【正文】 51 四、分組團建設方案 常年展貿南區(qū) ?設計原則： ? 以商場、非標展館的形式布局，要求任意展位都具有較好的交通動線 ? 可因應客戶需求，提供 601300不等的靈活租售空間 ? 在 1F\2F各設置餐飲等配套設施。 分割后各駐戶依然能享受大堂等公共設施，有一定的形象。 落地面積較大 187。 — 有充足的客梯和至少一部貨梯 — 人均建筑面積按 30㎡計 ? 生態(tài) — 以長方形為設計基礎，注重采光和通風。 柱距較寬 187。 — 對于大型企業(yè)， D08， D09接受大型企業(yè)定制。 柱距較寬 187。 勞力密集：大體量 187。其中： ? 地塊 M11,總用地約 40100平方米，總建筑面積 74250平方米，容積率 ，工作人口 4950人，人口密度 8平方米 /人，共需 594個車位。所提供的車位半數應用作停泊客車，其余供貨車停泊及裝卸貨物之用；③ 在面積不少于 45m 40m的地盤除設一般貨車使用的裝卸貨泊位外，應另設大貨車裝卸貨泊位，供貨柜車使用。 —組團公建是指，配合一個限定區(qū)域內的的需求，提供基本的生活和商務配套設施，包括：公共會議室、員工餐廳、便利店、自動取款機、風味小吃店、咖啡、簡餐等設施。 — 空間上融合，從而思想上融合，必然激發(fā)一代人的創(chuàng)新水平，必然提高創(chuàng)新水平。 — 越來越多的行業(yè)都具有“發(fā)現型”特征，思想（而不是技術本身）決定了能否實現模式創(chuàng)新，甚至能否實現技術創(chuàng)新。許多實踐表明，著名企業(yè)的帶動力主要體現在對同一個“圈子”（例如大型國際企業(yè)的相互帶動、臺資企業(yè)的相互帶動），如果這個圈子總體規(guī)模小，其帶動力就無法體現。 — 有單價承受力，不依賴“折讓”和“贈予”。其核心和應用領域不少正在成為杭州的支柱。 — 核心領域：生命科學、基因藥物、作物設計、生物技術服務等。 ? 生產性服務企業(yè)： — 也是當前全社會推動的階段性重點。 ? 民企總部： — 作為龐大而渴望超越自我、以制造業(yè)為主體，跨越所有產業(yè)的群體，民營企業(yè)是本項目最現實的客戶群。 ○ 依托整個集團，大地公司的產業(yè)經驗比較多元。目前除清華實驗室可能取得政府支持外，其他條件尚未明朗。 ○ “無地招商”條件下，以生產型、特大型項目為龍頭帶動形成產業(yè)鏈的機會較少。 ○ 周邊條件不適合大量安置人力密集型產業(yè)（如軟件業(yè)）、城市資源依賴型產業(yè)（如一般零售業(yè)）。 ○ 政府強調扶持特定企業(yè)（“一事一議”），而非特定行業(yè)。 主要影響因素 本項目實際情況 以區(qū)域創(chuàng)新為目的，還是以發(fā)展產業(yè)鏈為目的，以及目標產業(yè)的現實和潛在規(guī)模。 ? 通過 5年努力，使本園區(qū)獲得規(guī)?；麧?，獲得一批無負債的優(yōu)質資產。 ?后者強調做出上下游價值鏈，使特定產業(yè)發(fā)展壯大。 ? 后者認為所在區(qū)域某種單一目標產業(yè)的市場潛力足以保障盈利和銷售進度。 ?基于不同的市場條件、項目條件選擇目標產業(yè)寬窄。 ?以商務園區(qū)的形式開發(fā)，并不意味著放棄產業(yè)服務 ? 以物業(yè)管理服務、商務服務為起點，積極引進清華大學、北京化工大學、江南大學、杭州師范大學等科研院所，積極拓展技術服務（結合浙江實際重點強調應用服務，實現差異化競爭），使本項目在商務園的基礎上有更多溢價的機會 page 13 四、戰(zhàn)略定位和戰(zhàn)略目標 項目的定位：營利性綜合型園區(qū) ?