思源經(jīng)紀(jì)-房地產(chǎn)市場(chǎng)分析-wenkub
2023-03-14 13:28:51 本頁(yè)面
【正文】 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商建筑師 消費(fèi)者 1。 制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位5。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁。供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：?現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類(lèi)型和各供應(yīng)面積?近期物業(yè)的 銷(xiāo)售 情況?在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目?售價(jià)以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)售價(jià)的波動(dòng)?現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力） STEP３ :市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)－－必須回答的三個(gè)核心問(wèn)題1. 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)是誰(shuí)？本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)是誰(shuí)？2. 目標(biāo)客戶(hù)的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？目標(biāo)客戶(hù)的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？3. 本項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？是跟本項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？是跟隨、超越、還是差異化競(jìng)爭(zhēng)？隨、超越、還是差異化競(jìng)爭(zhēng)？后面與案例結(jié)合講解 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。第三步： 各類(lèi)型物業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給 和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。人均 GDP增速216。方法 第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消 費(fèi)類(lèi) 型 恩格 爾 系數(shù)住房消 費(fèi) 占 總 消 費(fèi)性支出的比重（ %）恩格 爾 系數(shù)住房消 費(fèi) 占 總 消費(fèi) 支出的比重（%）溫 飽 型 — — — 小康型 — — — 富裕型 — 20—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)＝食物支出金額 /總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748較上年增速 % % % % % % %恩格爾系數(shù) % % % % % % %2023年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。國(guó)際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比定義屬于平均數(shù)定義。供給結(jié)構(gòu) 按產(chǎn)品類(lèi)型、戶(hù)型、面積、價(jià)格等對(duì)各片區(qū)供給量進(jìn)行分類(lèi)，進(jìn)而分析各片區(qū)的供給特征近期物業(yè)的 銷(xiāo)售情況售價(jià)，以及不同位置和 檔次的物業(yè)售價(jià)的波動(dòng)現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）現(xiàn)有物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)方式數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查供給分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。 過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。?房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)的競(jìng)爭(zhēng)力在于：基于事實(shí)的分析和研究找到項(xiàng)目解決的方案。人口產(chǎn)業(yè)分布結(jié)構(gòu)圖第二產(chǎn)業(yè)：加工制造業(yè)、建筑業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)：交通運(yùn)輸業(yè)、商飲服務(wù)業(yè)為主 數(shù)據(jù)圖表示例u低u低u高u高附加值可 行 性 u低u鼓勵(lì)發(fā)展u伺機(jī)發(fā)展u限制發(fā)展u高可 行 性汽車(chē)及零部件都市產(chǎn)業(yè)光機(jī)電電子信息生物醫(yī)藥房地產(chǎn)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀電子信息制造業(yè) 汽車(chē)制造業(yè)會(huì)展業(yè)電器機(jī)械制造業(yè)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)都市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)未來(lái)體育休閑產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)?低附加值加工 1234u日常消費(fèi)u各細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)值貢獻(xiàn)u23%u空港城片區(qū) u77%u中心片區(qū)u25% u11%u居住u教育u耐用品u45% u59%5 u休閑娛樂(lè)u15% u6%u2% u18%u13% u6%u中心片區(qū)u35% u15%u20% u50%u10% u8%u5% u17%u30% u10%u空港城片區(qū) u60% u40%調(diào)整前的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 調(diào)整后的消費(fèi)結(jié)構(gòu)耐用品教育居住日常消費(fèi)休
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