【正文】 ? 采購(gòu) ? 工程管理 ? 銷售 經(jīng)營(yíng)管理中心 ? 人力資源管理 ? 財(cái)務(wù)管理 ? 項(xiàng)目考核 ? 行政管理 ? 物業(yè)管理 ? 客戶關(guān)系管理 核 心 職 能 施工管理中心 ? 項(xiàng)目進(jìn)度 ? 工程質(zhì)量 ? 現(xiàn)場(chǎng)管理 ? 安全管理 ? 簽證 ? 驗(yàn)收 中海地產(chǎn)區(qū)域公司和項(xiàng)目公司定位 區(qū)域公司 SKGF管控模式與組織結(jié)構(gòu)方案 項(xiàng)目公司 第 20頁(yè) 2023年 11月 14日 保密文件，版權(quán)所有 SKGF管控模式與組織結(jié)構(gòu)方案 案例三：華潤(rùn)置地采用二層級(jí)矩陣式管理結(jié)構(gòu) 營(yíng) 持 SKGF管控模式與組織結(jié)構(gòu)方案 華潤(rùn)置地（北京）總部與各項(xiàng)目公司之間的權(quán)力劃分 行業(yè)／市場(chǎng)研究 投資決策 資金支持 項(xiàng)目策劃 提出設(shè)計(jì)需求 設(shè)計(jì)過(guò)程管理 施工組織 進(jìn)度 /質(zhì)安 招投標(biāo) /成本 /采購(gòu) 市場(chǎng)營(yíng)銷、銷售 客戶服務(wù) 物業(yè)管理 華潤(rùn)置地總部 項(xiàng)目公司 決 策 階 段 策 劃 階 段 施 工 階 段 銷 售 階 段 運(yùn) 人力資源規(guī)劃、招聘 培訓(xùn) 支 績(jī)效考核 保密文件，版權(quán)所有 ? 2023年 11月 14日 績(jī)效考核的執(zhí)行 ?人力資源規(guī)劃與招聘 ?培訓(xùn)計(jì)劃的編制，信息的收集 ?薪酬管理與績(jī)效考核 第 21頁(yè) ?成立項(xiàng)目籌備組推動(dòng)的 策劃 ?組織施工 ?成本控制 ?配合銷售公司編制營(yíng)銷方案 編制和組織實(shí)施 ?配合物業(yè)管理公司進(jìn)行相關(guān) 物業(yè)管理前期工作 ?參與策劃／設(shè)計(jì) ?確定設(shè)計(jì)院，并對(duì)整個(gè)過(guò)程進(jìn) 行管理 ?材料、采購(gòu)信息收集 ?選擇施工單位，工程監(jiān)督 ?組織采購(gòu) ?對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行成本監(jiān)督 ?進(jìn)行前期項(xiàng)目部組建 ?資金使用按預(yù)算審批制 ? ? ? ? 負(fù)責(zé)行業(yè)／市場(chǎng)研究 全面負(fù)責(zé)各分公司投資決策 融資信息，資金支持 總部統(tǒng)一調(diào)配資金，進(jìn)行預(yù)算管理 第 22頁(yè) 2023年 11月 14日 保密文件，版權(quán)所有 SKGF管控模式與組織結(jié)構(gòu)方案 ? 將業(yè)務(wù)體系與組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化重整，分成四大事業(yè)部 ? 住宅建設(shè)業(yè)務(wù)以北京區(qū)域?yàn)橹?，專注于?“新新家園 ”為核心產(chǎn)品的高檔住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā) ? 商用物業(yè)業(yè)務(wù)專注于以 “萬(wàn)通中心 ”為核心產(chǎn)品的商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng) ? 定制服務(wù)業(yè)務(wù)提供從尋找土地到設(shè)計(jì)、施工、財(cái)務(wù)安排直至交付使用等一系列量身定制式服務(wù) ? 