【正文】 資金。也就是說(shuō)，以后在包租過(guò)程中一旦出現(xiàn)問(wèn)題都與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何關(guān)系。發(fā)展商則按照每年 9%11%的回報(bào)率向業(yè)主返還一定金額。這種獨(dú)立式商鋪，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)按照銷(xiāo)售分割的獨(dú)立鋪位經(jīng)營(yíng)，從而達(dá)到經(jīng)營(yíng)鋪位與銷(xiāo)售鋪位分割的一致性。對(duì)于 1層商鋪，采取一次性返租3年的策略，對(duì)于 2~3層商鋪，則可分別采取一次性返租 4年的策略，對(duì)于第 4層商鋪，則可采取一次性返租 5年的策略；這種方法通過(guò)降低首期門(mén)檻，可一舉打開(kāi)高層商鋪滯銷(xiāo)難題。 將市場(chǎng)內(nèi)分劃成獨(dú)立經(jīng)營(yíng)商鋪，把銷(xiāo)售價(jià)格定高，通過(guò)高價(jià)格完成其 10%的返點(diǎn)。 ◆獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。 產(chǎn)權(quán)返租的４種方式 ◆虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租。這必將促使經(jīng)營(yíng)者搞好經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)。 優(yōu)勢(shì)三： 能夠促使經(jīng)營(yíng)者搞好經(jīng)營(yíng)，努力爭(zhēng)取更大利潤(rùn)。特別是對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，投資者甚至只要一次首付，每月租金回報(bào)除去銀行按揭還有剩余。 利用長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)為賣(mài)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)可以適當(dāng)提高單價(jià)，從而獲得在一般銷(xiāo)售模式下無(wú)法達(dá)到的銷(xiāo)售額和利潤(rùn)。 產(chǎn)權(quán)式商鋪對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言最大的吸引力就在于，企業(yè)在這種銷(xiāo)售方式下可以短期內(nèi)快速回收大量資金，賺取利潤(rùn)。 產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢(shì)分析 作為一種營(yíng)銷(xiāo)策略，產(chǎn)權(quán)式商鋪能夠得到市場(chǎng)的認(rèn)可，必定有其優(yōu)勢(shì)所在。 銷(xiāo)售定位：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)旺鋪 + 一份租約 = 富養(yǎng)三代 “春天百貨”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪 關(guān)于產(chǎn)權(quán)商鋪 什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)的商場(chǎng)、寫(xiě)字樓分割成不同面積單位出售，并與買(mǎi)方約定，在出售后的一定年限內(nèi)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行返租，由開(kāi)發(fā)商或委托其他物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，保證買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)商鋪后每年獲得一定的收益。 春天百貨推售策略及定位 根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)本案的推案策略，擬定兩套方案： 備選方案 1：一層、二層、三層、四層擬分割，返租銷(xiāo)售的策略作為本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣手法。通過(guò)拆零產(chǎn)權(quán)、銷(xiāo)售旺鋪可回收巨額資金，大大緩解困擾開(kāi)發(fā)商的資金緊張問(wèn)題。然后通過(guò)回報(bào)租金的方法從購(gòu)房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，并對(duì)購(gòu)房者有一定比率的年回報(bào)（高于銀行貸款利率才有吸引力）。 優(yōu)點(diǎn)：所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營(yíng)權(quán)由專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。 缺點(diǎn)：在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷(xiāo)售、工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力要求極高。帶動(dòng)一層獨(dú)立臨街店面的迅速去化。這種銷(xiāo)售模式，市場(chǎng)稱(chēng)之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，也稱(chēng)作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化。客觀的講，這種營(yíng)銷(xiāo)策略在商業(yè)樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)起到了很大的積極作用，在某種程度上是開(kāi)發(fā)商信心與實(shí)力的體現(xiàn)，是對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與把握，更是對(duì)投資者的承諾與保障。因?yàn)橥顿Y型物業(yè)多數(shù)屬于商業(yè)物業(yè)，如果開(kāi)發(fā)商選擇自主經(jīng)營(yíng)或是只租不賣(mài)，其投資回收期少則十幾年，多則幾十年，這對(duì)資金實(shí)力不強(qiáng)、融資渠道較窄的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是無(wú)法承受的。這也是產(chǎn)權(quán)式商鋪的一大優(yōu)勢(shì)。這正是投資者對(duì)售后返租的物業(yè)大肆追捧的根源所在。 