【正文】 的融資能力小規(guī)?；蜻x擇合作方式擴(kuò)大規(guī)模低利潤(rùn)，求精品多方融資價(jià)值分散經(jīng)紀(jì)營(yíng)銷自建渠道利用區(qū)政府支持避開不利政策加強(qiáng)自身建設(shè)龍騰控制成本的能力對(duì)銷售價(jià)格的制定主要是大企業(yè)的優(yōu)勢(shì)加強(qiáng)對(duì)成本的控制做好價(jià)值分析避開直接競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商分析 城鎮(zhèn)住房體制（房改）將進(jìn)一步深化發(fā)展： 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析中關(guān)系龍騰發(fā)展的因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析現(xiàn)狀前景現(xiàn)狀與前景描述 對(duì)龍騰發(fā)展的利好因素 對(duì)龍騰發(fā)展的不利因素房地產(chǎn)開發(fā)速度增長(zhǎng)較快住宅需求增長(zhǎng)比重較大房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小個(gè)人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力軍新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位進(jìn)入門檻提高整體發(fā)展前景看好需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng)住宅質(zhì)量全方位的提高運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化， 競(jìng)爭(zhēng)更加激烈外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn) 市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化政府行為將加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展期，龍騰選擇進(jìn)入有發(fā)展前景房地產(chǎn)相關(guān)的中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢）北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴(kuò)大趨勢(shì)，需求結(jié)構(gòu)多樣化發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場(chǎng)的機(jī)會(huì)大企業(yè)對(duì)市場(chǎng)影響力會(huì)影響到龍騰進(jìn)入門檻提高使龍騰經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 2．住宅主體設(shè)計(jì)向人性化、細(xì)化發(fā)展。主要體現(xiàn)在以下 3個(gè)方面：（ 1）已有服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，提高水平；（ 2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細(xì)化；（ 3）外資服務(wù)企業(yè)源源進(jìn)入。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)大企業(yè)在對(duì)市場(chǎng)的影響力越來(lái)越大 ： 這將表現(xiàn)在包括開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等各個(gè)相關(guān)企業(yè)。 北京市房地產(chǎn)將進(jìn)入全面競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展階段。 4.北京申奧成功和中國(guó)進(jìn)入WTO，將進(jìn)一步擴(kuò)大北京對(duì)海外的吸引力，全方位擴(kuò)大海外對(duì)北京房地產(chǎn)的需求。需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng) 1三、政策及其它政府加大對(duì)住房體制改革的力度，各類政策不斷出臺(tái) ： 北京市新近出臺(tái)房地產(chǎn)方面的政策很多，從經(jīng)濟(jì)適用房到危舊房改造，從土地一級(jí)市場(chǎng)到二級(jí)市場(chǎng)，繼續(xù)推進(jìn)房改是政策出臺(tái)的大方向。個(gè)人購(gòu)買面積占到商品住宅銷售面積的９３．８％，比上年提高７．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。 商品房銷售面積比竣工面積多２０．３萬(wàn)平方米。新開盤項(xiàng)目大于或等于 100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占 ％，也超過(guò)全部在售項(xiàng)目同等規(guī)模的比重。 新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小 ： 據(jù) :搜房數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年新開盤項(xiàng)目有 145個(gè)，平均項(xiàng)目規(guī)模 。大企業(yè)將進(jìn)一步主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如：：華遠(yuǎn)集團(tuán)現(xiàn)在正在全面熱銷 4個(gè)項(xiàng)目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽(yáng)光華苑， 2023年銷售額達(dá) 20億元，在北京市場(chǎng)占有率達(dá)到 5％。通過(guò)對(duì)企業(yè)開發(fā)規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，開發(fā)規(guī)模最大的前 100家企業(yè)，其項(xiàng)目占到市場(chǎng)全部在售項(xiàng)目總規(guī)模的 62％，平均開發(fā)規(guī)模 ；剩余 400余家企業(yè)所占市場(chǎng)份額不足 40％，平均開發(fā)規(guī)模 。 投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地位 ： 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟(jì)適用房、危改房、高低檔寫字樓、商業(yè)用房、 CBD等。資料數(shù)據(jù)來(lái)源：《北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》（歷年） 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀一、投資領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)速度增長(zhǎng)較快 因?yàn)榉康禺a(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點(diǎn)，從各個(gè)角度做出比較詳按標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從 實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，把裝修概述 其中關(guān)系 發(fā)展的因素中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)體制改革對(duì) 這樣的民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間， “ 國(guó)退民進(jìn) ”是大趨勢(shì)；在中國(guó)即將加入 WTO和北京申奧成功之際，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)， 在此時(shí)選擇進(jìn)入房地產(chǎn)是前景的，但是要求 必須緊緊把握形勢(shì)，抓住發(fā)展機(jī)遇，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，以迎接新時(shí)代的挑戰(zhàn)；建筑行業(yè)雖然整體利潤(rùn)偏低，但建筑業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。