土地經(jīng)營(yíng)事業(yè)部專注于土地經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，變過(guò)去傳統(tǒng)的存貨式的消極儲(chǔ)備土地的方式為經(jīng)營(yíng)性的積極儲(chǔ)備方式 案例四：萬(wàn)通實(shí)業(yè)以產(chǎn)品為線索采用事業(yè)部制 萬(wàn)通實(shí)業(yè) 計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心 投資策劃中心 產(chǎn)品研究中心 項(xiàng) 目 A 項(xiàng) 目 B … 項(xiàng) 目 C 人力資源部 商用物業(yè)事業(yè)部 財(cái)務(wù)部 土地經(jīng)營(yíng)事業(yè)部 預(yù)算部 定制服務(wù)事業(yè)部 戰(zhàn)略金融部 住宅建設(shè)事業(yè)部 … 第 23頁(yè) 2023年 11月 14日 保密文件，版權(quán)所有 SKGF管控模式與組織結(jié)構(gòu)方案 案例五：金地集團(tuán)組織結(jié)構(gòu) 總裁 企業(yè)發(fā)展部 財(cái)務(wù)部 審計(jì)部 行政管理部 人力資源部 經(jīng)營(yíng)管理部 技術(shù)管理部 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部 研究發(fā)展 前期工作 行政人事部 人力資源 行政 設(shè)計(jì)管理部 規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程部 工程管理 現(xiàn)場(chǎng)施工 物業(yè)公司 物業(yè)管理 營(yíng)銷部 營(yíng)銷策劃 銷售執(zhí)行 財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)管理 成本部 成本管理 說(shuō)明：集團(tuán)定位為戰(zhàn)略規(guī)劃中心、資金管理中心、財(cái)務(wù)管理中心、品牌文化中心、人力資源中心，產(chǎn)品研發(fā)中心 地區(qū)公司 （天津?yàn)槔? 第 24頁(yè) 2023年 11月 14日 保密文件，版權(quán)所有 SKGF管控模式與組織結(jié)構(gòu)方案 案例六：金融街控股組織結(jié)構(gòu) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 第 25頁(yè) 2023年 11月 14日 保密文件，版權(quán)所有 SKGF管控模式與組織結(jié)構(gòu)方案 案例七：26頁(yè) 2023年 11月 14日 保密文件，版權(quán)所有 SKGF管控模式與組織結(jié)構(gòu)方案 目錄 一． SKJT對(duì) SKGF的管控模式 二．房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)案例研究 三． SKGF管控模式建議 四． SKGF組織結(jié)構(gòu)方案 第 27頁(yè) 2023年 11月 14日 保密文件，版權(quán)所有 SKGF管控模式與組織結(jié)構(gòu)方案 標(biāo)桿研究、管控基礎(chǔ)和發(fā)展思路是確定 SKGF管控模式和組織結(jié)構(gòu)的 基礎(chǔ) ?標(biāo)桿研究核心結(jié)論 三級(jí)或者四級(jí)管理體制是跨區(qū)域房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)的普遍選擇：集團(tuán)公司是戰(zhàn)略和決策中心、 區(qū)域公司是戰(zhàn)略執(zhí)行和業(yè)務(wù)中心、項(xiàng)目公司部門化是跨區(qū)域地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)的普遍模式。 ?擬投資項(xiàng)目金額不超 過(guò)公司最近經(jīng)審計(jì)總資 產(chǎn) 50%以下的主營(yíng)業(yè)務(wù) 項(xiàng)目投資。機(jī)密 SKGF管控模式與組織結(jié)構(gòu)方案 第 1頁(yè) 2023年 11月 14日 保密文件，版權(quán)所有 SKGF管控模式與組織結(jié)構(gòu)方案 目錄 一． SKJT對(duì) SKGF的管控模式 二．