【正文】 ”。 房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動威海經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè) 。先后兩次獲得“國際改善居住環(huán)境最佳范例”，獲得首屆“中國人居環(huán)境范例獎”，“威海 —— 最適合人類居住的地方”和“住在威?！钡某鞘衅放频玫皆絹碓蕉嗳说恼J(rèn)可。良好的居住環(huán)境和持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長，為威海房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。 當(dāng)前威海房地產(chǎn)市場主要具有以下特點： 地方政府的高度重視和威海的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境 自 2023年以來 ， 威海市政府通過多種媒體宣傳威海的居住環(huán)境 ， “ 威海 —— 最適合人類居住的地方 ” 成為城市品牌 。城區(qū)沿海一帶全部建成公園等景觀精品，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 39． 1％，人均占有公共綠地 16． 5平方米，形成了“山在海中，城在山中，樓在林中，人在綠中”的城市特點。 ? 房價快速上漲是 2023年樓市的特點 威海房地產(chǎn)市場從 2023年開始進(jìn)入快速發(fā)展時期，威海的住宅價格以每年超過 20％的速度遞增，以兩個開發(fā)區(qū)為例，普通住宅價格由 1500元／平方米上漲到目前的近 2800元／平方米，商業(yè)網(wǎng)點房價格由 4000元／平方米上漲到 7000元／平方米，尤其是 2023年新建成的幾個標(biāo)準(zhǔn)較高的住宅小區(qū)，售價明顯提高。 ? 集資建房和集中采購項目大增 ， 為房市增添了新的活力 受威海房價持續(xù)增長和職工要求改善居住環(huán)境等因素的影響 ， 許多單位采取措施解決職工住房問題 。房價的上漲和土地價格的上漲相互促進(jìn)，地價上漲是房價上漲的基礎(chǔ)，房價上漲是地價上漲的前提。 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的市場開發(fā)能力不高 ， 抗風(fēng)險能力不強(qiáng) ， 資產(chǎn)規(guī)模不大 ， 財務(wù)狀況不容樂觀 ， 隨著市場的規(guī)范 ， 這些企業(yè)取得開發(fā)項目的機(jī)會越來越小 ， 面臨淘汰出局的危險越來越大 。受威海自然條件和市民對居住環(huán)境的傳統(tǒng)選擇的影響，雖然小高層和高層住宅正在逐步被人們接受，但一些設(shè)計和定位不合理的塔式結(jié)構(gòu)高層住宅銷售市場平淡。 土地價格一路飚升 威海市土地儲備制度出臺以后，住宅用地和商業(yè)用地的價格一路走高，市區(qū)職專項目 （ 51639平方米）的土地成交價格為108676000元，每畝平均地價近 145萬元。 2023年房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在海濱高檔住宅和舊城改造方面，按照政府規(guī)劃，隨著“住在威?！焙鹆康奶岣撸慨a(chǎn)的銷售仍將保持較高的水平。成本控制得越好，性價比越高的產(chǎn)品，市場競爭力就越強(qiáng)。 今后 ， 各發(fā)展商將會全面 、 細(xì)致地把提高綜合質(zhì)量的工作深化到每一個環(huán)節(jié) 。發(fā)展商將進(jìn)入實質(zhì)性的“比拼階段”：比創(chuàng)意、比技術(shù)含量、比產(chǎn)品新穎性。 ? 營銷水平越來越高 今天的購房者看重的已不僅僅是房地產(chǎn)產(chǎn)品本身，他們更看重的是樓盤所體現(xiàn)的生活方式。