【正文】 收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收，從設(shè)備運(yùn)行管理方面提出整改意見(jiàn)和建議。尤其是防水工程的各工序驗(yàn)收。 ? 配合監(jiān)理公司重點(diǎn)對(duì)建筑的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料的使用安裝過(guò)程中的監(jiān)督檢查。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入要點(diǎn)： ? 就結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議； ? 設(shè)備設(shè)施配套和水電氣等供應(yīng)容量合理性、適應(yīng)性； ? 設(shè)備設(shè)施、裝修材料的設(shè)置、選型等。 ? 就日后的商業(yè)工程管理內(nèi)容、商業(yè)工程管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、設(shè)備設(shè)施維修支出等方面提供有參考價(jià)值的意見(jiàn)。 的介入要點(diǎn) ? 可行性研究階段的介入 ? 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先進(jìn)行的是可行性研究。方便了日后空調(diào)的運(yùn)行管理。 ? 有助于提高工程質(zhì)量 ? 在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中 ， 商業(yè)物業(yè)工程管理人員利用自身優(yōu)勢(shì)協(xié)助建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管理 ， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì) 、 施工過(guò)程中的缺陷 ， 提前防范質(zhì)量隱患 ， 使工程質(zhì)量問(wèn)題在施工過(guò)程中及時(shí)得到解決 ， 避免日后使用中再投入額外資金和精力 ， 從而減少浪費(fèi) ， 提升商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì) 。這一階段的工作主要是商業(yè)工程正常使用期所需的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)、商戶(hù)入住裝修管理、工程質(zhì)量保修處理及工程有關(guān)方面管理機(jī)構(gòu)和人員的配置、工程管理規(guī)章制度的制定、商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收與接管、主力店、次主力店設(shè)備設(shè)施的進(jìn)入管理、房屋裝修管理以及檔案資料的建立。主講題目 主講：長(zhǎng)春李冠英 商業(yè)物業(yè) 工程設(shè)備設(shè)施管理 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 主要內(nèi)容 商業(yè)物業(yè)工程管理的前期介入 1 商業(yè)物業(yè)工程新建項(xiàng)目的接管與驗(yàn)收 2 商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的維修和保養(yǎng) 5 商業(yè)物業(yè)工程問(wèn)題的整改與完善 3 商業(yè)建筑和設(shè)備設(shè)施管理的基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 4 商業(yè)物業(yè)工程采購(gòu)管理 9 商業(yè)物業(yè)工程資本性支出管理 10 商業(yè)物業(yè)工程合格供應(yīng)商管理 8 商業(yè)物業(yè)工程的設(shè)備間管理 7 商業(yè)物業(yè)工程能源管理 6 西安民生商業(yè)項(xiàng)目專(zhuān)訓(xùn) ? 商業(yè)物業(yè)工程管理前期介入自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段到商戶(hù)大批入住裝修完畢轉(zhuǎn)入正常管理 ， 應(yīng)包括兩個(gè)階段： 早期介入 和 前期管理 。 ? 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工作早期，商業(yè)物業(yè)工程管理人員通過(guò)早期介入活動(dòng)，將長(zhǎng)期積累的商業(yè)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目的可行性提出意見(jiàn)和建議；就原設(shè)計(jì)圖紙的缺欠或不足，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局及功能使用、設(shè)備設(shè)施的選型、配置、運(yùn)行、維修及管理方面的改進(jìn)建議；監(jiān)管在施工程的質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)和檢查不合格、不合理、不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程問(wèn)題提出整改建議； ? 