【正文】 經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r物價居民收入與消費(fèi)水平 利率水平 社會因素 政治安定狀況 社會治安程度 地產(chǎn)投機(jī) 城市化水平 影響因素分類影響因素分類 一般因素 區(qū)域因素 個別因素其他因素一般因素的影響一般因素的影響 2 所謂一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素，這些因素通常會對較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生全局性的影響。kixi③ 理論價格：在合理的市場上交易應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價格④ 評估價格：估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格做出的一種估計，推測或判斷1．根據(jù)形成基礎(chǔ)不同的分類市場價格 理論價格評估價格 成交價格公開市場價值 成交價格圍繞市場價格上下波動，市場價格圍繞理論價格上下波動一個良好的評估價 =正常成交價 =市場價格房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格影響因素2．根據(jù)不同用途的分類租賃價 買賣價抵押價 課稅價典當(dāng)價 保險價 征用價 3．根據(jù)實(shí)物形態(tài)不同的分類 土地價格、建筑物價格和房地價格房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格影響因素 房地產(chǎn)價格影響因素的數(shù)學(xué)模型2．房地產(chǎn)價格影響因素定性分析要點(diǎn)各種因素影響價格的方向不同各種因素影響價格變動程度不同各種因素影響價格的關(guān)系不同式中： yi絕對缺乏指物質(zhì)的不可獲得性。房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格概念 從現(xiàn)象上看，房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價。1從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)價格來源于：– 一是從規(guī)劃設(shè)計、土地開發(fā)到房屋施工安裝等過程的物化勞動和活勞動凝結(jié)形成的土地資本價值和房產(chǎn)價值。需要與需求的區(qū)別?！?房地產(chǎn)價格；— 影響房地產(chǎn)價格的各種因素；— 影響房地產(chǎn)價格變化的系數(shù)。 位置因素相對于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小些 區(qū)域因素的分析和把握是房地產(chǎn)正確合理估價的關(guān)鍵 交通流量較大的房地產(chǎn)，價格一般較高。水平產(chǎn)生影響的因素。 這種價格與需求量間的反比關(guān)系，稱為需求規(guī)律。房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)? 多樣性 ? 區(qū)域性? 層次性? 雙重性? 可替代性 房地產(chǎn)需求的影響因素? 該種房地產(chǎn)的價格水平。房地產(chǎn)供求彈性 需求彈性房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn) 需求 的 收入彈性 =消費(fèi)者收入量變化的百分比房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn) 需求 的 人口彈性 = 人口數(shù)量變化的百分比房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn) 需求 的 價格預(yù)期彈性 =預(yù)期的房地產(chǎn)價格變化的百分比房地產(chǎn)需求價格彈性的計算例 21： 假設(shè)某種商品住宅的價格從 2023元 /m2 上升到 2200元 /m2 ,其需求量從 1000套減少為800套。? |Edy|1，需求缺乏彈性或相對無彈性，需求變動率小于可支配收入變動率? |Edy|=1，需求等彈性，收入與需求同幅度變動? |Edy|1，需求有彈性，可支配收入的微小變化將會引起需求量的較大變化供給的一般概念? 