【正文】 分散經(jīng)營 統(tǒng)一業(yè) 態(tài)調(diào)控 統(tǒng)一招商管理 統(tǒng)一市場營銷 統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督 統(tǒng)一物業(yè)管理 運營管理是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一環(huán)，也是關(guān)系項目成敗的關(guān)鍵一環(huán)，是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉。 招商先行為商業(yè)成功提供保障 7 招商是將商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)從營建方案階段轉(zhuǎn)變成商業(yè)營運階段的中間步驟。 商業(yè)建筑規(guī)劃涉及多個方面，需要建筑師、城市規(guī)劃師、市場研究、商業(yè)管理等眾多專業(yè)人才共同完成。 業(yè)態(tài)規(guī)劃是對商業(yè)物業(yè)的靈魂塑造 8001500US$ 15004000US$ 40008000US$ 800020230US$ 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式 消費者價格敏感 多選擇，自由購物空間 體驗式的購物需求 個性消費 —— 歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當城市的人均 GDP達到 4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。 2 8 本報告是嚴格保密的。 1 7 本報告是嚴格保密的。 住宅、寫字樓、商業(yè)開發(fā)比較 5 本報告是嚴格保密的。 1. 關(guān)于商業(yè)開發(fā) 4 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 《 2023版 房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 津濱地產(chǎn) 〃 濱海圣喬治小鎮(zhèn)商業(yè)項目初步溝通 謹呈： 天津津濱發(fā)展股份有限公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)分公司 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)中最復(fù)雜、難度最大的部分 住宅開發(fā) 寫字樓開發(fā) 商業(yè)開發(fā) 涉及的利益者 （價值鏈） 開發(fā)者 消費者 開發(fā)者 消費者 承租者 開發(fā)者 投資者 經(jīng)營者 消費者 涉及的環(huán)節(jié) （操作鏈） 項目規(guī)劃 項目銷售 項目規(guī)劃 項目銷售 招租管理 項目規(guī)劃 項目招商 項目銷售 運營管理 成功標準 銷售速度 銷售價格 出租率 租金 滿足市場消費 實現(xiàn)投資收益 有利社會發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”： —— 高風(fēng)險、高回報、高技術(shù)含量。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個精細的系統(tǒng)工程，有著眾多子系統(tǒng) 城市 與 商業(yè) 區(qū)位 與 商圈 消費 研究 業(yè)態(tài) 規(guī)劃 產(chǎn)品 設(shè)計 商業(yè) 招商 運營 管理 推廣 銷售 6 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)要以區(qū)位價值為標尺，并合理體現(xiàn)這一價值 商業(yè)區(qū)位價值模型 商業(yè)區(qū)位選擇一般性規(guī)律 綜合性商業(yè) 交通便捷的城市繁華區(qū) 大型超市 交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高檔居住區(qū)附近 倉儲商場 購物中心 用地相對豐富、交通便利的城鄉(xiāng)結(jié)合部 專業(yè)市場 批發(fā)市場 交通樞紐和物流集散中心 中心區(qū) 中間帶 邊緣帶 分散商業(yè) 條狀商業(yè) 組團商業(yè) 中央商業(yè)區(qū) 中心商業(yè)街 區(qū)級商業(yè)中心 專營商業(yè)街 市區(qū)商店 郊區(qū)小店 農(nóng)貿(mào)市場 郊區(qū)商業(yè)中心 高 高 商業(yè)區(qū)位最大的特點是消費者指向，并以此來決定服務(wù)門檻和服務(wù)半徑，從而決定區(qū)位價值。 消費需求是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的唯一基礎(chǔ)動力 源 居民消費、投資動態(tài)模型 宏觀經(jīng)濟狀況 利率及貨幣供應(yīng)量 就業(yè)狀況 社會保障狀況 社會保障收入 金融資產(chǎn)收入 居民總收入 消費 銀行存款 股票 勞動收入 期初金融資產(chǎn) 可支配資金 消費儲蓄決策 儲蓄 投資決策 行銷活動 家計單位 文化 價值觀 參考群體 情緒 人格 動機 知覺 學(xué)習(xí) （記憶） 人口統(tǒng) 計變項 社會地位 情景 確認問題 搜尋資訊 評估與選擇 商店的選擇與購買 購后過程 情景 需求 /態(tài)度 生活形態(tài)的維持與強化 生活形態(tài)和消費過程 經(jīng)濟發(fā)展決定了區(qū)域消費能力的水平，目標客戶的消費特征決定了細分市場的有效消費規(guī)模。 人 均 G D P 城市化率 25% 45% 70% 85% 95% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟 相匹配的原始狀態(tài) 人均 GDP位于 1500美金以下；城市化水平在 25%以下 人均 GDP位于 1500 ~2023美金；城市化水 平在 45%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升 級，取代了農(nóng)業(yè)時代的 地攤、 集貿(mào)市場，商品 為城市生 活提供基本保 障 人均 GDP位于 2023~ 4000美金；城市化水 平在 45%以上 70%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍， 多樣化、規(guī)?