【正文】 140㎡ 戶型 空中花園 空中花園 陽臺 生活陽臺 120㎡ 戶型 90㎡ 戶型 90㎡ 戶型 120㎡ 戶型 120㎡ 戶型 120㎡ 戶型 落地飄窗 飄落地窗 落地飄窗 落地飄窗 落地飄窗 產(chǎn)品價值 近 4m面寬， 16㎡ 舒適客廳 戶戶飄窗設(shè)計，延展居家空間 花園空間 10㎡ ，陽臺 8㎡ ，贈送一半面積輕松實(shí)現(xiàn)“ 2+1” ，滿足功能需求，片區(qū)稀缺 1梯 2純板設(shè)計 4m面寬， 16㎡ 舒適客廳 三分式衛(wèi)浴系統(tǒng)設(shè)計 戶戶飄窗設(shè)計，延展居家空間 花園空間 8㎡ ，陽臺 8 ㎡ ，只計一半面積，輕松實(shí)現(xiàn) 2+1，滿足功能需求，片區(qū)稀缺 住宅產(chǎn)品： 90㎡ 產(chǎn)品，緊湊實(shí)用，滿足功能需求，贈送面積大，輕松實(shí)現(xiàn)“ 2+1” 產(chǎn)品價值 4m超大橫廳設(shè)計，餐客一體 戶戶飄窗設(shè)計，延展居家空間 主臥帶衣帽間、內(nèi)衛(wèi)，彰顯尊貴空間 花園空間 10㎡ ，南向陽臺 6㎡ ，贈送一半面積，實(shí)現(xiàn) 120㎡ 奢適居住 ，餐客一體 戶戶飄窗設(shè)計，延展居家空間 主臥帶衣帽間、內(nèi)衛(wèi)，彰顯尊貴空間 花園空間 12㎡ ， ，贈送一半面積，輕松實(shí)現(xiàn)“ 3+1” 功能需求 120㎡ 戶型 140㎡ 戶型 住宅產(chǎn)品： 120㎡ 和 140㎡ 產(chǎn)品，舒適空間，贈送面積大， 140平米產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)“ 3+1” 產(chǎn)品價值 品牌專屬精裝：萬科致力于推廣全面家居解決方案，通過住宅產(chǎn)業(yè)化為客戶提高產(chǎn)品附加值 集中采購降低裝修 成本： 公寓 600元 /平米 高層 700元 /平米 ? 事務(wù)繁忙者，無過多的時間料理繁多的裝修事務(wù)； ? 投資客，購房用于出租，對裝修無特殊要求的； ? 外地購房客，為圖方便，購買精裝修房省心省事； ? 首次臵業(yè)者，對裝修無經(jīng)驗(yàn)，又想省心的客戶； 長沙精裝修的購房群體 品牌價值 專屬物管：萬科物業(yè)，品質(zhì)物業(yè)服務(wù)，悉心保障生活 物業(yè)服務(wù)的領(lǐng)跑者 社區(qū)鄰里文化的筑造者 萬科品牌價值的提升者 萬科物業(yè)足跡遍布全國 31個城市，服務(wù)項目超過 150個，管理面積達(dá) 2678萬平方米，業(yè)已發(fā)展成為國內(nèi)規(guī)模最大、兼具優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象及客戶口碑的物業(yè)服務(wù)領(lǐng)航企業(yè) 。萬科 ” “個性化管理服務(wù)”模式， “同心圓”服務(wù)計劃、“鄰里守望”物業(yè)管理模式、“區(qū)域客戶助理”、“體驗(yàn)式服務(wù)”、 “ 管家模式”等服務(wù)模式，得到業(yè)主良好評價及效果。 Copyright Centaline Group, 2023 武廣軸線核心， 高成長性區(qū)域 關(guān)注舒適度與成長性的擴(kuò)容客戶 萬科產(chǎn)品運(yùn)營能力 萬科的客戶整合能力 我們做區(qū)域 城市價值 運(yùn)營領(lǐng)跑者 本案定位的基本原則 —— 連接世界的城市住區(qū) —— 基于價值體系及原則的項目定位 萬科 〃 金域華府 項目價值體系及項目定位 市場客戶洞察及營銷推廣策略 展示策略 推售安排 蓄客策略 營銷費(fèi)用 報告體系 Analyze System 價值體系 2 3 4 1 核心策略 市場及客戶洞察 節(jié)點(diǎn)部署 推廣主題 目標(biāo)： 2023年實(shí)現(xiàn) 8億銷售額，公寓實(shí)現(xiàn)均價 6500元 /㎡ 以上，住宅實(shí)現(xiàn)均價 6200元 /㎡ 以上！ 