以春天花園為例， 2023年新年尹始便以不足 3000元 /㎡的基價入市，現(xiàn)在躍漲 3600元 /㎡以上仍保持著勁銷的勢頭，是經(jīng)區(qū)最具代表性的樓盤之一；而望海園 富華城憑借較好的區(qū)位優(yōu)勢和景觀資源，以 3200元 /㎡左右的均價入市，取得了近 90%的銷售率；海源麗都憑借海源電業(yè)集團(tuán)的雄厚實力，在打造好產(chǎn)品的同時，采取直接的價格競爭策略，在正式發(fā)售后不久就取得了令人滿意的銷售業(yè)績。 ? 樓盤名稱 規(guī)模 開發(fā)商 價格 主力戶型 暢銷戶型 基價 均價 最高價 海源麗都 11． 25萬 m2 魯能海源 多層2480 元/m2 高層2420元 / m2 多層2703元/ m2高層 2940 元 /m2 多層2926元 / m2 高層 3460元/m2 三房二廳二衛(wèi) 100― 123 m2 三房二廳二衛(wèi) 100― 123 m2 望海園 富華城 3萬 m2 城建開發(fā) 2880元/m2 3240元/ m2 3600元/m2 二房二廳一衛(wèi)80、 100 m2 80、 90、100、110 m2 春天花園 m2 天安房產(chǎn) 小高層3760元/m2 多層3600元/ m2 小高層4260元/m2 小高層4760元 / m2 二房二廳一衛(wèi)80― 90m2 80― 90m2 五洲太陽城 萬 m2 五洲基業(yè) 3100元 / m2 三房二廳一衛(wèi)80―― 90 m2 芙蓉花園東區(qū)13 亨泰房產(chǎn) 2880元/m2 3139元/m2 3398元/m2 ? （ ）經(jīng)區(qū)樓盤價格分析 經(jīng)區(qū)樓盤住宅價格表4760339824202880376028803100346036000500100015002023250030003500400045005000海源麗都望海園富華城春天花園五洲太陽城芙蓉花園東區(qū)13單位: 元/ m 2基價最高價? 談到經(jīng)區(qū)樓盤的價格，首先要回顧一下經(jīng)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史， 2023年當(dāng)皇冠小區(qū)的一些樓座以 1800元 /㎡左右的價格還不太好銷售時，芙蓉花園就以高出 200多元的價格不動聲色的銷售了大半，海上明珠更是以2850元 /㎡開盤 , 一路暢銷并漲到 3300多元 /㎡。目前威海經(jīng)區(qū)的樓盤已形成了規(guī)模開發(fā)，相對高區(qū)藍(lán)天廣場被幾家發(fā)展商“瓜分”的局面不同的是，經(jīng)區(qū)的樓盤雖然“各自為政”，但總體建筑風(fēng)格卻基本保持一致，項目產(chǎn)品質(zhì)素也基本處于同一檔次，反而形成了良好的規(guī)模優(yōu)勢，共同支撐起經(jīng)區(qū)房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)和健康發(fā)展。 ? 暢銷原因分析： ※ 市場定位準(zhǔn)確 春天花園銷售的成功首先要歸功于項目的市場定位準(zhǔn)確，項目以二次置業(yè)者為主要目標(biāo)消費群體，以提升生活品質(zhì)，滿足客戶更深層次的居住理想為開發(fā)理念，精心打造產(chǎn)品，在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)了項目品質(zhì)。 ? ※ 營銷手段及廣告宣傳到位 春天花園的營銷一期主要采取 VIP內(nèi)部認(rèn)購的方式，在項目期樓階段，建立了非常新穎、氣派的售樓處，有效增強(qiáng)了現(xiàn)場銷售氣氛，同時結(jié)合工程進(jìn)度和節(jié)日適時舉行各種促銷優(yōu)惠活動，刺激消費者購買欲望；在宣傳上，根據(jù)項目的不同營銷階段和銷售重點，有針對性的進(jìn)行全方位的廣告宣傳，報紙、電視、電臺、車體、戶外輪番“轟炸”，使得項目深入人心。 ? ※ 開發(fā)商實力 依托魯能海源電業(yè)集團(tuán)的雄厚實力 ， 和前期開發(fā)的 “ 海源麗舍 ”項目成功后獲得的良好口碑 ， 海源麗都在項目前期就獲得了市場的廣泛關(guān)注 ， 為本項目日后的熱銷奠定了良好的消費者基礎(chǔ) 。