；默F(xiàn) 代商業(yè)出現(xiàn)，如大型 百貨、綜合超市、 專賣店、精品店等 人均 GDP位于 4000~ 8000美金；城市化水 平在 70%以上 90%以下 超越傳統(tǒng)商業(yè)范疇的廣 義商 業(yè) 形態(tài)出現(xiàn)， SHOPPINGMALL、 大型購物中心、旅游 商業(yè) 地產(chǎn)、物流等綜 合 型商 業(yè)形態(tài)出現(xiàn) 人均 GDP位于 8000~ 20230美金；城市化 水平在 90%以上 廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型， 主題性的購物公 園等極具個性消費的 場所出現(xiàn) + 商業(yè)及業(yè)態(tài)發(fā)展演變 4 10 本報告是嚴格保密的。 5 11 本報告是嚴格保密的。 集中商業(yè)通過“統(tǒng)一招商管理”與所有合作商戶建立并保持一種既對立又融洽、和諧統(tǒng)一的關(guān)系，這種關(guān)系是集中型商業(yè)項目長期成功的保證。 集中商業(yè)運營管理的核心是把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺之上。 項目位于天津濱海新區(qū)濱海新區(qū)八大功能區(qū)之一的 海濱休閑旅游區(qū) ，為集度假、休閑、居住、娛樂及商業(yè)為一體的生態(tài)居住區(qū)。 ?土地性質(zhì)： 商業(yè)旅游綜合用地， 50年產(chǎn)權(quán)。 交通環(huán)境：中央大道、海濱大道、漢北公路、輕軌線路、京塘鐵路、快速路等形成便捷交通網(wǎng)絡(luò) ?交通規(guī)劃： 多條城際鐵路、快速路及高速公路、輕軌的建設(shè)，將形成以中央大道、海濱大道、漢北公路、輕軌線路、京塘鐵路、快速路等交通設(shè)施。 客戶問題：通過完整的系統(tǒng)性的思考，前期定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、后期招商策略。 招商策略 根據(jù)定位 ， 合理規(guī)劃業(yè)態(tài) 。 案例選取 案例選取原則： 擁有良好資源環(huán)境的旅游區(qū) 大規(guī)模社區(qū) 特色主題商業(yè)配套成功開發(fā)，并帶來社區(qū)和區(qū)域增值 選取案例： 廈門 〃 未來海岸 —— 借力片區(qū)發(fā)展與資源環(huán)境 上海 〃 泰晤士小鎮(zhèn) —— 英倫風(fēng)情、婚慶主題商業(yè) 深圳 〃 華僑城 —— 商業(yè)分級、開發(fā)時序及業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 26 本報告是嚴格保密的。 ? 隨著 05年二期的交樓入住，商鋪開始出租， 2023年以來租金一直是 4050元/㎡，但是會存在業(yè)主自行制定不科學(xué)的租金遞增率現(xiàn)象，影響商戶的穩(wěn)定經(jīng)營。 ? 主要業(yè)種的比例從大到小的排列次序為：服裝、休閑、餐飲、家居、便利店、診所；服裝是以便利特殊服裝為主，如童裝、嬰兒裝、內(nèi)衣等；休閑主要以茶館、足浴、美容美發(fā)為主；餐飲以便利快餐為主。 商鋪的銷售并未在小區(qū)入住情況很成熟后進行，而是環(huán)境立市 —— 優(yōu)越的片區(qū)環(huán)境資源、政府規(guī)劃，先期高檔住宅的開發(fā)，高檔商業(yè)的進駐等。 成 功 借 鑒 ?由于未來海岸區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源和市政產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)境，所以前期會所商業(yè)的成功運營和店鋪銷售都借此獲得成功 ?品牌商家對于提升社區(qū)品質(zhì)和帶動開發(fā)節(jié)奏、提升商氣、推熟社區(qū)具有多方面重要功能 ?借鑒經(jīng)過市場檢驗的社區(qū)商業(yè)業(yè)種配置，對于本項目商業(yè)東座細部規(guī)劃和招商具有指導(dǎo)意義 前期很大程度 借力片區(qū)環(huán)境 ，其次是主力店策略；已形成的社區(qū)商業(yè)業(yè)種具有參考價值 案例研究 未來海岸 借力環(huán)境 31 本報告是嚴格保密的。 前期經(jīng)營比較成功的會所商業(yè)部分與社區(qū)內(nèi)的阿羅海商業(yè)街距離比較，基本上形不成商業(yè)互動，這個也是前期兩部分商業(yè)的冷熱兩極分化現(xiàn)象的原因。 ?商業(yè)布局如果分離設(shè)置則絕對影響其聚集效果，不利于整體經(jīng)營效果的提升。 34 本報告是嚴格保密的。 婚慶主題商業(yè)案例借鑒 —— 上海泰晤士小鎮(zhèn) 核心商業(yè)區(qū) 案例研究 泰晤士小鎮(zhèn) 主題商業(yè) 35 本報告是嚴格保密的。 ?情景會展區(qū)： ?泰晤士小鎮(zhèn)純正的歐式風(fēng)情成為一個東方傳奇，各具特色的 大小廣場 、精致的 街景 和漂亮的 水岸碼頭 ，和奢侈品展、服裝展、車展、游艇展等相互交融，打造一個別具一格的情景式展臺，更加彰顯產(chǎn)品的獨到韻味； ?藝術(shù)創(chuàng)意區(qū)： ?畫廊 、 雕塑 、 陶藝 、 創(chuàng)意工作室 、 收藏陳列室 等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)理想的集聚地帶，建筑本身帶來的文化內(nèi)涵會讓藝術(shù)工作者靈感迸發(fā) ?在收藏館里，房子四周掛滿了收藏品，收藏家和朋友們在房子正中央的咖啡區(qū)相互交流著 …… 案例研究 泰晤士小鎮(zhèn) 主題商業(yè) 37 本報告是嚴格保密的。 建筑風(fēng)格 —— 純粹英倫風(fēng)貌的風(fēng)情展示區(qū) 泰晤士小鎮(zhèn)有取舍地移植了英國泰晤士河邊小鎮(zhèn)的規(guī)劃理念與建筑風(fēng)貌 案例研究 泰晤士小鎮(zhèn) 主題商業(yè) 40 本報告是嚴格保密的。 案例研究 泰晤士小鎮(zhèn)