在承接查驗(yàn)對(duì)工程質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行測(cè)試、檢驗(yàn)、調(diào)整、試車(chē)和指出前期工程質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施的缺陷，就改進(jìn)方案的可能性和費(fèi)用提出建議并總結(jié)工程前期介入發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題作為案例；在招商出租階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助項(xiàng)目公司及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理存在的問(wèn)題，從源頭上堵住漏洞，避免和減少上述階段的問(wèn)題發(fā)生，而且在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期把不利于商業(yè)管理、損害商戶(hù)利益的因素盡可能消除或減少，以保障物業(yè)正常投入使用后的正常運(yùn)行。 ? 例如：在某項(xiàng)目建設(shè)中，商業(yè)物業(yè)工程管理人員在商業(yè)購(gòu)物中心裝修期間發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心商鋪內(nèi)許多風(fēng)機(jī)盤(pán)管出風(fēng)口安裝在格柵吊頂之上，且格柵吊頂不能上人，由此將可能產(chǎn)生兩個(gè)問(wèn)題： ? （ 1） 空調(diào)的無(wú)效負(fù)荷增加，吊頂之上的部分也將成為空調(diào)的負(fù)荷區(qū)域，無(wú)形中加大了能耗。 ? 有利于了解商業(yè)地產(chǎn)的情況 ? 商業(yè)物業(yè)工程管理人員通過(guò)前期介入可以熟悉建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況，對(duì)于圖紙的改動(dòng)部分做好記錄，對(duì)隱蔽工程狀況全過(guò)程跟蹤，充分了解所管商業(yè)物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到心中有數(shù)，“對(duì)癥下藥”。其涉及到商業(yè)物業(yè)工程管理的所有建筑物的功能、結(jié)構(gòu)、供電、供水、供氣等設(shè)備的選型等一系列工程項(xiàng)目。正確的建議和重要的信息可對(duì)項(xiàng)目的可行性分析、降低決策的風(fēng)險(xiǎn)起著重要的作用。 ? 例如：大型的零售商業(yè)與一般規(guī)模的娛樂(lè)公司同在一個(gè)樓宇時(shí)，在設(shè)計(jì)時(shí)就要考慮兩個(gè)不同的業(yè)態(tài)在空調(diào)及其他設(shè)備上的使用問(wèn)題。 ? 熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別是那些在設(shè)計(jì)資料和常規(guī)竣工資料中無(wú)法反映的內(nèi)容。 ? 設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點(diǎn)： ? 參與重要的大型配套設(shè)備 (包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話通訊交換系統(tǒng)等 )安裝調(diào)試工作，要求施工單位對(duì)商業(yè)工程管理人員及相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。 ? 竣工驗(yàn)收是最后的驗(yàn)收，其介入要點(diǎn)： ? 商業(yè)物業(yè)工程管理人員應(yīng)會(huì)同項(xiàng)目公司、監(jiān)理公司及有關(guān)人員參與項(xiàng)目的整體竣工驗(yàn)收，應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過(guò)程，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問(wèn)題，為商業(yè)工程管理的接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備。 ? 審核施工單位資質(zhì)證明，包括施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、施工許可證明、電工上崗證，如需動(dòng)用電焊等特殊設(shè)備的須審核操作人員的上崗證明。接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以滿(mǎn)足使用功能和物業(yè)現(xiàn)狀條件為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，是為了分清管理責(zé)任，對(duì)即將管理的物業(yè)質(zhì)量和物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行的驗(yàn)收。 PPT制作：李冠英 4交接對(duì)象不同 竣工驗(yàn)收是由開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè)，竣工驗(yàn)收合格后，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。 PPT制作：李冠英 商業(yè)項(xiàng)目工程驗(yàn)收工作要點(diǎn) 、空間尺寸及設(shè)備設(shè)施整體布局、配套是否符合設(shè)計(jì)規(guī)定。 