【正文】 %，約 5000平 120230000 集中商業(yè) 5600平 1層 2800 30000 84000000 2層 2800 15000 42023000 集中商業(yè)產值小計 126000000 總產值合計 611661000 預計回籠資金 250000000 二、營銷策略 銷售目標 22 三、推廣策略 ?項目價值點 ?推廣原則 ?推廣方案 ?推進計劃 23 三、推廣策略 項目價值點 創(chuàng)意規(guī)劃 品質精裝 拒絕浮華 堅持品味 黃金地段 人居熱點 有參照藍本的潛力區(qū)域 青年社區(qū) 中小戶型 低首付 本案為準甲寫字樓，以上項目都與本案沒有可比性 寫字樓市場說明 本案寫字樓定價原則 紅牌樓區(qū)域的寫字樓與本案都不具備可比性，本案的寫字樓的價格制定原則為：比周邊甲級寫字樓價格低，比周邊乙級寫字樓價格高 二、營銷策略 入市策略 價格篇 19 商鋪價格分析 35000260003000005000100001500020230250003000035000九峰國際 中華名園 紅帆藍調 九峰國際位于紅牌樓佳靈路，底商能返租的商鋪，均 20230元 /平米，底商不能返租的商鋪，均 35000元 /平米。加上本案的地段比武侯大道區(qū)域更優(yōu)越，則更能實現順利銷售 二、營銷策略 入市策略 價格篇 18 寫字樓價格分析 13000170007500020234000600080001000012023140001600018000紅牌樓廣場萊蒙都匯（預計）格外 紅牌樓廣場為多功能復合型城市綜合體 ，其中甲級寫字樓售價 13000元 /平起，面積 86— 2023平，租金 70元 /平起。優(yōu)客聯邦位于南二環(huán)，也不具參考性。但現在面臨如此嚴峻的市場環(huán)境，用商鋪來配合住宅的推出，達到吸引更多的關注和確保前期的利潤要求。 結 論 二、營銷策略 入市策略 入市結論 14 入市策略之住宅 住宅公開所有房源，引導客戶先選擇 3號樓、 4號樓 武陽大道三段 — 佳 靈 路 4號樓 3號樓 5號樓 6號樓 寫 字 樓 現在房產銷售必須一次性公開所有房源，可引導客戶先選擇 3號樓、 4號樓（銷售表上只公示 4號樓的信息）。尤其是南延線寫字樓銷售持續(xù)火爆，總價在 100萬元以內的寫字樓最搶手 2. 準甲寫字樓填補區(qū)域空白，中小型成長企業(yè)對準甲寫字樓的市場需求 南延線寫字樓的威脅 甲級寫字樓的威脅 寫字樓總結 寫字樓雖不受限購令制約，但市場需求畢竟有限。主城區(qū)置業(yè)者購房傾向“一步到位”，中大戶型更受青睞 2. 郊區(qū)樓盤的威脅。 第一階段價格策略 第二階段價格策略 2023年 2023年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 時間軸 接待中心開放 開盤 工地圍墻亮相 一批次強銷期 蓄水期 二批次強銷期 營 銷 策 略 ：啟勱、加熱市場 營 銷 措施 ：在限購令造成的市場總體低迷的大背景下，新穎、獨特的開盤活勱，強烈引發(fā)市場關注，造成市場亮點，啟勱項目的正式銷售，實現開門紅。 麗府最近也放慢了推盤速度，加大了優(yōu)惠幅度。 二、營銷策略 入市背景 7 紅牌樓及武侯大道區(qū)域市場 武陽大道武陽大道三段長益路佳靈路武侯大道本案交大歸谷維港紅城二環(huán)路南四段 優(yōu)客聯邦 3 期萊蒙置地廣場格外新界月光誠品紅帆藍調置信麗都 成都1 —4 月主城區(qū)住宅成交數據（套/ 萬平米）050001000015000020406080100120成交套數 11717 10117 3174 3643成交面積 1 1 3 . 9 8 9 8 . 9 1 3 3 . 6 2 3 3 . 8 11 月 2 月 3 月 4 月 限購后 主城區(qū)住宅成交量及成交價 詳情見 《 區(qū)域市調專題報告 》 二、營銷策略 入市背景 6 主城區(qū)二手房成交量及成交價 成都 1 —4 月主城區(qū)二手房成交數據（套 / 萬平米）0100020233000051015202530成交套數 2775 1516 2833 2044成交面積 2 4 . 0 1 13 2 4 . 8 2 1 8 . 3 61 月 2 月 3 月 4 月 限購后 二手房成交量如圖， 3月成交量雖有所回升，但仍屬于低位。 三、入市物業(yè)的選擇和價格的制定是本次方案討論的重點。住宅成交量明顯大幅下降，價格漲幅得到顯著控制，整體市場處于低位運行態(tài)勢。 一、下半年的市場行情具有較強的不確定性，如調控預期未達到理想效果，可能將出臺新的政策，對市場進行新的沖擊。 4 2023年 2023年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 一：整合營銷推廣計劃 銷售線 推廣線 工程線 時間軸 接待中心開放 開盤 接待中心交付（樣板房） 項目工程主體呈現 一批次強銷期 市場培育期 強勢推廣期 二批次推廣期 第一階段：高調入市、吸引眼球 第二階段：樹立品牌、產品熱銷 第三階段：品質、價值、服務 蓄水期 2023年 1月 23日 春節(jié) 工地圍墻亮相 二批次強銷期 5 成交量如圖， 2月 15日，成都實行限購令后，成交量驟然下降， 3月環(huán)比 2月成交套數下滑 %， 4月成交量雖有小幅回升，但仍在低位運行。 4兩月，與去年同期相比，二手房住宅交易量下滑近五成，客戶到訪量同比下跌約三成。麗府武陽大道三段佳靈路武侯大道二環(huán)路南四段 期萊蒙置地廣場麗府 限購后，區(qū)域內銷量都不理想，銷量明顯下降。 武侯大道附近的樓盤，大部分位于三環(huán)外，售價總體比紅牌樓偏低，銷售情況比紅牌樓略好。 營 銷 策 略 ：維持、推勱市場 營 銷 措施 ：不定期的丼行產品推薦會，引起市場持續(xù)不斷的關注，鎖定前期未下單的意向客戶及發(fā)掘新客戶，完成第一階段的銷售目標。不受限購的郊區(qū)樓市前景看好 住宅總結 住宅雖受限購令影響，但市場需求仍然強勁。紅牌樓寫字樓市場并未成熟，不能在短時間內聚集人氣 本案各物業(yè)在市場中的 SWOT分析 寫字樓篇