山嵐水岸商業(yè)項目推廣方案ppt85頁-wenkub
2023-03-27 22:00:37 本頁面
【正文】 畫 ? 其他 現(xiàn)場促銷活動 公關(guān)活動 禮品 大型活動 費用構(gòu)成 69 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 整體 營銷 費用預(yù)算 （商鋪總） 備注： （按銷售總額 5億算，約占 1%，而廣州商業(yè)地產(chǎn)廣告費用約占總銷售額 2~3%） 約 600萬元 70 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 營銷費用 費用分配比例 （總） 廣告制作25%廣告發(fā)布34%現(xiàn)場活動8%戶外廣告17%大型活動10%禮品3%現(xiàn)場部分3%現(xiàn)場部分 廣告制作 廣告發(fā)布 現(xiàn)場活動 戶外廣告 禮品 大型活動 20萬元 150萬元 200萬元 50萬元 100萬元 20萬元 60萬元 TOTAL 600萬元 ? 按類別分配 71 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 營銷費用 費用分配比例 （總） 二期40%一期60%? 按開發(fā)期分配 TOTAL 600萬元 一期 （銷售量約占總 20%） 二期 （銷售量約占總 85%） 說明 360萬元 （費用約占總 60%） 240萬元 （費用約占總 40%） 前期制作通用物料占較多比例 72 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 媒體費用比例基本遵循： 預(yù)熱期：啟動期：高潮期：持續(xù)期 =： ： 4： 全程整合推廣階段 時間 預(yù)熱期 啟動期 高潮期 知名度 戶外廣告為常規(guī)投放 ,電臺投放補充電視、報紙的不足 持續(xù)期 8月 10月 10月 —05年 3 05年 3月 —10月 (二期開始啟動 ) 05年 10月 — 73 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 階段營銷費用分配 預(yù)熱期（ 54萬） 04年 8月 10月 ? 一期費用分配計劃 15%35%40%10%高潮期（ 144萬） 05年 3月 —10月 啟動期（ 126萬） 10月中旬 —05年 3月 持續(xù)期（ 36萬） 05年 10月 — TOTAL 360萬元 74 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 媒介投放策略 75 目標(biāo)受眾接觸什么媒體 ? – 廣州 020406080100120報紙 電視 車身 雜志公共汽車站候車亭地鐵站內(nèi)廣播商場內(nèi)/外 戶外路牌公共汽車車廂內(nèi)地鐵車廂內(nèi)店頭/POP傳單 上網(wǎng)體育場火車站內(nèi)機場內(nèi)注 :分析數(shù)據(jù)來源于 CNRS,主要針對 2555歲人群進行分析 76 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 媒體接觸習(xí)慣總結(jié) ? 電視和報紙這兩種傳統(tǒng)媒體是最多人接觸的媒體 ? 戶外廣告牌的滲透影響力有上升的趨勢，其作用也越來越明顯 ? 雜志的影響力不錯 ,但在區(qū)域內(nèi)千人成本較高 ? 對于商務(wù)人士，在汽車內(nèi)收聽廣播的時間較其他人為高 77 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 媒體戰(zhàn)略 – 整體策略 ? 主要傳宣手段 : 點面結(jié)合 :根據(jù)目標(biāo)廣告對象接觸媒介的習(xí)慣 ,采用點面結(jié)合的媒介選擇方式在目標(biāo)受眾范圍內(nèi)建立知名度和信譽度 . 面 : 采用傳播范圍較廣的電視和報紙媒體 ,有針對性的樹立品牌的社會形象 , 也可以軟性新聞廣告 ,引起一定的新聞炒作 . 點 : 在廣東重點市場 ,投放當(dāng)?shù)仉娨暸_、配合當(dāng)?shù)氐膽敉?,報紙媒體 , 使知名度在短時間內(nèi)飆升 ? 