同時(shí)，北京為 2023奧運(yùn)大量的基建投入有相當(dāng)部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。裝修裝飾質(zhì)量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要尺度之一。一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)將以７ ８％的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)由過(guò)去的供方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。——“ 持續(xù)經(jīng)營(yíng) ”階段2023年－ 2023年——“ 企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 ”階段2023年－ 2023年——“ 成長(zhǎng)發(fā)展 ”階段一體化經(jīng)營(yíng)期轉(zhuǎn)型過(guò)渡期根植豐臺(tái)區(qū)域成功轉(zhuǎn)型（ 2023）拓展其它業(yè)務(wù)橫向一體化橫向一體化總目錄產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合發(fā)展目標(biāo)與整體發(fā)展戰(zhàn)略 4 3外部環(huán)境分析 1 5 6 2 企業(yè)內(nèi)部分析戰(zhàn)略實(shí)施企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃外部環(huán)境分析1? ?中國(guó)經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭 ： 中國(guó)政府制定的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “ 十五 ” 計(jì)劃綱要提出未來(lái)五年國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)期為 7％ 。整體戰(zhàn)略核心思想建筑業(yè)主導(dǎo) 引入房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè)務(wù)培育裝飾業(yè)務(wù)發(fā)展建筑業(yè)務(wù)追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務(wù)房屋持續(xù)經(jīng)營(yíng)一體化經(jīng)營(yíng)整體轉(zhuǎn)型（現(xiàn)在）2023年以后 第三 部分是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對(duì)企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)和自身實(shí)力兩個(gè)角度通盤考慮和分析，我們提出了 企業(yè)未來(lái)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設(shè)計(jì)提供基礎(chǔ)。報(bào)告 首先 對(duì) 企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢(shì)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境（豐臺(tái)區(qū)）三個(gè)角度進(jìn)行比較詳細(xì)的分析，繼而簡(jiǎn)要提出了 企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)有那些。 第四 部分是在前三部分分析的基礎(chǔ)上，對(duì) 企業(yè)未來(lái)發(fā)展目標(biāo)做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。各種跡象表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期，中國(guó)正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱。三是消費(fèi)主體由過(guò)去的集體購(gòu)房變?yōu)榫幼≌邆€(gè)人。二是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)。?加入 WTO，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響 ： 中國(guó)加入 WTO即將成為事實(shí)，加入 WTO對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)可達(dá)兩個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)造 1000萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，在拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的前提下，客觀上推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。?國(guó)家政策客觀上要為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障 ： 《建設(shè)事業(yè) “ 十五 ” 計(jì)劃綱要》提出未來(lái) 5年我國(guó)住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)新建住宅 27億平方米；農(nóng)村新建 30億平方米。因此需要 建筑在新形勢(shì)下進(jìn)行重新定位，尋求發(fā)展良機(jī)；裝修裝飾業(yè)是技術(shù)含量較高，人員素質(zhì)要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，但需要 做好擴(kuò)充企業(yè)實(shí)力、做好市場(chǎng)定位等各方面的工作。： 據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２４８．９億元，同比增長(zhǎng)５３．１％，達(dá)到１９９６年以來(lái)最高水平，比全社會(huì)投資增速高１９．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。但依企業(yè)實(shí)力不同投資品種也有所差別，通過(guò)下面圖表可知，住宅投資在市場(chǎng)中居主導(dǎo)地位。企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場(chǎng)一大特點(diǎn)。今年下半年，華遠(yuǎn)將推出 4個(gè)新項(xiàng)目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場(chǎng)價(jià)值達(dá) 44億元，今明兩年在北京市場(chǎng)的占有率將擴(kuò)大到 15％。在新開盤項(xiàng)目中開發(fā)規(guī)模在 10萬(wàn)平方米以下的仍占多數(shù)，為 ％。新開盤項(xiàng)目規(guī)模有逐漸變大的趨勢(shì)，但增長(zhǎng)趨勢(shì)并不顯著。房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng) ： 上半年全國(guó)商品房平均售價(jià)為 2284元，比去年同期增長(zhǎng) ％。消費(fèi)概念在發(fā)生變化： 住房投資作為一種新的投資手段越來(lái)越受到人們的重視，在住宅銷售中，相當(dāng)比重是銷售給這類人群的。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展 ： 包括金融、營(yíng)銷、管理等各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。. 3.外資進(jìn)入將興起一輪新的發(fā)展高潮 ：（ 1）外資為北京房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來(lái)源。大企業(yè)將從資金、土地儲(chǔ)備、市場(chǎng)營(yíng)銷等各個(gè)環(huán)節(jié)主導(dǎo)市場(chǎng)。服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高 ：房地產(chǎn)業(yè)是以開發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合行業(yè)體系?！