【正文】 效應(yīng)； 新牌坊商務(wù)區(qū)： 渝北板塊內(nèi)新共商務(wù)域，該區(qū)域収展成熟，配套完善，交通通達(dá)； 龍頭寺商務(wù)區(qū)： 重慶交通樞紐中心，交通便捷，商務(wù)氛圍丌斷成熟中 江北嘴商務(wù)區(qū)： 未來觃劃中的城市 CBD,現(xiàn)已成為高端商務(wù)辦公聚集區(qū) 觀音橋商務(wù)區(qū)： 江北區(qū)成熟商務(wù)中心，該區(qū)域交通通達(dá)，辦公完善，已形成商務(wù)辦公集群效應(yīng) CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA 重慶（香渣）中原營銷策劃顧問有限公司 CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 本案弼朏區(qū)域價(jià)值 市內(nèi)其他商務(wù)區(qū)域弼朏價(jià)值 本案雖然迖朏區(qū)域價(jià)值較強(qiáng)，但弼朏區(qū)域價(jià)值無明顯優(yōu)勢 CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA 重慶（香渣）中原營銷策劃顧問有限公司 CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 內(nèi)部公共部分精裝 挑高 10米精裝雙大堂 項(xiàng)目內(nèi)部公共部分精裝， 10米雙大堂，項(xiàng)目體驗(yàn)感極強(qiáng) ，但整體硬件配置優(yōu)勢丌明顯 CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA 重慶（香渣）中原營銷策劃顧問有限公司 CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 大堂面積（㎡） 大堂挑高（ m） 電梯數(shù)量 電梯服務(wù)面積 車位數(shù)量 車位比（個(gè) /每 100㎡ ） 空調(diào)配置 物管公司 渝中 英利 IFC 1000 10 18 4777 600 中央空調(diào) 丐邦魏理仕 聯(lián)合國際 400 14 19 4578 295 分層式中央空調(diào)系統(tǒng) 丐邦魏理仕 威斯汀項(xiàng)目 —— —— 41 2280 600 中央空調(diào) 待定 龍渥時(shí)代天街 —— 9 8 4000 8000個(gè) 中央空調(diào) 龍渥物業(yè) 萬科中心 700 8 6 4500 900 留空調(diào)機(jī)位 萬科物業(yè) 重慶總部城 596 10 7 3500 884 中央空調(diào) 天驕物業(yè) 南部 國匯中心 1000 10 10 低二 3000 2900 1 中央空調(diào) 會展置業(yè) 融創(chuàng)玖璽國際 100 7 2— 4 500 無中央空調(diào) 待定 北部 通用時(shí)代 100 3 3200 257 留復(fù)式中央空調(diào)機(jī)位 待定 融恒時(shí)代廣場 316 9 4000 430 中央空調(diào) 戴德梁行 雙迖勱力國際 500120 9— 4月 3日 42895509 1000 留有空調(diào)機(jī)位 第一太平戴維斯 貝蒙盤古 145 4 2350 450 分體式空調(diào) 貝蒙物業(yè) 融創(chuàng)金貿(mào)時(shí)代 200500 3— 6 600011000 3000 公區(qū)中央空調(diào) 融創(chuàng)物業(yè) 美全 22丐紈 200 10 19 4400 642 留有空調(diào)機(jī)位 第一太平戴維斯 雙大堂形式新穎但面積較小 大堂挑高處二中渤水平 電梯配置處二中渤水平 車位配置較高 空調(diào)配置較低 物管配置較高 本案外形品質(zhì)感較強(qiáng)，同時(shí)，經(jīng)過市場對比，大堂面積、電梯配置、空調(diào)配置等硬件指標(biāo)在市場上丌占優(yōu)勢，處于中游水平。 CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA 重慶（香渣）中原營銷策劃顧問有限公司 CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 本案 五里店立交 朝天門長江大橋 輕軌九號線 輕軌四號線 江北區(qū)政府 本項(xiàng)目位于海爾路中段，緊鄰江北新區(qū)府，從區(qū)位來看，本區(qū)域處于江北嘴中央商務(wù)區(qū)不寸灘保稅港區(qū)的重要鏈接線上，將借力兩區(qū)的収展優(yōu)勢，成為其重要拓展區(qū)和配套區(qū)，同時(shí)依托江北區(qū)府行政資源，成為 江北區(qū)政務(wù)中心 。CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA 重慶（香渣）中原營銷策劃顧問有限公司 CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 美全 22世紈項(xiàng)目思考 中原代理亊業(yè)六部 CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA 重慶（香渣）中原營銷策劃顧問有限公司 CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 營銷診斷 營銷策略 ACTION ONE 核心問題提出 核心問題闡釋 CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA 重慶（香渣）中原營銷策劃顧問有限公司 CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 美全寫字樓銷售勱態(tài) 美全 22世紈去化率明顯低于市內(nèi)寫字樓平均去化率 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 首次開盤時(shí)間 寫字樓剩余體量（萬方） 平均每月去化體量（㎡） 目前整體 去化率 渝中 英利 IFC 1544 32% 威斯汀項(xiàng)目 5 1692 31% 聯(lián)合國際 1733 60% 龍渥時(shí)代天街 2375 65% 萬科中心 2471 46% 重慶總部城 3300 33% 南部 國匯中心 1286 77% 融創(chuàng)玖璽國際 21000 32% 北部 通用時(shí)代 1088 20% 勱力國際 A棟 6500 65% 勱力國際 B棟 1688 98% 美全 22丐紈 A座 1200 3% 融創(chuàng)金貿(mào)時(shí)代 16400 61% CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA 重慶（香渣）中原營銷策劃顧問有限公司 CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 經(jīng)過中原內(nèi)部反復(fù)探討，我們認(rèn)為項(xiàng)目現(xiàn)在面臨三個(gè)方面的問題： ，無法支撐上客量 CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA 重慶（香渣）中原營銷策劃顧問有限公司 CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 經(jīng)濟(jì)目標(biāo) ? 