根據投資來源和產業(yè)目的，園區(qū)可分為兩大類： ? 營利性：通常由企業(yè)投資，目的是集聚已有一定基礎的產業(yè)，促使其進一步創(chuàng)新和成長。 ?從國際來看， ? 一個國家所承載的科學園區(qū)也非常有限，但商務園區(qū)很多，隨著信息技術的進一步發(fā)展，未來會有更多的企業(yè)選擇郊區(qū)商務園。由于制造業(yè)企業(yè)總部通常不放在 CBD內， 從吸引制造業(yè)總部的角度來看，我們園區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢超過錢江世紀城 。蕭山機場二期建設的定位是建成“亞洲一流的國際機場”，這個定位將使蕭山擁有更強大的總部經濟競爭力。 ? 蕭山以制造業(yè)和民營經濟為主，更容易受到區(qū)外制造業(yè)集團、海外私人資本的認同，容易形成相互配套的產業(yè)鏈和產業(yè)集群。 ? 質量前十名的城市：香港、澳門、高雄、臺北、新竹、臺中、臺南、基隆、深圳、東莞。 ? 規(guī)模前十名的城市為： 上海 、香港、北京、深圳、廣州、天津、臺北、佛山、 杭州 、東莞。需要在加快資金周轉、降低資金成本方面有扎實舉措。 ? 有遷移和新創(chuàng)辦大學派出機構的可能性。 ? 目標客戶群定位（產業(yè)定位）通過挖掘區(qū)位有利因素，提供更多客戶價值，可匯集存量（制造業(yè)），開拓增量（高科技、服務業(yè)） 。 ? 周邊現有常住人口以產業(yè)工人和農民為主，缺乏強勁的購買力。 ? 距城區(qū)交通距離可保障杭州主城中東片、蕭山區(qū)、濱江區(qū)人口的正常通勤。 page 7 三、開發(fā)模式選擇 項目微觀條件（ SWOT分析） 優(yōu)勢 劣勢 區(qū)位特點顯著。 4 北京 MAX空港企業(yè)園 入駐率低 在小組團的開發(fā)策略上，只站在開發(fā)商的角度思考彈性，忽略了駐戶的使用感受，使物業(yè)缺乏檔次 規(guī)劃設計時，更加注重組團間、樓間的尺度把握。機密 浙江傳化江南大地發(fā)展有限公司 杭州灣科技港建設方案策劃報告 項目策劃部 page 2 第一章：項目開發(fā)戰(zhàn)略 長三角的創(chuàng)新中心和商務樞紐 page 3 一、郊區(qū)園區(qū)開發(fā)的基本模式 功能特點 市場條件 項目條件 競爭力的基本方向 案例 辦公園 僅提供辦公物業(yè) 所在城市及其腹地企業(yè)數量龐大，不少企業(yè)需要郊區(qū)辦公物業(yè) 周邊環(huán)境良好，足以創(chuàng)造良好的辦公形象 強調建筑和景觀設計符合目標客戶需求（如大企業(yè)需要豪華環(huán)境）；提供會議、餐飲、健身等服務。 5 浙大科技園（濱江） 入駐率低 物業(yè)檔次過低，過于住宅化感受，不適合辦公 強調適當高的物業(yè)檔次，以辦公的尺度進行布局 6 東莞松山湖 入駐率低 定位偏差 不可好高騖遠，從浙江實際出發(fā) 7 杭州樂富智匯園 價格低 周邊環(huán)境差，建筑檔次低，強調建筑個性，忽略了其核心的適用性 提高建筑檔次，個性建筑只出現在公共建筑上 8 西港新界 進駐企業(yè)檔次，缺乏發(fā)展后勁， 戶型和檔次限制了大企業(yè)進駐，對于中小企業(yè)得房率過低 平面稍大，以適合多種彈性，拉高建筑與景觀檔次，力推服務，重點引進省內一流企業(yè)。 ? 