萬(wàn)科開(kāi)發(fā)城市居民住宅的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及其規(guī)律性總結(jié)項(xiàng)目前期30頁(yè)公寓住宅-wenkub
2023-06-13 21:59:21 本頁(yè)面
【正文】 群體的認(rèn)識(shí)。 例如：上海萬(wàn)科城市花園周邊樓盤(pán)，航華小區(qū)的總體特點(diǎn)是： ① 以中擋物業(yè)為主，銷(xiāo)售價(jià)格在 30004000 元 /平米之間； ② 產(chǎn)品差異化明顯，發(fā)展商都力求做出個(gè)性； ③ 區(qū)內(nèi)配套與周邊配套相結(jié)合； ④ 綠化率較高，普遍在 30%左右； ⑤ 主力客戶群為三資企業(yè)白領(lǐng)、證券人士； ⑥ 賣(mài)點(diǎn)突出，大部分以規(guī)劃、歐化外立面、綠化環(huán)境 和成熟社區(qū)為賣(mài)點(diǎn)； ⑦ 容積率較低， 左右； ⑧ 平面設(shè)計(jì)較復(fù)雜，反映出市場(chǎng)定位不專(zhuān)一； ⑨ 推廣以報(bào)紙平面廣告為主； ⑩ 價(jià)格上以低開(kāi)高走為主。需要注意的是，在實(shí)際操作中，要得出較為正確的結(jié)論，對(duì)當(dāng)?shù)厥姓l(fā)展政策性規(guī)劃綱要及區(qū)域性規(guī)劃的發(fā)展走勢(shì)及有關(guān)文件的掌握是至關(guān)重要的。 西北部地區(qū)，作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的配套，商品住宅會(huì)有適度發(fā)展。項(xiàng)目后期銷(xiāo)售走勢(shì)，與當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期的發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面有較大關(guān)系。 ★ 98 年上半年，海淀區(qū)出現(xiàn)了一些“明星樓盤(pán)”，帶動(dòng)了周邊的區(qū)域市場(chǎng)。 因此，可以得出北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些結(jié)論性判斷： ①在北京獲得土地有一定難度；②有一定市場(chǎng)容量，每年約 300 萬(wàn)平米；③售價(jià)較高；④市場(chǎng)主要集中在幾個(gè)區(qū)域；⑤總體的市場(chǎng)化程度不高；⑥空置房屋多為低檔住宅。 ★ 市場(chǎng)有較明顯的區(qū)域特征。 ★ 商品房銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)步上升，近年呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。 ★ 北京市商品住宅銷(xiāo)售主要集中在朝陽(yáng)區(qū)、近郊縣區(qū)和海淀區(qū)。 市場(chǎng) 市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目法律手續(xù) 項(xiàng)目地價(jià)款、配套費(fèi)用 項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用、稅收 項(xiàng)目的投資分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略考慮 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的基本依據(jù)，應(yīng)了解和把握的方面有： （ 1）、 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)宏觀情況及地塊所在區(qū)域市場(chǎng)情況 ： 有多大的市場(chǎng)？可以做多大？城市不同區(qū)域的市場(chǎng)有那些特點(diǎn)？ （ 2）、 當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向 ： 項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的前景如何？在什么地方做？ （ 3）、 地塊周邊樓盤(pán)情況： 供求及 價(jià)格之間的關(guān)系， 做那一個(gè)層面的市場(chǎng)？市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì)何在？ （ 4）、 項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng) ： 客戶有那些特征？ 客戶需求、購(gòu)買(mǎi)行為有何特點(diǎn)，能不能滿足？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 1）、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)宏觀情況及地塊所在區(qū)域市場(chǎng)情況 對(duì)市場(chǎng)的總體情況進(jìn)行了解和把握，主要包括：供應(yīng)情況、銷(xiāo)售情況、價(jià)格、區(qū)域分布、主要發(fā)展商情況等。 項(xiàng)目地價(jià)款、配套款的支付情況：是判斷公司資金實(shí)力、能力的依據(jù)。 在大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，前期的選項(xiàng)、決策應(yīng)把握好以下 7 個(gè)方面： 市場(chǎng)調(diào)查：是項(xiàng)目立項(xiàng)的必要條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬(wàn)科開(kāi)發(fā)城市居民住宅的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及其規(guī)律性總結(jié) 項(xiàng)目前期 (征求意見(jiàn)稿 ) 企業(yè)策劃部 目 錄 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、 項(xiàng)目前期選項(xiàng)、決策 3 市場(chǎng)調(diào)查 4 項(xiàng)目基本情況 9 項(xiàng)目法律手續(xù) 15 項(xiàng)目地價(jià)款、配套費(fèi)用 16 項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用、稅收 17 項(xiàng)目投資分析 19 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略性考慮 20 二、 土地合同 21 確認(rèn)相關(guān)對(duì)象、環(huán)節(jié)的合法性 22 明確土地性質(zhì) 24 地價(jià) 26 配套設(shè)施 28 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、 項(xiàng)目前期選項(xiàng)、決策 項(xiàng)目前期選項(xiàng)、決策在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中具有重要地位。有無(wú)市場(chǎng)、有多大市場(chǎng)，是判斷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件。 項(xiàng)目相關(guān)收費(fèi)、稅收：是判斷費(fèi)用、稅收及手續(xù)的依據(jù)。 以北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的資料及市場(chǎng)狀況分析結(jié)果看，我們可以通過(guò)以下指標(biāo)進(jìn)行描述： ★ 北京市近年來(lái)嚴(yán)格控制土地批租的一級(jí)市場(chǎng)。 ★ 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率穩(wěn)步上升， 97 年達(dá)到 30%左右。市區(qū)四環(huán)附近，售價(jià)在 50008000元 /平米。住宅主要集中在五個(gè)區(qū)域，占全市 60%以上。 除此外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目所在的區(qū)域進(jìn)行了解。 ★ 海淀區(qū)由于特別的人文環(huán)境，在北京市具有較高的吸引力。 因此，應(yīng)了解城市的發(fā)展方向、區(qū)域的功能定位等。 南部地區(qū)，城市住宅的開(kāi)發(fā)，總體呈平穩(wěn)發(fā) 展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 3）、地塊周邊樓盤(pán)情況 了解地塊周邊 23KM 范圍內(nèi)的樓盤(pán)情況，把 握競(jìng)爭(zhēng)的水平與程度。 點(diǎn)評(píng)： 92 年萬(wàn)科開(kāi)發(fā)上海城市花園，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目周邊沒(méi)有可以比較的樓盤(pán)，通過(guò)對(duì)城市發(fā)展及住宅新概念的把握，作出了較準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，采用了新加坡
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