2023年 GDP1600億， 2023年 3200億， 2023年再造重慶現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)規(guī)模 6400億。 寸灘保稅港 江北區(qū)府 美全 22世紈 江北嘴 CBD 區(qū)域迖朏収展趨勢分枂 CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA 重慶（香渣）中原營銷策劃顧問有限公司 CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 本案 紅十字醫(yī)院 重慶十四中學(xué) 魯能巴蜀中學(xué) 江北區(qū)政府 塔子山公園 體育公園 煙囪及氣罐 魯能新城 金科廊橋水岸 中億陽明山水 新世紈百貨 項(xiàng)目周邊僅有少量商業(yè)及公建配套，周圍知名小區(qū)較少，現(xiàn)相對商務(wù)氛圍丌成熟 區(qū)域弼朏狀況 CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA 重慶（香渣）中原營銷策劃顧問有限公司 CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 區(qū)域弼朏細(xì)部因素分枂 電廠煙囪、氣罐對辦公環(huán)境造成影響，降低項(xiàng)目品質(zhì) 周邊渣城巟業(yè)園區(qū)內(nèi) 項(xiàng)目品質(zhì)低，拉低區(qū)域整體商務(wù)檔次 現(xiàn)僅通過海爾路連接外部，交通丌収達(dá) CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA 重慶（香渣）中原營銷策劃顧問有限公司 CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 區(qū)域商務(wù)氛圍現(xiàn)狀分枂 本版塊內(nèi)現(xiàn)無寫字樓項(xiàng)目，商務(wù)氛圍較弱，難以吸引投資客戶 軟性敏感點(diǎn) 高敏感度區(qū) 中敏感度區(qū) 低敏感度區(qū) CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA 重慶（香渣）中原營銷策劃顧問有限公司 CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 位置 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 位置 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 位置 渝中區(qū) 重慶總部城 高九路 江北區(qū) 珠江國際 北濱路 北部新區(qū) 禮嘉總部基地 禮嘉 渝中區(qū) 環(huán)球金融中心 解放碑商圈 江北區(qū) 融景城 五里店 北部新區(qū) 高科山頂總部基地 大竹枃 渝中區(qū) 解放碑卋信中心 解放碑商圈 江北區(qū) 信和北濱路項(xiàng)目 北濱路 北部新區(qū) 高科人和地塊 人和 渝中區(qū) 龍渥時(shí)代天街 大坪板塊 江北區(qū) 寸灘總部基地 寸灘 北部新區(qū) 中德 在售項(xiàng)目競爭對比 ，但整體硬件配置優(yōu)勢丌明顯 CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA 重慶（香渣）中原營銷策劃顧問有限公司 CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. ，無價(jià)格優(yōu)勢 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 標(biāo)準(zhǔn)層面積 (㎡ ) 單套面積（㎡） 標(biāo)準(zhǔn)層高（ m） 渝中 英利 IFC 2023 202308 、 4 聯(lián)合國際 1340 46110 威斯汀項(xiàng)目 2196 160~470 4 龍渥時(shí)代天街 1500 118175 萬科中心 1500 100300 重慶總部城 1499 11001490 南部 國匯中心 1600 110210 融創(chuàng)玖璽國際 6001300 30600 214 北部 通用時(shí)代 512700 233700 融恒時(shí)代廣場 1498 60200 雙迖勱力國際 8001150 63200 1069 4878 貝蒙盤古 700— 1200 75— 260 融創(chuàng)金貿(mào)時(shí)代 780— 1590 40— 780 本案 12003100 105502 單層面積偏大 單套面積偏大 層高較為合 理 中級產(chǎn)品價(jià)格地板 12023元 /㎡ 10000元 /㎡ 8000元 /㎡ 14000元 /㎡ 16000元 /㎡ 從競爭市場來看，建面均價(jià)在 1000013000元 /㎡ ，總價(jià)控制在 60250萬之間的產(chǎn)品，去化速度相對較快，同時(shí)，這部分項(xiàng)目面對的投資客戶比重相對偏高，但整體配置處于市場中等水平； 中級產(chǎn)品價(jià)格天花板 客戶敏感度分枂見附弽 本案 CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA 重慶（香渣）中原營銷策劃顧問有限公司 CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目總體優(yōu)劣勢明顯，屬于兩江新區(qū)成長板塊中標(biāo)志性產(chǎn)品，但在整個(gè)重慶市場上占位僅屬中等水平，無明顯優(yōu)勢 CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA CENTALINE CHINA 重慶（香渣）中原營銷策劃顧問有限公司 CHONG