品牌： 搶占新城中心，成就星城影響力，實(shí)現(xiàn)萬科長沙區(qū)域運(yùn)營化； 價量： 高速，高價 目標(biāo) 客戶： 樹立萬科品牌客戶滿意度，關(guān)注客戶服務(wù)，再樹萬科客戶滿意度前列 在半年時間，實(shí)現(xiàn)銷售額 8億，對于銷售速度的高要求 本案需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo) 5 客戶心理價位： 5500元 /㎡ （受大勢等諸多敏感因素影響，“揀便宜”的壓價心態(tài)占主導(dǎo)） 營銷目標(biāo)： 6000元 /㎡ （產(chǎn)品實(shí)際價值） 0 價值目標(biāo)： 6500/㎡ 營銷目標(biāo)： 6000元 /㎡ （產(chǎn)品實(shí)際價值） “博弈籌碼” 驅(qū)動客戶價值感知 核心目標(biāo)解讀：高溢價值，快速走量，成為片區(qū)標(biāo)桿 本案需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo) 市場大勢：預(yù)計 2023年長沙市場供應(yīng)量在 1200萬方左右，成交量預(yù)計在 800萬左右， 整體市場供銷競爭壓力大 單位：萬平方米 2023年市場供應(yīng)量 2023年市場需求量 房地產(chǎn)政策從緊趨勢逐漸明朗， 10 年國家將繼續(xù)促進(jìn)樓市的平穩(wěn)發(fā)展； 隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，投資需求比重將縮小。 未來推貨量： 10萬 總價：未定 嘉盛圭塘河項目 面積： 8090兩房， 110130的三房 。 實(shí)用性再改客戶 120平米 140平米 本案產(chǎn)品對位客戶分析 客戶洞察 客戶變化：區(qū)域 09年上半年之前主要以自主客戶為主， 09年下半年至年底武廣新火車站開通后，投資客戶，尤其公寓外地投資客戶明顯增加 首臵 再改 投資 中城麗景香山 茂華國際湘 嘉盛華庭 萬樹丹堤公寓 80% 新城新世界 星城映像公寓 80% 綠城桂花城 首改 恒大綠洲50% 09年 6月后銷售項目 09年 6月前銷售項目 客戶洞察 區(qū)域 品牌 產(chǎn)品 規(guī)劃 配套 交通 精裝 物業(yè) 發(fā)展、影響 最終認(rèn)同 區(qū)域成長 升值空間 產(chǎn)品、品牌、區(qū)域 區(qū)域發(fā)展期客戶 購買力明顯提高；有口碑效應(yīng)，自住兼投資比例攀升，均看好區(qū)域未來發(fā)展 特點(diǎn) 客戶對位 有敏感的社會發(fā)展眼光，擁有卓越遠(yuǎn)見，具有良好的洞察力：他們是 城市有遠(yuǎn)見Visionary 項目基礎(chǔ) 客戶關(guān)注 客戶反應(yīng) A 自住客戶 B 投資客戶 A B C + = 區(qū)域外客戶增加 投資類客戶增加 區(qū)域價值度提高 客戶核心：不論自住型客戶還是投資客戶他們都對本案的城市價值高度認(rèn)可，看到了這座城市的明日價值。 客戶洞察 核心策略 實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，贏得客戶面的核心 — 深度挖掘武廣區(qū)域高成長價值 Code of this report | 策略 策略方式 項目策略 1 客戶策略 2 渠道策略 3 我們做區(qū)域價值運(yùn)營領(lǐng)跑者，做老師 尋找追求品質(zhì)與價值空間的遠(yuǎn)見者 深挖武廣高鐵沿線，圍繞客戶群做足工作 推廣主題 Code of this report | 169。 費(fèi)用預(yù)算： 10萬元 《 武廣高鐵經(jīng)濟(jì)論壇 》 2023/3/7 38 營銷推廣第一階段：定義項目立形象 價值引爆點(diǎn)： 高鐵代言 高端發(fā)聲 ? 執(zhí)行細(xì)節(jié) 時間： 2023年 3月（春節(jié)剛過，市民狀態(tài)好） 主題： 萬科長沙戰(zhàn)略 /高鐵時代的帶來對長沙市民臵業(yè)的影響 內(nèi)容： 雨花區(qū)規(guī)劃及政策 萬科集團(tuán)武廣沿線戰(zhàn)略部署發(fā)布 金融企業(yè)、風(fēng)投行業(yè)品牌人士解讀武廣發(fā)展 神秘外籍人士低調(diào)現(xiàn)身現(xiàn)場，疑為 XXX國際風(fēng)投企業(yè)高管 品牌地產(chǎn)分析師分解武廣 — 長沙“浦東”投資價值分析（中原協(xié)助） 地點(diǎn)： 長沙五星級酒店（喜來登 /華雅華天大酒店） 推廣： 利用網(wǎng)絡(luò)（ 0731/新浪 /搜房等）及報紙軟文強(qiáng)勢渲染項目投資價值神秘感。