思源經紀-房地產市場分析-wenkub
2023-03-14 13:28:51 本頁面
【正文】 為什么要進行房地產市場分析？市場開發(fā)商建筑師 消費者 1。 制定項目的發(fā)展方向和市場定位5。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁。供給分析主要考慮以下關鍵因素：供給分析主要考慮以下關鍵因素：?現有物業(yè)的供應類型和各供應面積?近期物業(yè)的 銷售 情況?在建或者正在籌建、擬建的項目?售價以及不同位置和品質的物業(yè)售價的波動?現有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力） STEP３ :市場分析的落腳點－－必須回答的三個核心問題1. 本項目的目標客戶是誰？本項目的目標客戶是誰？2. 目標客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？目標客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？3. 本項目面對競爭市場的機會點在哪里？是跟本項目面對競爭市場的機會點在哪里？是跟隨、超越、還是差異化競爭？隨、超越、還是差異化競爭？后面與案例結合講解 房地產市場分析的思路、步驟和方法1。第三步： 各類型物業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給 和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。 房地產市場分析的思路、步驟和方法3。人均 GDP增速216。方法 第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標消 費類 型 恩格 爾 系數住房消 費 占 總 消 費性支出的比重（ %）恩格 爾 系數住房消 費 占 總 消費 支出的比重（%）溫 飽 型 — — — 小康型 — — — 富裕型 — 20—30恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數＝食物支出金額 /總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748較上年增速 % % % % % % %恩格爾系數 % % % % % % %2023年我國各主要城市的恩格爾系數房地產市場分析的思路、步驟和方法3。國際上的大多數組織使用中位數定義，而我國的房價收入比定義屬于平均數定義。供給結構 按產品類型、戶型、面積、價格等對各片區(qū)供給量進行分類，進而分析各片區(qū)的供給特征近期物業(yè)的 銷售情況售價，以及不同位置和 檔次的物業(yè)售價的波動現有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）現有物業(yè)的營銷方式數據獲得統(tǒng)計數據現場調查供給分析 房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項目市場分析（微觀層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。 過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性3。?房地產專業(yè)顧問的競爭力在于：基于事實的分析和研究找到項目解決的方案。人口產業(yè)分布結構圖第二產業(yè)：加工制造業(yè)、建筑業(yè)為主第三產業(yè)：交通運輸業(yè)、商飲服務業(yè)為主 數據圖表示例u低u低u高u高附加值可 行 性 u低u鼓勵發(fā)展u伺機發(fā)展u限制發(fā)展u高可 行 性汽車及零部件都市產業(yè)光機電電子信息生物醫(yī)藥房地產物流商業(yè)服務業(yè)產業(yè)現狀電子信息制造業(yè) 汽車制造業(yè)會展業(yè)電器機械制造業(yè)物流商業(yè)服務業(yè)房地產都市產業(yè)產業(yè)未來體育休閑產業(yè)旅游產業(yè)?低附加值加工 1234u日常消費u各細分市場的價值貢獻u23%u空港城片區(qū) u77%u中心片區(qū)u25% u11%u居住u教育u耐用品u45% u59%5 u休閑娛樂u15% u6%u2% u18%u13% u6%u中心片區(qū)u35% u15%u20% u50%u10% u8%u5% u17%u30% u10%u空港城片區(qū) u60% u40%調整前的消費結構 調整后的消費結構耐用品教育居住日常消費休
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