻档土耸赘堕T(mén)檻也易于接受。 3. 有利于快速回籠資金，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但本案體量過(guò)大，周期過(guò)長(zhǎng)，可能適得其反，所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)太大，建議不采用。 開(kāi)盤(pán)期： 擬定 2023年 4月 26日（星期六） 具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間根據(jù)一期銷(xiāo)售情況及二期會(huì)員卡發(fā)放量而定。 ◆ 針對(duì)客戶貪便宜、從眾與盲目等心理，在開(kāi)盤(pán)期，應(yīng)不斷擴(kuò)大與表現(xiàn)項(xiàng)目的投資價(jià)值，制造具有充分吸引力的誘餌，再通過(guò)各種刺激力的營(yíng)造，產(chǎn)生強(qiáng)大的集客力。 區(qū)域銷(xiāo)控 對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商鋪在開(kāi)盤(pán)前，在銷(xiāo)控表上以自營(yíng)區(qū)保留，對(duì)較難去化的商鋪，可以品牌圖示法，引導(dǎo)去化。 ?通過(guò)不同樓層推案的先后順序與相繼入市，以新發(fā)售量刺激前一階段尾盤(pán)銷(xiāo)售，同時(shí)也形成客戶選擇在樓層上的性價(jià)比差，供銷(xiāo)售中進(jìn)行第二層面上的擠壓式銷(xiāo)售。 3. 正確認(rèn)識(shí)與涌金商業(yè)廣場(chǎng)的競(jìng)合關(guān)系，共同打造泰常路板塊。 第六部分 階段性推廣計(jì)劃 引導(dǎo)期推廣計(jì)劃 開(kāi)盤(pán)期推廣計(jì)劃 強(qiáng)銷(xiāo)期推廣計(jì)劃 持續(xù)期推廣計(jì)劃 尾盤(pán)期推廣計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)周期 蓄水期 強(qiáng)銷(xiāo)期 持續(xù)期 清盤(pán)期 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2023年 812月 （ 10/1國(guó)慶節(jié)、 10/6中秋節(jié)） 2023年 12月 212023年 1月 31 （ 12月 21日開(kāi)盤(pán)） 2023年 2月 1— 2月 30 （ 2月 7日春節(jié)） 2023年 3月 13月 30 工程進(jìn)度 吊頂完成 內(nèi)裝修開(kāi)始 結(jié)構(gòu)封頂取預(yù)售許可證 外立面裝修完成 內(nèi)裝修完成 竣工驗(yàn)收 銷(xiāo)售目標(biāo) 客戶積累達(dá) 1000— 15
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