房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)案例研究 三． SKGF管控模式建議 四． SKGF組織結(jié)構(gòu)方案 第 2頁(yè) 2023年 11月 14日 保密文件，版權(quán)所有 中國(guó)華潤(rùn)總公司 華潤(rùn)股份有限公司 華潤(rùn)集團(tuán)有限公司 % 華潤(rùn)置地有限公司 SKGF管控模式與組織結(jié)構(gòu)方案 華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)采取戰(zhàn)略財(cái)務(wù)型管控模式 房地產(chǎn)是華潤(rùn)集團(tuán)三大核心業(yè)務(wù)之一，華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的 核心企業(yè) —華潤(rùn)置地有限公司，按照華潤(rùn)集團(tuán)的 6S戰(zhàn)略管理體系進(jìn) 行管理； 戰(zhàn)略管理 權(quán)和控制權(quán) 公司治理：集團(tuán)控股層面 6S戰(zhàn)略管理系統(tǒng) 公司管理：利潤(rùn)中心層面 華潤(rùn)集團(tuán)的 6S管理系統(tǒng)包括：業(yè)務(wù)戰(zhàn)略體系、全面預(yù)算體系、管 理報(bào)告體系、內(nèi)部審計(jì)體系、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系及經(jīng)理人考核體系 第 3頁(yè) 2023年 11月 14日 保密文件，版權(quán)所有 SKGF管控模式與組織結(jié)構(gòu)方案 招商局蛇口工業(yè)區(qū) 招商局蛇口全資企業(yè) 其他股東 招商局集團(tuán) 招商局國(guó)際 招商局國(guó)際全資企業(yè) 招商局集團(tuán)對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)采取戰(zhàn)略財(cái)務(wù)型控模式 ? 集團(tuán)編制招商地產(chǎn)的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī) 劃，審批年度預(yù)算總額； ? 集團(tuán)派代表進(jìn)入董事會(huì)，通過(guò)相關(guān) 指標(biāo)考核（年度 KPI），對(duì)公司管 理層進(jìn)行考核和激勵(lì)，決定高管層 人員的任免； ? ? 地產(chǎn)管理層有獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)決策權(quán)； 在投資方面，由集團(tuán)派資深代表和 招商地產(chǎn)高管組成一個(gè)投資委員會(huì)， 對(duì)預(yù)算范圍內(nèi)每項(xiàng)重大的房地產(chǎn)投 資行為（包括土地購(gòu)買和項(xiàng)目公司 收購(gòu)）進(jìn)行決策。 ?公司在一年內(nèi)購(gòu)買重 大資產(chǎn)金額不超過(guò)公司 的總資產(chǎn)總額 30%。 ?管控基礎(chǔ) 目前業(yè)務(wù)主要集中在北京，跨區(qū)域發(fā)展呈現(xiàn)點(diǎn)狀結(jié)構(gòu)，尚未聯(lián)線成片； 從業(yè)務(wù)角度，目前難以對(duì)綜合性開(kāi)發(fā)子公司進(jìn)行有效的管控； 沒(méi)有搭建起服務(wù)于各項(xiàng)目的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和共享能力平臺(tái)，難以形成合力； ?發(fā)展思路 提高項(xiàng)目定位及策劃能力、加強(qiáng)成本控制是改變目前項(xiàng)目毛利明顯偏低的主要手段； 加快跨區(qū)域發(fā)展是股份公司的必然選擇； 第 28頁(yè) 2023年 11月 14日 保密文件，版權(quán)所有 SKGF管控模式與組織結(jié)構(gòu)方案 和君創(chuàng)業(yè)建議 SKGF采用三級(jí)管理架構(gòu)，二級(jí)企業(yè)主要是多項(xiàng)目管理 公司、外地區(qū)域管理中心和房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，三級(jí)企業(yè)主要是項(xiàng)目公 司（部）和持有物業(yè) SKGF 多項(xiàng)目管理公司 / 區(qū)域管理中心 項(xiàng)目公司（部） 股權(quán)及托管 企業(yè)管理 北京若干多 項(xiàng)目管理公 司 北京項(xiàng)目公 司 (部 ) 北京地區(qū)的項(xiàng) 目 (包括一、二 級(jí)開(kāi)發(fā) ) SKJT SKGF 外地區(qū)域管 理中心 項(xiàng)目公司 （部） 外地項(xiàng)目 (包括 一、二級(jí)開(kāi)發(fā) ) 房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公 司 酒店、商業(yè) 物業(yè) 包括京內(nèi)和外 地的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目 第 29頁(yè) 2023年 11月 14日 SKGF管控模式與組織結(jié)構(gòu)方案 SKGF總部不直接參與業(yè)務(wù)運(yùn)作，職能定位為戰(zhàn)略管理中心、投融資 管理中心、運(yùn)營(yíng)監(jiān)控及指導(dǎo)中心、核心資源管理平臺(tái) SKGF總部 戰(zhàn)略管理中心 ? 