廣告投放行為采取持續(xù)的方式 : 品牌形象和產(chǎn)品知名度的建立需要一定時間量的積累 78 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 媒體戰(zhàn)略 – 多媒體組合傳播 互聯(lián)網(wǎng) 制作自己的網(wǎng)站 戶外廣告 （廣珠路、城區(qū)中心、 物業(yè)現(xiàn)場） 珠江三角洲地區(qū)報紙 廣州日報佛山新聞、 佛山日報、珠江商報 媒體組合 全省性電視臺 香港翡翠或者本港臺 地方電視臺 順德、中山 有線電視臺 全省性報紙 廣州日報 順德地區(qū)電臺 順德電臺 79 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 電視戰(zhàn)略 ? 確定投放的城市 : 選擇香港翡翠或者本港臺覆蓋珠江三角洲，降低電視廣告千人成本，提高廣告到達率； 選擇順德和中山的重點城區(qū)的有線電視臺（翡翠、本港頻道），增強廣告的收視率。如此即可以樹立品牌形象，形成良好品牌美譽度，又可以較好的促進銷售，減少壓力。對于商鋪這種投資工具，雖然每人投資的動機不一，但都是出于賺錢的目的。 目前較流行的做法是采用商鋪售后返租的形式，一般 開發(fā)商承諾多少年“返租”，每年給予投資者 X％的回報，以確保投資者的收益。 ●本項目核心推廣主題為： 48 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 核心概念的提煉與闡述 國際休閑式購物公園 價值投資新主張 足值 升值 三大指標(biāo)： 地域條件：地段具有優(yōu)越性 硬件條件： 既物業(yè)的硬件價 值含金量高，物有所值 商鋪售價： 性價比具備強勁 競爭力 五大資源： 一、地段的稀缺性 二、規(guī)劃的前瞻性 三、與政府發(fā)展規(guī)劃的吻合性 四、經(jīng)營的持續(xù)性和發(fā)展性 五、與周邊房地產(chǎn)發(fā)展的協(xié)同性 保值 七大條件： 一、項目所在地有足夠的人氣； 二、項目所在地有良好的商業(yè)環(huán)境； 三、項目所在地有發(fā)達的交通 四、有專業(yè)的前期規(guī)劃； 五、面積適中； 六、政府政策支持。同時，對商鋪價值造成影響的因素較多，如：周邊改建、政府規(guī)劃調(diào)整、區(qū)域競爭等等。 38 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 ● 地段 /位置仍然是第一考慮因素 ， 其次分別是交通便利性 、商業(yè)環(huán)境 、 發(fā)展商實力 、 主題規(guī)劃 、 價格 、 廣告力度 、配套設(shè)施等 ●客戶的投資特征和動機非常明顯。 37 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 投資者需求分析 ●推崇小面積商鋪 小面積商鋪歷來是投資的稀缺品種，它的投資價值很高，主要原因是單位面積小、總價低，吻合絕大多數(shù)投資者投資起點低回報收效快的購買心理，同時也能較大程度降低投資門檻。這種目前還處于蓄勢階段、但將來增值空間巨大的商鋪，專家稱之為成長型商鋪。但商場式商鋪的需求增長非常迅速。 ? 休閑消費最受順德消費者歡迎 ：順德消費者喜歡外出旅游休閑，也喜歡進茶坊、沐足、桑拿、泡吧等。 31 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 消費者特征分析 ● 消費外流嚴(yán)重： 出外旅游休閑兼購物，已經(jīng)在順德形成消費習(xí)慣。 27 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 第二部分 項目定位 及營銷策略 28 客戶定位 （消費者 /投資者） 29 項目目標(biāo)消費群體界定 A、 3公里核心消費圈 以城東板塊與順峰山板塊為核心 ， 未來規(guī)劃人口超 10萬 B、 10公里主要消費圈 以順德中心城區(qū) （ 大良 、 容桂 、 倫教三鎮(zhèn) ） 為核心 ， 未來規(guī)劃人口超百萬 C、 30公里補充性消費
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