在一定的時期內(nèi)，一定的價格水平下，生產(chǎn)者愿意而且能夠提供出售的商品或勞務(wù)。房地產(chǎn)供給概念房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)（ 1）缺乏彈性（ 2）層次性（ 3）滯后性 影響房地產(chǎn)供給的因素房地產(chǎn)供給彈性房地產(chǎn)供給的概念? 某種房地產(chǎn)的有效供給，是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在一定價格上所愿意且能夠出售該房地產(chǎn)的數(shù)量。需求和供給同時變化，有同方向變化和反方向變化、變動幅度不同等情況。主要有噪聲、空氣質(zhì)量、水質(zhì)量、景觀、衛(wèi)生狀況。的土地，地價必低，相反，地價則高。 房地產(chǎn)價格影響因素分類影響因素分類 一般因素 區(qū)域因素 個別因素其他因素區(qū)域因素影響區(qū)域因素影響 3 交通條件交通條件 交通條件的優(yōu)劣直接影響一個區(qū)域人流、交通條件的優(yōu)劣直接影響一個區(qū)域人流、物流的通達(dá)性及交通運(yùn)輸成本，明顯影響物流的通達(dá)性及交通運(yùn)輸成本，明顯影響人們的出行方便程度，因而影響房地產(chǎn)的人們的出行方便程度，因而影響房地產(chǎn)的價格。 影響因素分類影響因素分類 一般因素 區(qū)域因素 個別因素其他因素個別因素的影響個別因素的影響 方炎熱地區(qū)朝向西邊的房地產(chǎn)的價格較低。公用分?jǐn)偯娣e所占比例越大，房價越高。其中的主山為 “ 來龍 ” ；由山頂蜿蜒而下的山梁為 “ 龍脈 ” ，也稱 “ 去脈 ” 。 ? 砂 指穴周圍的山勢 ， 砂環(huán) 指穴地背側(cè)和左右山勢重疊環(huán)抱的大好自然環(huán)境。 風(fēng)水的由來? “風(fēng)水 ”一詞始見于東晉郭璞所著的《葬書》：葬者，乘生氣也。? 風(fēng)水術(shù)的兩大特征：仰觀天文，俯察地理我國風(fēng)水學(xué)流派? 中國的風(fēng)水流派分為 “ 形勢派 ” 與 “ 理氣派 ” 兩派。風(fēng)水學(xué)的歷史沿革? 先秦是風(fēng)水學(xué)的孕育時期；? 魏晉南北朝，風(fēng)水學(xué)得到傳播；? 宋代是盛行時期；? 明清是泛濫時期。風(fēng)水理論把環(huán)境作為一個整體系統(tǒng)，這個系統(tǒng)以人為中心，包括天地萬物。因地制宜原則? 即根據(jù)環(huán)境的客觀性，采取適宜于自然的生活方式。– 草原的牧民，便于隨水草而遷徙 —— 蒙古包– 貴州山區(qū)和大理人民 —— 山石砌房? 因地制宜是務(wù)實(shí)思想的體現(xiàn)。如湖南岳陽縣渭洞鄉(xiāng)張谷英村。? 六朝古都南京、濱臨長江、四周是山，有虎踞龍盤之勢。張谷英村? 張谷英村，位于湖南岳陽以東的渭洞筆架山下，地處岳陽、平江、汨羅三縣市交匯處，距離長沙、岳陽分別約 150公里和 70公里，為 中國 保存最為完整的江南民居古建筑群落 ,至今已存在了 500多年。張谷英景區(qū)已成為湘北的重要旅游景點(diǎn)之一。? 五百里幕阜山余脈綿延至此，在東北西三方突起三座大峰，如三大花瓣擁成一朵蓮花。以主屋為大門，背靠青山，門前的渭溪河成了天然的護(hù)莊河。屋場內(nèi)渭溪河迂回曲折，穿村而過，河上大小石橋 47座。大屋場里像這樣的巷道一共有 60條，它們縱橫交錯，四通八達(dá)，最長的巷道有153米，所有的巷道加在一起，總長度達(dá) 1459米。武漢大學(xué)? 建筑在青翠的珞珈山麓，設(shè)計師充分考慮到特定的風(fēng)水環(huán)境，依山建房，學(xué)生宿舍貼著山坡，象環(huán)曲的城墻，有個城門形的出入口。觀形察勢原則? 清代的《陽宅十書》指出： “人之居處宜以大地山河為主，其來脈氣勢最大，關(guān)系人禍福最為切要。勢如城郭墻垣，形似樓臺門弟。形要厚實(shí)、積聚、藏氣。每蓋一棟樓房，每修一個工廠，都應(yīng)當(dāng)先考察山川。 ”《禹貢》把中國山脈劃為四列九山。每條大龍脈都有干龍、支龍、真龍、假龍、飛龍、潛龍、閃龍、勘測風(fēng)水首先要搞清楚來龍去脈，順應(yīng)龍脈的走向。如《朱子語類》論北京的大環(huán)境 。《管氏地理指蒙》論穴云：欲其高而不危，欲其低而不沒，欲其顯而不彰揚(yáng)暴露，欲其靜而不幽囚啞噎，欲其奇而不怪，欲其