山東德州項目市場分析及定位簡報-wenkub
2023-03-10 13:16:09 本頁面
【正文】 可程度低，有價無市。 皇明太陽谷 皇明太陽谷坐落于德州城北的皇明太陽能高科技園內(nèi)，總規(guī)劃面積 3000余畝。 氣候四季分明，冷熱干濕區(qū)分明顯252。三次產(chǎn)業(yè)比重為 ： ： ，與上年同期比，第三產(chǎn)業(yè)提高 ，一、二產(chǎn)業(yè)分別下降 。 市區(qū)總?cè)丝趦H ，其中非農(nóng)業(yè)人口 ， 僅占總?cè)丝诘?66%。且京福高速公路貫穿南北，直接連通濟南遙德機場。北依北京、天津，南鄰省會濟南，西接山西煤炭基地，東連膠東半島，處于華北、華東兩大經(jīng)濟區(qū)連結(jié)帶和環(huán)渤海經(jīng)濟圈、黃河三角洲以及 “ 大京九 ” 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)交匯地。 本案前期 SWOT分析216。目 錄 市場篇216。 盡管金融危機讓大環(huán)境整體處于迷茫慌亂的狀態(tài)，但是在德州這片正逐步走向成熟的新興市場中，仍然可以看到些許勃勃生機。 2023年京滬高鐵的投入運營，皇明太陽城的興建，都預示著德州正朝著嶄新的康莊大道上大步前進。 城市基本概況216。 本案周邊代表競品產(chǎn)品篇216。德州自古就有 “ 九達天衢 , 神京門戶 ” 之稱 , 是華東、華北的重要交通樞紐。交通設(shè)施的發(fā)達為德州的經(jīng)濟發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ) 。 德州市基本以農(nóng)業(yè)人口為主12. 德州經(jīng)濟情況2023年全市生產(chǎn)總值達到 ，比上年增長 %。以上數(shù)據(jù)顯示德州正逐步向第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 市場轉(zhuǎn)向成熟， 但目前市場經(jīng)濟狀況仍然停留在較為薄弱的狀態(tài)。 光照十分充足，全年平均氣溫 ，無霜期 220天，年平均降水 600ML252。 該項目是對太陽能生產(chǎn)制造，技術(shù)研發(fā)、人員培養(yǎng)乃至增加就業(yè)都有著積極意義的特殊項目。 德州房地產(chǎn)市場在發(fā)展初期，其需求市場的主體為一批先富裕起來的收入階層，如部分具有相當實力的私營業(yè)主或個體老板，灰色收入群體等。特征解析購買意向偏向自用價格需求偏向中低端個人購買商品房的比例逐年增加，在高端市場形成飽和后，需求開始偏向中低端。上漲過快的房價，對具備剛性需求的的消費者而言存在巨大心理抗性，嚴重阻礙市場項目的有效去化。 特征解析品牌效應漸露光芒隨著市場日趨成熟，消費者對于產(chǎn)品的需求逐步走向多元化和品質(zhì)化，對產(chǎn)品本身的關(guān)注程度越來越高。住宅土地的投資熱情上漲迅速。受到城市規(guī)劃影響，市區(qū)與河東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，高品質(zhì)、大規(guī)模樓盤在該區(qū)域大量集中上市。樓盤之間的競爭轉(zhuǎn)變?yōu)閷τ谑袌隹腿旱木珳逝袛嘁约绊椖科焚|(zhì)的個性競爭。3德州商業(yè)地產(chǎn)投資情況房產(chǎn)消費住宅商品房經(jīng)濟適用房別墅、高檔公寓 辦公樓 商業(yè) 其他 合計金額（億元） 占比 ％ ％ ％ ％ ％ ％ 100％ 2023年，德州市場房地產(chǎn)各類別產(chǎn)品消費情況中，住宅商品房的需求仍然是不可動搖的主力，而商業(yè)地產(chǎn)的投資則占比極少。但建筑用地上目前有若干建筑，拆除需要花費時日。從周圍環(huán)臨景觀及遠景視野的開闊度而言，直面本地最具景觀效應的新湖風景區(qū)和市民中心廣場。Strengths 優(yōu)勢216。 開 發(fā) 商本身 項 目開 發(fā) 能力Weaknesses劣 勢n 市 場 供大于求狀況明 顯n 市 場 主流消 費 群體 對 于高價 產(chǎn) 品 購買 能力弱， 項 目本身定價不易n 對 于商 鋪 的 購買 能力弱， 投 資 市 場 未成氣候Opportunities 機會252。216。216。216。216。216。216。項目的創(chuàng)收固然十分重要，但是能否創(chuàng)造出新的標準，跨越以往，這更是我們需要放在首位的議題。馬斯洛需求理論生存需求安全需求歸屬需求自尊需求自我實現(xiàn)室內(nèi)新風系統(tǒng)入戶花園設(shè)計產(chǎn)品多元， 不同戶型滿足不同需求超值空中花園地熱深井熱源采暖外墻保溫材質(zhì)節(jié)省能耗一步到位的居住品主（菜單式裝修服務）人文關(guān)懷（親子二代居）八大需求特點搭配項目本身地標優(yōu)勢， 給人從內(nèi)至外的最高性價比體驗n 親子二代居 以 2套 2房小戶型為基礎(chǔ) ，可隨意組合拆分，以人文關(guān)懷人，滿足不同需求。n 超值空中花園 精心將空間有限的露臺景觀化，借用德州充分的光照，搭配極具層次感的 RESORT 景觀概念，完美演繹空中的私密景觀露臺。 住宅定位 : 完美演繹 “ CHINAF” 理念的標的性住宅 216。 規(guī)劃定位： 充分發(fā)展地塊的整體經(jīng)濟效益，通過多樣不同主題的商業(yè) +住宅形態(tài)， 兼顧周邊區(qū)域特性和接受度，形成以住宅為主體，不同形態(tài)的組合實現(xiàn) 投資合理性與規(guī)劃質(zhì)量保證的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。住宅產(chǎn)品定位 完美演繹 “CHINAF”的標的性住宅規(guī)劃設(shè)想 ： u 全區(qū)高層規(guī)劃，板式建筑，考慮到光照因素， 高層棟距需有足夠預留，并高低錯落分開。 主要技術(shù)內(nèi)容圍繞 “綠色建筑 ”而開展。住宅產(chǎn)品定位 完美演繹 “CHINAF”的標的性住宅住宅戶型比例住 宅 1房（親和小戶型 ） 2房（情景公寓） 3房（情景公寓）面 積 7080 90110 120140占 比 14% 64% 22%根據(jù)當?shù)厥袌霈F(xiàn)有主流成交產(chǎn)品，客戶購買意向等的分析，建議戶型定位暫為以下 4種 ：216。 親子二代居： 以可隨意分割為特色，盡管占比較少，但仍然是本案一大賣點。216。ART DECO風格ART DECO風格后現(xiàn)代 POST MODEN風格景觀建議216。216。八面玲瓏的生活中心全新理念的 SHOPPING MALL SHOPPINGMALL：被成為 商業(yè)業(yè)態(tài)的最高形式 。能夠在高立意的定位和貼合市場需求間找到平衡點，將是本案須為之努力的課題。 23:50:1923:50:1923:501/25/2023 11:50:19 PM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 25 一月 202311:50:19 下午
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