上市公司戰(zhàn)略規(guī)劃 ? 上市公司年度經(jīng)營(yíng) 計(jì)劃 ? 上市公司戰(zhàn)略實(shí)施 結(jié)果評(píng)價(jià)與戰(zhàn)略目 標(biāo)調(diào)整 投融資管理中心 ? 項(xiàng)目機(jī)會(huì)尋找 ? 投資決策 ? 債權(quán)、股權(quán)融資管理 ? 融資擔(dān)保管理 運(yùn)營(yíng)監(jiān)控及指導(dǎo)中心 ? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定 和考核 ? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃監(jiān)控 ? 項(xiàng)目策劃方案評(píng)審 ? 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案評(píng)審 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷方案評(píng)審 ? 資金計(jì)劃管理 ? 預(yù)算控制 保密文件，版權(quán)所有 核心資源平臺(tái) ? 高層人力資源開(kāi)發(fā) 與管理 ? 信息管理與服務(wù) ? 企業(yè)文化建設(shè) ? 品牌管理 ? 公共關(guān)系管理 ? 客戶資源管理 核 心 職 能 第 30頁(yè) 2023年 11月 14日 保密文件，版權(quán)所有 SKGF管控模式與組織結(jié)構(gòu)方案 北京地區(qū)若干多項(xiàng)目管理公司職能定位為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中心，項(xiàng)目公司 （部）定位于施工管理中心 ? 市場(chǎng)研究 ? 項(xiàng)目機(jī)會(huì)尋找 ? 項(xiàng)目可研報(bào)告 ? 項(xiàng)目獲取 ? 項(xiàng)目策劃 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 預(yù)決算 ? 招標(biāo)采購(gòu) ? 工程監(jiān)控 ? 營(yíng)銷策劃及銷售管理 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中心 ? 項(xiàng)目考核 ? 人力資源管理 ? 會(huì)計(jì)核算 ? 行政管理 ? 客戶關(guān)系維護(hù) 核 心 職 能 施工管理中心 ? 項(xiàng)目進(jìn)度 ? 工程質(zhì)量 ? 現(xiàn)場(chǎng)管理 ? 安全管理 ? 簽證 ? 驗(yàn)收 ? 銷售執(zhí)行 北京地區(qū)多項(xiàng)目管理公司 項(xiàng)目公司（部） 第 31頁(yè) 2023年 11月 14日 保密文件，版權(quán)所有 SKGF管控模式與組織結(jié)構(gòu)方案 外地區(qū)域管理中心職能定位于區(qū)域監(jiān)控中心，項(xiàng)目公司定位于項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)中心 區(qū)域監(jiān)控中心 ? 區(qū)域市場(chǎng)研究 ? 區(qū)域政府關(guān)系維護(hù) ? 組織項(xiàng)目可研 ? 人力資源管理 ? 綜合計(jì)劃管理 ? 項(xiàng)目業(yè)績(jī)考核 核 心 職 能 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中心 ? 編制項(xiàng)目可研報(bào)告 ? 項(xiàng)目策劃 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 預(yù)決算