∪?、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品住宅質(zhì)量全方位的提高 1．住宅品種進(jìn)一步向多樣化發(fā)展　（ 1）住宅檔次多樣化。 3．住宅環(huán)境設(shè)計(jì)以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。而外資優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)入更加劇競(jìng)爭(zhēng)由市場(chǎng)化主導(dǎo)的個(gè)人購(gòu)房的消費(fèi)市場(chǎng)由于龍騰的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)不足而存在威脅房地產(chǎn)中住宅需求仍然旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)現(xiàn)有市場(chǎng)中項(xiàng)目規(guī)模層次不齊為龍騰房地產(chǎn)提供了創(chuàng)業(yè)空間房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)化使得 在土地獲取和融資方面都面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，而外資加入更加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 信息化管理不足限制企業(yè)在市場(chǎng)中發(fā)揮更大的作用消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)更趨成熟和日益理性化要求龍騰開發(fā)業(yè)務(wù)更為精細(xì)政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)堯v發(fā)展也有不利因素住宅設(shè)計(jì)品味和質(zhì)量的全方位提高對(duì)龍騰提出更高的要求對(duì)龍騰創(chuàng)業(yè)的要求龍騰要避免和重量級(jí)企業(yè)進(jìn)行直接競(jìng)爭(zhēng)，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項(xiàng)目塑造自己的品牌從一開始要加強(qiáng)信息化建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理不以過(guò)高利潤(rùn)為目標(biāo)，要開發(fā)質(zhì)量過(guò)硬的產(chǎn)品，以服務(wù)消費(fèi)者為宗旨在規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售等薄弱環(huán)節(jié)要有新的運(yùn)營(yíng)思路龍騰要培育自身對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)能力和把握市場(chǎng)的能力龍騰要選擇某些優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行 “目標(biāo)學(xué)習(xí) ”，加速發(fā)展自己對(duì)自身經(jīng)驗(yàn)不足之處要采取有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)（業(yè)務(wù)外包、咨詢學(xué)習(xí)等方式） 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量及競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)產(chǎn)品差異 競(jìng)爭(zhēng)者類型產(chǎn)業(yè)投資目的生產(chǎn)能力擴(kuò)大方式進(jìn)入壁壘和退出障礙各強(qiáng)度因素描述關(guān)系龍騰的因素分析根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)，2023年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3929家，其中 2023年新注冊(cè) 1167家企業(yè)數(shù)量眾多、項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)少，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度大龍騰的財(cái)務(wù)管理、成本控制能力薄弱，應(yīng)該加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異很大主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細(xì)分，同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異中資、外資的大型知名企業(yè)，如華遠(yuǎn)、天鴻等也有同龍騰一樣的起步企業(yè)，總體層次不齊自我積累上市募資合作開發(fā)創(chuàng)新的開發(fā)模式進(jìn)入壁壘比較大退出障礙要依據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作情況而定追求高利潤(rùn)是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的不盲目追求高利潤(rùn)低風(fēng)險(xiǎn)，求發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入，但壁壘因素還很多退出的障礙主要來(lái)源于項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)性因素創(chuàng)新的開發(fā)模式現(xiàn)在龍騰主要選擇合作開發(fā)避開同大企業(yè)直接競(jìng)爭(zhēng)，或選取合作開發(fā)開發(fā)適合龍騰自身的產(chǎn)品如危改項(xiàng)目等取得土地的 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析合作開發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項(xiàng)目做的不錯(cuò)）房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈： 決定銷售方式銷售方式要多樣化招標(biāo)方式確定建筑商以一定比例給對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量需求增強(qiáng)，要求 “物有所值 ”對(duì)不同設(shè)計(jì)戶型需求呈多樣化特點(diǎn)對(duì)住房的消費(fèi)需求大于投資需求 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費(fèi)意識(shí)的不同，對(duì)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)，主要是消費(fèi)者的選擇決定的，比如：選擇 “普通商品住宅 ”為重點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場(chǎng)的替代沖擊，而經(jīng)濟(jì)適用房也可能受到 “危改房 ”的替代比如： “房屋租賃 ”對(duì) “房屋銷 效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。那么龍騰開發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是是 “以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù) ”。從價(jià)值鏈上可知，為開發(fā)商提供各類資源供應(yīng)的供應(yīng)方都要參與對(duì)開發(fā)價(jià)值的分配。房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價(jià)值體現(xiàn)是各個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果 。商業(yè)用房市場(chǎng)分析北京市寫字樓市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)）危改房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)）其它商品住宅（完全商品化開發(fā)的住宅項(xiàng)目、綠化隔離帶等有政策性的開發(fā)