售后返租物業(yè)有的是開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)，有的是開(kāi)發(fā)商委托其他物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，也有的是合作經(jīng)營(yíng)，但無(wú)論經(jīng)營(yíng)者是誰(shuí)，都要承擔(dān)起支付租金回報(bào)的責(zé)任。 優(yōu)勢(shì)四： 有利于銀行加快資金周轉(zhuǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)?；貓?bào)是真實(shí)的，依靠大商家的有效承租來(lái)支撐返點(diǎn)。市場(chǎng)內(nèi)分劃成獨(dú)立經(jīng)營(yíng)商鋪，把銷(xiāo)售價(jià)格定高，通過(guò)高價(jià)格完成其 8%或 10%的返點(diǎn)。 方法：直接在售房款總額中減去前 5年租金 (每年返租 9%，即總款的 45%，后 5年實(shí)行每年返還 11%，分季度返還， 10年共返還 100%，回報(bào)計(jì)算期：以實(shí)際交付使用期為準(zhǔn)，如 2023年10月 28日交付使用，則回報(bào)期為 2023年 10月 28日開(kāi)始計(jì)算。 此外，一次性返租年限還與商鋪樓層有密不可分的關(guān)系。 獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪有著諸多優(yōu)勢(shì)： 首先是產(chǎn)權(quán)明晰，使得銷(xiāo)售鋪位與經(jīng)營(yíng)鋪位保持一致，業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者洽談租金十分方便；其次，獨(dú)立式店鋪只需短期返租，發(fā)展商與小業(yè)主最大限度的回避了商鋪經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)；其三，對(duì)于獨(dú)立式商鋪，建設(shè)部、銀行等相關(guān)部門(mén)和單位認(rèn)同度高，而投資市場(chǎng)亦十分看好。 發(fā)展商作為物業(yè)開(kāi)發(fā)者，它既是三者（開(kāi)發(fā)商、營(yíng)運(yùn)管理公司、業(yè)主）之間的組織者，又是協(xié)調(diào)者。 建議： 下策：喀什投資公司作為營(yíng)運(yùn)管理公司或廣州城春天百貨另成立營(yíng)運(yùn)管理公司， 上策：聘請(qǐng)外地有實(shí)力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司；目的：規(guī)避開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。 銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)與回避 （ 2）營(yíng)運(yùn)管理公司經(jīng)營(yíng)不良帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 這是商家經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也是發(fā)展商最為擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)。雖然營(yíng)運(yùn)管理公司整體承租的銷(xiāo)售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了這個(gè)矛盾，但在返租期滿后又將如何解決這個(gè)問(wèn)題來(lái)保障眾多小業(yè)主的利益呢？ 發(fā)展商在承租期滿后，從項(xiàng)目本身營(yíng)銷(xiāo)的角度看，其已經(jīng)完成了對(duì)業(yè)主的承諾。具體運(yùn)作可通過(guò)業(yè)主投資額的大小，確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會(huì)長(zhǎng)、執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、會(huì)員等。 總結(jié)：因?yàn)榇禾彀儇?1期定位是“百貨工廠直銷(xiāo)中心”的百貨批發(fā)市場(chǎng)，因此本案將采取商業(yè)內(nèi)街獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪的分割銷(xiāo)售方式，做到每鋪都是獨(dú)立街鋪的形式。 不動(dòng)產(chǎn)投資的收益由獲取的租金和物業(yè)本身的升值兩部分組成，獲取的租金是房產(chǎn)投資中的“加法”收益，而升值才是“乘法”收益，也就是說(shuō)升值收益是成倍的、幾何級(jí)的增長(zhǎng)，如果一處不動(dòng)產(chǎn)能夠一邊收取租金一邊升值，那才是最佳的投資對(duì)象，而且出租的利率也一定要大于銀行的貸款利率。 “春天百貨”統(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、統(tǒng)一形象管理，統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)策劃，前景明朗，利潤(rùn)豐富！ 確保市場(chǎng)永續(xù)經(jīng)營(yíng)。 前 5年每年 9%的收益，一次性從首付款中獲得收益，即買(mǎi)即獲 45%高額收益。 第 6年可以申請(qǐng)退鋪，讓您的投資風(fēng)險(xiǎn)歸零。 春天百貨獲取收益的政策 為了保證商場(chǎng)的成功運(yùn)營(yíng)，也為了保障投資者的穩(wěn)固收益，項(xiàng)目實(shí)行的是“委托經(jīng)營(yíng)管理”，本著“建設(shè) +運(yùn)營(yíng) +管理”的核心理念，在購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的商鋪后，將委托給專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)策劃，而后按約定比例和時(shí)間給投資者返還租金，這樣就解決了投資的后顧之憂。 春天百貨商鋪購(gòu)買(mǎi)模式 購(gòu)買(mǎi)“春天百貨”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，先簽訂《 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 》 ，獲得“春天百貨”項(xiàng)目商鋪的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。典型的作法是把租賃價(jià)做高，大于 10%的年回報(bào)，與售價(jià)之間，這樣一個(gè)虛高來(lái)拉動(dòng)銷(xiāo)售 。 10年返租收益 100%＋永久獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)值