【正文】 限制類、許可類和鼓勵(lì)類等四類。 ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限： ? 居住用地： 70年 ? 工業(yè)用地： 50年 ? 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地： 50年 ? 綜合或其它用地： 50年 ? 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地： 40年 開(kāi)發(fā)流程 ? 取得土地方式圖解 建設(shè)單位取得土地流程（一級(jí)土地市場(chǎng)） 土地掛牌公告購(gòu)買掛牌文件繳納保證金及相關(guān)資料取得競(jìng) 買人資格掛牌完成，簽訂成交確認(rèn)書(shū)項(xiàng)目立項(xiàng) ? 定義： ? 立項(xiàng)是投資建設(shè)項(xiàng)目領(lǐng)域的通用詞匯。 取得土地 ? 房地產(chǎn)土地市場(chǎng)： 一級(jí)市場(chǎng)，是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)談 概念 ? 什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？ ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 ? 二級(jí)市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開(kāi)發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。特指建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)獲得政府投資計(jì)劃主管機(jī)關(guān)的行政許可（原稱立項(xiàng)批文），可以進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)施階段。除禁止類不允許建設(shè)外，其余的分別執(zhí)行審批制、核準(zhǔn)制和備案制。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 《 國(guó)有土地使用權(quán)證 》 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 ? 定義： ? 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 ，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法核發(fā)，是確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 ? 二、辦理所需證件： （ 1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表； （ 2）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或者備案文件（如為復(fù)印件，需核驗(yàn)原件）； （ 3）土地使用權(quán)屬證件（復(fù)印件，需核驗(yàn)原件）以及土地勘測(cè)定界圖，出讓用地還需提供國(guó)有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同及補(bǔ)充協(xié)議（復(fù)印件，需核驗(yàn)原件）；申請(qǐng)道路、管線工程建設(shè)工程規(guī)劃許可的，可提供使用土地的證明文件； （ 4）符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和制圖規(guī)范規(guī)定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案成果 3套（含公示牌小樣；需要編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，一并提供修建性詳細(xì)規(guī)劃成果）；市政管線和道路橋梁工程需提供裝訂成冊(cè)的總平面圖、橫斷面圖、縱斷面圖、管線綜合圖 3套； （ 5）進(jìn)行日照分析的項(xiàng)目，應(yīng)提供由具備相應(yīng)資格的單位編制的、經(jīng)復(fù)核的日照分析報(bào)告； （ 6）環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件和環(huán)保部門(mén)出具的審批意見(jiàn)（如為復(fù)印件，需核驗(yàn)原件）； （ 7）以下項(xiàng)目需提供消防部門(mén)的方案審查意見(jiàn)：大型公共建筑（如體育場(chǎng)館、會(huì)堂、展覽館、商場(chǎng)、影劇院、民用機(jī)場(chǎng)航站樓等）；城市軌道交通、隧道工程，大型發(fā)電、變配電工程；生產(chǎn)、儲(chǔ)存、裝卸易燃易爆危險(xiǎn)物品的工廠、倉(cāng)庫(kù)和專用車站、碼頭，易燃易爆氣體和液體的充裝站、供應(yīng)站、調(diào)壓站； （ 8）經(jīng)專家評(píng)審論證的修建性詳細(xì)規(guī)劃和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，應(yīng)提供專家評(píng)審會(huì)議紀(jì)要； （ 9）根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的特殊性需提供的其他相關(guān)材料。 、審批 承辦處室（分局）根據(jù) 《 濟(jì)南市規(guī)劃局業(yè)務(wù)項(xiàng)目分類與分級(jí)規(guī)定 》 確定的工作流程研究辦理。申請(qǐng)人持建設(shè)工程規(guī)劃放線測(cè)量成果等資料向市規(guī)劃局相應(yīng)直屬分局申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)線。 《 建設(shè)工程施工許可證 》 ? 定義： ? 《 建設(shè)工程施工許可證 》 是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。 第三條 建筑工程施工許可實(shí)行分級(jí)管理： （一）省定重大建設(shè)工程項(xiàng)目的施工許可證，經(jīng)工程所在地設(shè)區(qū)的市建設(shè)行政主管部門(mén)初審后，山省建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)頒發(fā)； （二） 前項(xiàng)規(guī)定以外建筑工程的施工許可證，有工程所在地設(shè)區(qū)的中、縣（市）建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)頒發(fā)。 第六條 建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件： （一）《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》； （二）投資 50萬(wàn)元以上的建設(shè)工程項(xiàng)目已取得報(bào)建證； （三）已經(jīng)辦理建設(shè)工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （四）在城市規(guī)劃區(qū)的建設(shè)工程，已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （五）施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)應(yīng)符合施工要求； （六）已經(jīng)確定施工企業(yè)，并簽訂了工程施工合同； （七）有滿足施工要求的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查； （八）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。按規(guī)定賠進(jìn)行資金來(lái)源審計(jì)或?qū)彶榈慕ㄔO(shè)項(xiàng)目，應(yīng)提交審計(jì)部門(mén)或財(cái)政部門(mén)的資金審計(jì)、審查意見(jiàn)； （十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 施工許可證應(yīng)當(dāng)放置在施工現(xiàn)場(chǎng)備查。因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說(shuō)明理由；延期以兩次為限，每次不超過(guò)三個(gè)月。 第十二條 違反本細(xì)則規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，發(fā)證機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十八條和建設(shè)現(xiàn)《建筑工程施工許可管理辦法》第十條、第十一條、第十二條的 規(guī) 定，責(zé)令停止施工，限期改正，處 工程合同價(jià)款 1%以上 2%以下的罰款 ；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任： （一）未取得施工許可證或者為規(guī)避辦理施工許可證將工程項(xiàng)目分解后擅自施工的； （二）采用虛假證明文件騙取施工許可證的 （三）偽造施工許可證的。 施工許可證分為正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。 第十七條 本細(xì)則自發(fā)布之日起施行。沒(méi)有該證的房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。 本條例所稱商品房，是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)，向社會(huì)公開(kāi)銷售的房屋及其附屬設(shè)施。 第四條 銷售商品房應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。 工商行政管理、國(guó)土資源、稅務(wù)等部門(mén)，按照各自職責(zé)分工，共同做好與商品房銷售有關(guān)的管理工作。 第七條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （二）持有房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上、已完成基礎(chǔ)工程，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其所提交材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。 商品房銷售管理部門(mén)作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開(kāi)，公眾有權(quán)查閱。 第十二條 預(yù)售的商品房可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。商品房銷售管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售款用途的監(jiān)管。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。包銷期滿未銷售的商品房，由商品房承銷機(jī)構(gòu)按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買，當(dāng)事人另有約定的除外。 第二十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售廣告和宣傳資料，內(nèi)容必須真實(shí)、合法、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)公眾。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 ? 第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)不得以含有格式條款的合同、通知、聲明、告示或者其他方式，對(duì)商品房買受人作不公平、不合理的規(guī)定，或者作減輕、免除其自身民事責(zé)任的規(guī)定。 第三十條 商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商確定，經(jīng)濟(jì)適用房等國(guó)家另有規(guī)定的，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第三十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)與買受人未解除商品房買賣合同前，不得將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。 第三十五條 商品房已經(jīng)預(yù)售的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更其規(guī)劃、設(shè)計(jì)。 買受人應(yīng)當(dāng)按照合同約定對(duì)商品房進(jìn)行交付驗(yàn)收；經(jīng)驗(yàn)收符合要求的，應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署房屋驗(yàn)收交付單。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)