金域華府產(chǎn)品發(fā)布會 》 2023/3/7 41 營銷推廣第二階段：甲殼蟲公寓開售 價值引爆點(diǎn)之一：產(chǎn)品發(fā)布 樹立信心 時間： 2023年 5月 主題： 萬科中部戰(zhàn)略詩史開篇之作 長沙篇揭幕 內(nèi)容： 借用全國一線城市高鐵發(fā)展所帶來的房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)例，炒作武廣年內(nèi)連接深港及 2023年連接滬昆，營造未來武廣成為長沙“浦東”概念； 國內(nèi)一線城市萬科概念公寓產(chǎn)品展示（為項目未來推出甲殼蟲公寓做鋪墊）； 借勢網(wǎng)絡(luò)媒體炒作萬科金域華府是否未來將出現(xiàn)概念公寓。 費(fèi)用預(yù)算： 12萬元（含客戶世博參觀門票） 2023/3/7 43 營銷推廣第二階段：甲殼蟲公寓開售 價值引爆點(diǎn)之二：制造話題，尋找甲殼蟲計劃第一季 ? 城市神秘甲殼蟲 “城市神秘甲殼蟲閃客”主題活動 時間： 2023年 5月 1月 — 5月 16日； 主題： 城市神秘甲殼蟲現(xiàn)象 形式： 開盤預(yù)熱階段，代表項目的神秘甲殼蟲車，每天不定時段出現(xiàn)繁華地段 配合甲殼蟲閃客派發(fā)項目勛章，多頻率短時間出現(xiàn)。 地點(diǎn)： 長沙各繁華鬧區(qū)例：司門口、南門口、解放西路、東塘、通城商業(yè)廣場等 推廣： 利用報紙、電視新聞強(qiáng)勢渲染活動的新奇亮點(diǎn)，只點(diǎn)題引起噱頭即可，產(chǎn)生 輿論話題。 市民可以通過之前的活動路線預(yù)判?？康攸c(diǎn)、前 10為成功尋找到甲殼蟲并回答對問題的幸運(yùn)者可獲贈項目精美禮品。 費(fèi)用預(yù)算： 2023/3/7 48 營銷推廣第二階段：甲殼蟲公寓開售 價值引爆點(diǎn)之二：尊重生活，加入世博 時間： 開盤前 主題： 甲殼蟲暴動 內(nèi)容： 通過車友會資源征集全城甲殼蟲汽車 地點(diǎn)： 長沙各繁華鬧區(qū)例：司門口、南門口、解放西路、東塘、通城商業(yè)廣場等 推廣： 利用電臺渲染活動的亮點(diǎn)，加強(qiáng)公眾關(guān)注度，制造話題。 ? 執(zhí)行細(xì)節(jié) 2023/3/7 50 營銷推廣第二階段：甲殼蟲公寓開售 其他活動 ? 其他 6月世界杯等活動以現(xiàn)場氛圍制造為主； ? 深交會、房交會等活動以客戶累計為主 2023/3/7 51 營銷推廣第三階段：高層開售及加推 推廣主題 第三階段： 城市最精彩 （輔主題：生活的每一面，都是向陽的） 2023/3/7 52 營銷推廣第三階段：高層開售及加推 價值引爆 :世界名品發(fā)布 品牌互動嫁接 《 Armani 2023年春秋新品新品發(fā)布會 》 時間： 2023年， 7月； 主題： Armani 2023年春秋新品金域現(xiàn)場發(fā)布會 形式： 與 Armani品牌互動，在項目現(xiàn)場發(fā)布其 2023年春秋新品 （結(jié)合高層開盤）； 目的： 高層產(chǎn)品價值引爆 費(fèi)用預(yù)算： 10萬元 ? 世界名品發(fā)布 品牌互動嫁接 2023/3/7 53 營銷推廣第三階段：高層開售及加推 價值實(shí)現(xiàn)（全年壓軸活動） :世界無限，華禮精彩之旅 《 跟隨武廣高鐵 暢游東方之珠 》 時間： 2023年， 12月； 主題： 跟隨武廣高鐵 暢游東方之珠 ； 形式： 與政府、媒體合作開展項目品牌推薦之旅 （結(jié)合高層推售運(yùn)用）； 目的： 一期尾貨銷售促進(jìn)老帶新，為二期推售贏得 品牌口碑。 營銷部署： 以“萬客會”為平臺蓄積客戶。 尺寸要求： ?項目模型比例由設(shè)計部與銷售部共同確定。 應(yīng)用范圍 ?電子樓書在項目售樓處循環(huán)播放 ?在樣板房的電視上循環(huán)播放 ?在樣板房的電子相框上循環(huán)播放 頁數(shù)： 30p左右 要求： ?形象方面，應(yīng)盡量做到拔高調(diào)性，設(shè)計上可以考慮與以往要素有所不同。 ? 擠壓推售，拉高價值 —— 1梯 2的板式 90平米保留，待與十字形 90平米產(chǎn)品同時推出，形成擠壓效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)塔式產(chǎn)品價值的拉升；