PPT制作：李冠英 、產(chǎn)權(quán)資料、設(shè)備前期工程技術(shù)資料以及設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收時(shí)有關(guān)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的評(píng)價(jià)報(bào)告進(jìn)行驗(yàn)收。 新建項(xiàng)目的接管驗(yàn)收重點(diǎn)在于樓宇的隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求項(xiàng)目公司提出補(bǔ)救和解決措施并備案。 驗(yàn)收時(shí)注意和工程管理密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無(wú)并按要求做好。 PPT制作：李冠英 遺留工程問(wèn)題的確認(rèn) 商業(yè)物業(yè)工程管理的相關(guān)工程人員必須仔細(xì)閱讀施工合同，深入現(xiàn)場(chǎng)查找充分發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，收集整理、同時(shí)要有依據(jù)日后實(shí)際運(yùn)行條件的變化有預(yù)見(jiàn)性做出合理推斷并及時(shí)拍照取證。如施工單位拒不履行維保責(zé)任，則上報(bào)項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)解決，或直接扣除施工方的相應(yīng)維?？钣枰孕迯?fù)。 ? 施工單位施工質(zhì)量問(wèn)題的項(xiàng)目 ? 商業(yè)物業(yè)公司工程管理人員應(yīng)將收集的工程質(zhì)量問(wèn)題列出清單及要求整改期限，上報(bào)項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)施工承包方盡快解決。 、缺陷產(chǎn)生的原因 ? 可行性研究階段考慮不周 ? 商業(yè)項(xiàng)目工程問(wèn)題、缺陷有因可行性研究階段考慮不周而產(chǎn)生遺留問(wèn)題，如層高、設(shè)施設(shè)備的配置、特種業(yè)態(tài)的配置（如餐飲、電玩、影院、 KTV等）等。同時(shí)空調(diào)主機(jī)的選型也沒(méi)有給增加餐飲、電玩、影院、 KTV等特種業(yè)態(tài)留出余量。 ?設(shè)計(jì)方面的不足 ? 由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)考慮不足及設(shè)計(jì)理念、采用技術(shù)的不當(dāng)選擇，都會(huì)導(dǎo)致后期工程問(wèn)題的產(chǎn)生，從而制約商業(yè)物業(yè)在降低成本管理、提升購(gòu)物中心品質(zhì)的運(yùn)作。因此在廣告位設(shè)計(jì)上要從廣告市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)出發(fā)，請(qǐng)廣告公司參與設(shè)計(jì)，同時(shí)盡可能采取最新的光源及先進(jìn)成熟技術(shù)。 ?施工過(guò)程的缺陷 ? 因工期緊和施工監(jiān)理的疏忽等導(dǎo)致工程缺陷，主要有偷工減料、不按技術(shù)規(guī)范施工所致。這樣從責(zé)任角度比較分明，但由于其產(chǎn)權(quán)不屬于主力店，所以其在運(yùn)行中不會(huì)考慮設(shè)施設(shè)備的使用壽命，往往是野蠻使用，不規(guī)范使用，導(dǎo)致出現(xiàn)問(wèn)題，或提前出現(xiàn)大、中、小維修。所以在商場(chǎng)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，還有部分在建工程尚未完成，而完工工程由于趕工或交叉施工等原因可能留下缺陷，還有開(kāi)業(yè)后出于經(jīng)營(yíng)性需要要對(duì)物業(yè)設(shè)施進(jìn)行完善，以上原因構(gòu)成了工程的整改和完善。 ? 案例： 某購(gòu)物中心的冷水機(jī)組每年耗電費(fèi)為 170萬(wàn)元，占總能耗比例的 62%。 ? 案例 2： 某商業(yè)中庭設(shè)計(jì)為全玻璃頂結(jié)構(gòu)，夏季空調(diào)能耗浪費(fèi)巨大，商業(yè)工程管理人員建議安裝遮陽(yáng)簾，夏天能夠阻隔 70～ 80％的熱輻射，理論上可以降低空調(diào)能耗 20～ 30％，尤其在長(zhǎng)江流域以南，空調(diào)能耗的節(jié)約更為可觀。 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 長(zhǎng)春 李冠英 商業(yè)建筑和設(shè)備設(shè)施 管理的基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 主講 西安民生商業(yè)項(xiàng)目專(zhuān)訓(xùn) 常見(jiàn)的建筑材料 ? 石材、燒結(jié)磚與砌塊 ? （ 1）天然石材 （ 2）建筑陶瓷 （ 3）砌塊 ? 無(wú)機(jī)氣硬性膠凝材料 ? （ 1）石膏（ 2） 建筑石灰（ 3）水泥 ? （ 4）建筑砂漿（ 5）普通混凝土 ? （ 6）建筑鋼材（ 7）防水材料 ? （ 8）保溫絕熱材料（ 9）吸音隔聲材料 中央空調(diào)系統(tǒng)： 制冷機(jī)組 （ 換熱器機(jī)組 ） 及能源系統(tǒng)： 冷凍水 （ 熱水 ） 循環(huán)系統(tǒng)： 冷卻塔及冷卻水循環(huán)系統(tǒng)： 空氣輸送與分配系統(tǒng)： 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng) 給水系統(tǒng) 引水管； 水表結(jié)點(diǎn)； 給水管網(wǎng)； 給水附件； 配水點(diǎn)； 升壓和儲(chǔ)水設(shè)備。 ? 制定和推行先進(jìn)的設(shè)備管理和維修制度 ?制定和推行先進(jìn)的設(shè)備管理和維修制度，以合理的費(fèi)用保證設(shè)備處于最佳技術(shù)狀態(tài)，提高和完善設(shè)備完好率和設(shè)備利用率。培養(yǎng)和造就能熟練掌握自動(dòng)化和機(jī)電一體化多功能技術(shù)的人才，是商業(yè)工程管理的需要和發(fā)展的必由之路。從管理上和組織上，首先要認(rèn)識(shí)和了解安裝的特性，然后制定計(jì)劃，落實(shí)組織和實(shí)施，對(duì)安裝質(zhì)量進(jìn)行檢查，最后評(píng)估和反饋。因此，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備資產(chǎn)的管理，重視對(duì)資產(chǎn)管理與成本的研究，是提高固定資金的使用效益，降低管理成本費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化目標(biāo)的必由之路。 ?否則，列為低值易耗品，屬于流動(dòng)資產(chǎn)。 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的維修和保養(yǎng) 主 講：李冠英 PPT制作：李冠英 西安民生商業(yè)項(xiàng)目專(zhuān)訓(xùn) 商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的基本要求 ? 規(guī)范性：規(guī)范性是指在工程設(shè)備設(shè)施的管理、運(yùn)行、維修中要有章可循，規(guī)范管理、規(guī)范操作、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。 維修的類(lèi)別 ? 大修工程 ? 大修工程是在房屋和設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴(yán)重下降，必須經(jīng)全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理方式。中修工作量介于大修和小修之間。 ? 對(duì)于實(shí)行定期檢修的設(shè)備，小修內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔內(nèi)失效或即將失效的零件，并進(jìn)行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作能力。 ? 抽換個(gè)別木梁、屋架上下正弦、木柱腳、修補(bǔ)木樓梯等。 工程維修的資金來(lái)源 ? 公共區(qū)域內(nèi)的共用部位及共用的房屋或設(shè)備在使用過(guò)程中其構(gòu)部件局部小的損壞，且屬于物業(yè)（商業(yè)）管理合同中約定的屬于管理公司維修范圍內(nèi)的部分，維修資金由管理公司承擔(dān)。 房屋和設(shè)備維修的方式 修理周期 維修計(jì)劃的種類(lèi) 維修計(jì)劃的編制依據(jù) 編制計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮的問(wèn)題 ? 預(yù)防性維修 ? 對(duì)影響設(shè)備正常運(yùn)行的故障，采取“預(yù)防為主”、“防患于未然”的措施，以降低停工損失費(fèi)用和維修費(fèi)用。 ? 狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修：是按實(shí)際需要進(jìn)行的預(yù)維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測(cè)和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，掌握設(shè)備設(shè)施劣化的發(fā)展情況，在高度預(yù)知情況下，適時(shí)安排的預(yù)防性維修。 ? 緊急搶修 ? 對(duì)意外事故引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類(lèi)意外事件是偶然發(fā)生的，難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。修前預(yù)檢的一般步驟有（根據(jù)實(shí)際情況可簡(jiǎn)化）： ? （ 1）技術(shù)人員首先要閱讀技術(shù)說(shuō)明書(shū)和各類(lèi)圖紙，熟悉維修對(duì)象的結(jié)構(gòu)、性能和技術(shù)指標(biāo)。 ? 維修前資料準(zhǔn)備 ? 維修前預(yù)檢結(jié)束后，工程技術(shù)人員須準(zhǔn)備各類(lèi)圖紙、圖樣、記錄表格以及其它技術(shù)文件等。 ? （ 2）進(jìn)度的控制 ? 商業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機(jī)維護(hù)一般都會(huì)給商業(yè)的運(yùn)行造成不便。驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題： ? 維修養(yǎng)護(hù)工作是否按照計(jì)劃全部完成？ ? 維修養(yǎng)護(hù)工作是否達(dá)到要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)？ ? 維修養(yǎng)護(hù)工作的效率如何？ ? 成本控制的效果如何？ ? 如果未能滿(mǎn)足計(jì)劃要求，原因是什么？ ? 采取何種補(bǔ)救措施？ ? （ 2）維修養(yǎng)護(hù)工作的存檔應(yīng)該包