金城花園剛推出的一期 04年新年尹始便以 2280元每平方米的基價入市， 2個月后基價躍漲 2680仍保持著勁銷的勢頭，現(xiàn)銷售已基本完畢，是高區(qū)中低檔最具代表性的樓盤之一；靖隆園、鳳凰城、春山華居這幾個大盤的第一期都已經(jīng)以 3000左右的均價在較短的時間內(nèi)銷售告罄，很多客戶和銷售人員一起等待下一期樓盤的推出。 ? 高區(qū)代表主要樓盤一覽表（表 1） 樓盤名稱 規(guī)模 開發(fā)商 價格 主力戶型 暢銷戶型 銷售率 基價 均價 最高價 鳳凰城 4 ． 68 萬 m2 城建開發(fā) 3280 元 /m2 3772 元 /m2 4262 元 /m2 9 120 m2 120― 159 m2 98% 金海岸富豪城 6 萬 m2 德源房產(chǎn) 多層3480元/m2高層3680元/m2 4000元/m2 4800元/m2 四房三廳二廚 200 m2 1 162 m2 滯銷 世紀(jì)家園 17萬m2 盛德實業(yè) 4000元 4400元/m2 4800元/m2 三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi) 1315 16185 m2 三房二廳二衛(wèi) 150 m2 一期銷售結(jié)束 ，二期開始銷售 藍(lán)天廣場靖隆園 3 . 2萬 m2 國威房產(chǎn) 3488元/ m2 3837元/ m2 4186元/ m2 四房二廳 m2 三房一廳 /四房二廳10 m2 90% 碧海樓海云軒 4 萬 m2 富城房產(chǎn) 高層3580元/ m2 小高層3480 元 /m2 4290元m23870 元 /m2 5000元/ m24260元 /m2 三房二廳二衛(wèi) 11 1213 142 m2 三房二廳二衛(wèi) 132m2 70% ? 高區(qū)代表主要樓盤一覽表（表 2） 樓盤名稱 規(guī)模 開發(fā)商 價格 主力戶型 暢銷戶型 銷售率 基價 均價 最高價 春山華居 2． 6萬 m2 西郊房產(chǎn) 3600元/ m2最低價3780元/ m2 4230元/ m2 4680元/ m2 三房一廳一衛(wèi) 100 m2 三房一廳一衛(wèi) 100 m2 95% 林語山莊 3萬 m2 佳成房產(chǎn) 2580元/m2 4200元/ m2 三房一廳一衛(wèi) 80、 90 m2 70、 80 m2 92% 金城花園 8 . 4 m2 金城房產(chǎn) 2980元/ m2最低價2682元/ m2 3070元/ m2 3457元/ m2 90144 m2 11 136 m2 95% 青青小城 7 萬平方米 ， 雙豐昕世 3800元/ m2 4000元/m2 5280元/ m2 78 m 284 m 21 21 m130 m140 m2160 m2 二房一廳一衛(wèi) 78 m2 84 m2 50% ? ）價格水平分析 一個城市房地產(chǎn)總體價格水平的高低 ， 能體現(xiàn)出城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平 ， 住宅市場購買能力和房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)品質(zhì) 。如國際海景城、金海岸富豪城、藍(lán)天廣場海云軒處在文化路、沈陽路黃金位置，受城市土地規(guī)劃限制，近 2年周圍樓盤均以高層、小高層為主，價格從 3400元 /M2到 6800元 /M2， 差異較大。 ? 藍(lán)天廣場是目前高區(qū)規(guī)劃最大的綜合社區(qū)，總建筑面積約 50萬平方米左右，但由于該地塊分 7家分割開發(fā)，發(fā)展商各自為戰(zhàn)，不注重形象宣傳，互相比價， 02年底率先入市的東龍朝陽區(qū)、國威靖隆園均以當(dāng)時基價 2780元 /M2價格開盤，時隔一年半，當(dāng)威海樓市整體價位上漲約 1000元的幅度后，藍(lán)天廣場仍然基價 3080元 /M2， 銷售周期普遍較長。