xxxx年無(wú)錫集智廣場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品定位思路及營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告(1)-wenkub
2023-03-29 22:46:17 本頁(yè)面
【正文】 南瀕太湖 ， 東與蘇州接壤 ， 西與常州交界 ， 京杭運(yùn)河從中穿過(guò) 。 ?全市總面積為 ， 城市下屬７區(qū)２市 。 ?公路： 31 104國(guó)道穿過(guò)無(wú)錫。 2023年?duì)幦〗ǔ绍壍澜煌?2號(hào)高速鐵路車(chē)站線(xiàn)和 3號(hào)東西城際線(xiàn) 。 2023年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 4992億元 ， 比上年增長(zhǎng)%， 排名長(zhǎng)三角區(qū)域第 3位 ， 僅次于上海和蘇州 。 宏觀市場(chǎng)分析 經(jīng)濟(jì)概況 21500220232250023000235002400024500250002023年 2023年無(wú)錫市近年人均收入水平表（元）近年無(wú)錫房地產(chǎn)投資分析1 4 9 4 . 5 31 6 7 5 . 3 72 1 2 9 . 43 3 9 . 1 8 4 0 3 . 2 9 4 0 7 . 7 32 2 . 6 9 %2 4 . 0 7 %1 9 . 1 5 %050010001500202325002023年 2023年 2023年單位：億元0%5%10%15%20%25%30%固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)/ 固定資產(chǎn) 2023年，無(wú)錫居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)達(dá)到 ，人均可支配收入超越 25000元，同比 2023年 增長(zhǎng) 10％左右 ，人民生活水平不斷提高。 宏觀市場(chǎng)分析 “十一五”規(guī)劃 無(wú)錫市“十一五”期間，確立了 “三個(gè)優(yōu)化、四個(gè)名城、五個(gè)中心、六個(gè)前列” 的政策方針。 ?走在六個(gè)前列： 在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面走在全省前列；在優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)方面走在全省前列；在加快應(yīng)用科技創(chuàng)新、建設(shè)創(chuàng)新型城市方面走在全省前列；在節(jié)約利用能源、集約利用土地方面走在全省前列；在保護(hù)環(huán)境、建設(shè)生態(tài)城市方面走在全省前列；在加快“五個(gè)統(tǒng)籌”、建設(shè)和諧社會(huì)方面走在全省前列。 ?錫山區(qū) 轄 5個(gè)街道、 4個(gè)鎮(zhèn)，77個(gè)行政村， 39個(gè)社區(qū)居委會(huì)和 1個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、 1個(gè)商務(wù)區(qū)。建區(qū)以來(lái)，錫山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了令人矚目的成績(jī)，基本形成 “優(yōu)一強(qiáng)二快三” 的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，率先全面建成小康社會(huì)。地處長(zhǎng)三角“大交通”的匯集處，水陸空交通十分便捷，是蘇南地區(qū)聯(lián)結(jié)上海經(jīng)濟(jì)圈的重要門(mén)戶(hù)，也是華東地區(qū)人流、物流、信息流和資金流的重要集聚地。堅(jiān)持規(guī)劃先行，積極打造 Spark和 Vpark兩大特色功能園區(qū)，完成科技創(chuàng)業(yè)園、服務(wù)外包園等概念性規(guī)劃。 ?目前還處于工地狀態(tài) ， 地塊無(wú)任何建筑和施工跡象 。 原產(chǎn)品定位： A： 1— 4F 為配套裙房； B： 5— 15F 為酒店，每層 24個(gè)客房，共 264個(gè)客房； C： 16— 23F 為挑高 式公寓，每層 24個(gè)單元，共 192個(gè)單元； D：附屬設(shè)施：地下兩層為車(chē)庫(kù)。主要集中在錫滬東路沿線(xiàn)，其中距離本項(xiàng)目最近的是萬(wàn)商美寓，與本項(xiàng)目原規(guī)劃最相似的項(xiàng)目是晶石國(guó)際。 ?另外晶石國(guó)際是與本項(xiàng)目整體類(lèi)型最為接近的。均價(jià) 10000元 /平米。 ?而酒店以及底層商鋪?zhàn)鳛樵搮^(qū)域內(nèi)比較緊缺的物業(yè)類(lèi)型，上市一定會(huì)受到追捧，不過(guò)酒店的回報(bào)周期比較長(zhǎng)，需要高品質(zhì)的物業(yè)管理、建筑標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的物業(yè)權(quán)屬、物業(yè)組合協(xié)同性來(lái)保證其高品質(zhì)得到延續(xù)。 客戶(hù)描述 目標(biāo)客戶(hù)定位 客戶(hù)描述 目標(biāo)客戶(hù)定位 目標(biāo)客戶(hù)描述 1. 對(duì)錫山區(qū)充滿(mǎn)希望與憧憬，長(zhǎng)線(xiàn)看好錫山區(qū)物業(yè)的稀缺價(jià)值 2. 能夠接受酒店式服務(wù)理念的中高段客戶(hù)，并從錫山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)園區(qū)中看到潛在投資價(jià)值 3. 基本以錫山區(qū)本地的政府官員與投資客戶(hù)為主購(gòu)入，并最終通過(guò)租賃錫山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)高管人士獲取租金以及看好長(zhǎng)遠(yuǎn)土地升值而獲益。 配套設(shè)備：需安裝分水器和鍋爐（需一平米左右空間可壁掛），工程在水電預(yù)埋后供應(yīng)方介入施工安裝 低溫?zé)崴椛涫降嘏到y(tǒng) 裝修成本細(xì)述 智能化系統(tǒng) 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，裝修成本低，適合中層管理者客戶(hù)口味； 定裝風(fēng)格示意 中式風(fēng)格，適合外籍客戶(hù)，體驗(yàn)異域風(fēng)情，但裝修成本略為偏高； 定裝風(fēng)格示意 定制產(chǎn)品建議 可針對(duì)客戶(hù)做成相鄰兩戶(hù)拼接的兩房，或上下兩套拼接的兩房，增加本案的產(chǎn)品線(xiàn)，滿(mǎn)足不同客戶(hù)的需求； 緊湊的拼接二房，次臥的多用途為本戶(hù)型增色不少，而低總價(jià)則更增添項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。 定制服務(wù)升級(jí) 客房服務(wù)升級(jí) 按照星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，提供有償?shù)木频晔椒?wù)： 定期房間打掃 洗衣服務(wù) 叫醒服務(wù) 專(zhuān)屬行李員 飲用水送水服務(wù) 郵政服務(wù) 外幣兌換 機(jī)場(chǎng)接送服務(wù) 代繳公共事業(yè)費(fèi)服務(wù) 代定書(shū)報(bào)服務(wù)等 定制服務(wù)升級(jí) 定制商務(wù)秘書(shū) 商務(wù)秘書(shū) 商務(wù)前臺(tái)轉(zhuǎn)接 禮賓接待 代訂餐飲 辦公輔助 傳真、影印打?。ㄓ袃敚? 代收發(fā)快遞 票務(wù)預(yù)定（有償） 路線(xiàn)查詢(xún) 留言服務(wù)等 銷(xiāo)售價(jià)格定位 價(jià)格制定 考慮到本案周邊有很多類(lèi)似的酒店式公寓做比較，所以采取市場(chǎng)比較法，通過(guò)區(qū)域內(nèi)在售樣本進(jìn)行價(jià)格比較，在對(duì)相關(guān)影響因素修正后得出本案酒店式公寓市場(chǎng)售價(jià)。 而酒店式公寓部分一共占到 8層， 1到 4層的裙房
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