某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告-wenkub
2023-03-13 12:09:43 本頁(yè)面
【正文】 的風(fēng)格 消費(fèi)特征：理性，但愛面子 都是二次或多次置業(yè)，購(gòu)房主要目的是改善居住，價(jià)格彈性較小，他們更看重的是物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)； 追求本味的舒適、品位； 精神需求、物質(zhì)需求并存，且極度苛刻。 關(guān)于客戶：消費(fèi)者逐漸成熟，消費(fèi)回歸理性； 市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，建筑無(wú)特點(diǎn)、園林無(wú)新意、戶型少創(chuàng)新； 普遍小區(qū)物業(yè)管理與小區(qū)品質(zhì)不配套； 市場(chǎng)總體表現(xiàn)預(yù)測(cè) 購(gòu)房成本加大，購(gòu)房計(jì)劃推遲 上百萬(wàn)供應(yīng)量，加大樓市風(fēng)險(xiǎn) 大盤林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈 樓市競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)入品質(zhì)、服務(wù)等深層次競(jìng)爭(zhēng)層面 地塊分析 項(xiàng)目地理位置 地塊位于鹽城市西南片區(qū)，鹽城世紀(jì)大道路南，神龍汽車站對(duì)面。 第二套住房貸款細(xì)則 40%：首付提高至 40% ：貸款利率為基準(zhǔn)利率的 鹽城契稅 ：銷售單價(jià)高于所在片銷售均價(jià) 不享受契稅優(yōu)惠。 物價(jià)局核價(jià) 目前鹽城物價(jià)局僅針對(duì)普通多層商品房實(shí)行指導(dǎo)價(jià)，未來(lái)不排除該政策會(huì)波及所有商品房范圍。 主要指標(biāo) 地塊面積： 53614 容積率： 建筑密度： % 綠地率： 55% 地塊四至 北：世紀(jì)大道 南：河道 西：河道 東：河道 交通條件 快速干道 世紀(jì)大道連接寧靖鹽高速與城市各片區(qū)，特別是城南新城區(qū)； 景觀資源 地塊三面環(huán)水，造就原生態(tài)自然水景，為后期景觀打造提供得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)； 世紀(jì)大道作為鹽城景觀大道，近 50米政府形象景觀帶，為項(xiàng)目先天景觀環(huán)境錦上添花； 生活配套 地塊周邊基本無(wú)商業(yè)配套，需依靠西環(huán)路沿線、解放南路沿線配套； 潛在客源 政府官員 周邊企業(yè)中高管理者 裝飾城經(jīng)營(yíng)戶 高品質(zhì)生活追求者 地塊 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 區(qū)域位置較好，市政府南遷后發(fā)展前景良好； 周邊規(guī)劃前景良好，發(fā)展前景廣闊； 三面臨水，符合居住親水性； 位于城郊區(qū)環(huán)境比較好，綠化率高，空氣清新； 世紀(jì)大道兩邊日后將綠樹成蔭，景觀效果較好； 周邊道路四通八達(dá)便利，靠近鹽徐高速、寧靖鹽高速入口。 滿巢家庭結(jié)構(gòu)，家庭化的生活狀態(tài)，極為注重社會(huì)關(guān)系。 有相對(duì)自由的工作時(shí)間，事業(yè)上具有很強(qiáng)上升力。 客戶特征關(guān)鍵詞 內(nèi)斂、低調(diào)、儒雅 包容、自信、淡泊 精神、品位、服務(wù) 為這樣一群人 提供什么樣的產(chǎn)品？ 內(nèi)斂的客戶：需要深度溝通 “君子以仁存心，以禮存心。 萬(wàn)物并作，吾以復(fù)古。 超炫的景觀 將中國(guó)傳統(tǒng)文化的具象元素與地塊實(shí)際相結(jié)合，打造耳目一新、足以觸動(dòng)客戶某根神經(jīng)的超級(jí)景觀 蘇軾說(shuō)：寧可食無(wú)肉，不可居無(wú)竹。 二期產(chǎn)品建議 原則 建筑風(fēng)格與一期保持統(tǒng)一 尋找客戶需求與 90/70政策之間的平衡點(diǎn) 高層 Townhouse ＋ 二期產(chǎn)品建議 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) +入戶花園，面積約： 150㎡ 五房?jī)蓮d三衛(wèi) +入戶花園，面積約： 200㎡ 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 面積：約 85㎡ 入戶花園面積：約 ㎡ 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 面積：約 107㎡ 入戶花園面積：約 10㎡ 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 面積：約 129㎡
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