是“產業(yè)門戶”：三面被杭州最主要工業(yè)區(qū)（國家級杭州經濟技術開發(fā)區(qū)、國家級蕭山經濟技術開發(fā)區(qū)、省級江東工業(yè)區(qū)）環(huán)繞，位于連結工業(yè)區(qū)與主城區(qū)的城市主干道濱二路沿線。 環(huán)境存在缺憾。 ? 成建制遷移大學的可能性沒有。 ? 功能定位通過創(chuàng)造“目的地”，開拓流動人口，可彌補環(huán)境缺陷，提升人氣，強化物業(yè)升值潛力。 商業(yè)判斷經驗不足，資本市場支撐條件不足。 page 8 三、開發(fā)模式選擇 區(qū)域宏觀環(huán)境能有效支持商務花園定位 ?圍繞總部經濟的發(fā)展要素，產業(yè)基礎、資源要素、生活環(huán)境、商務環(huán)境、制度環(huán)境，杭州均具有一定的競爭力。 ? 效率前十名的城市：香港、臺北、新竹、高雄、中山、深圳、臺中、東莞、佛山、 上海 。 ? 人才本體競爭力前十名的城市：香港、 上海 、北京、深圳、澳門、 杭州 、無錫、武漢、 南京 、大連； ? 企業(yè)本體競爭力前十名的城市：佛山、 上海 、深圳、香港、東莞、寧波、 杭州 、 南京 、蘇州、中山； ? 主要產業(yè)本體競爭力前十名的城市： 上海 、香港、 杭州 、北京、重慶、澳門、深圳、廣州、廈門、蘇州； ? 公共部門競爭力前十名的城市：北京、香港、 上海 、深圳、威海、澳門、青島、南通、寧波、 杭州 ； ? 生活環(huán)境競爭力前十名的城市：香港、深圳、北京、 上海 、廣州、東莞、澳門、廈門、 杭州 、哈爾濱； ? 商務環(huán)境競爭力前十名的城市：香港、 上海 、深圳、東莞、天津、澳門、珠海、威海、寧波、廣州； ? 創(chuàng)新環(huán)境競爭力前十名的城市： 上海 、香港、北京、澳門、深圳、佛山、青島、 杭州 、廈門； ? 社會環(huán)境競爭力前十名的城市：香港、沈陽、 上海 、珠海、威海、中山、澳門、廈門、大連。 ?空間上有優(yōu)勢 ? 我們調查了國內外總部經濟的布局規(guī)律，發(fā)現， CBD主要集聚服務業(yè)總部，因為服務業(yè)需要面對當地人群；而制造業(yè)總部通常集中在城市近郊的圓周帶上，因為制造業(yè)兩頭在外，不太依賴城市資源，更需要環(huán)境優(yōu)美、空間開闊。 ?樓宇經濟可以站在更高的起點 ? 當前，大企業(yè)越來越注重企業(yè)形象，國內主要城市在發(fā)展總部經濟的過程中都注重營造建筑和景觀環(huán)境，建設花園式總部環(huán)境。 ? 傳化園區(qū)鄰近高速公路樞紐，去長三角任何城市都不需要穿過城區(qū)，交通效率非常高。 ?只要有效地揚長避短，我們有條件打造出 ? 景觀環(huán)境國際一流的 ? 服務多元的 ? 以浙江著名民營企業(yè)為主導，以新興高新科技企業(yè)和生產性服務為補充的優(yōu)秀商務花園 ? 并適當引進具有引擎意義的跨國公司，共同構建省內最佳，國內第二梯隊領頭羊的地位。 ? 非營利性；通常由政府投資，通過較多“折讓”或“贈予”，吸引和培育地方比較薄弱的產業(yè)和技術，促使其落地生根。 ? 前者認為廣泛的目標產業(yè)更能保障盈利和銷售進度。多數單一產業(yè)的項目規(guī)模較小。 page 14 四、戰(zhàn)略定位和戰(zhàn)略目標 戰(zhàn)略目標 ?公司戰(zhàn)略 ? 以服務于產業(yè)和科技進步為己任，以本項目為切入點，廣泛吸收國內外實踐經驗，努力發(fā)展成為中國一流的產業(yè)地產商。 ?產業(yè)戰(zhàn)略 ? 通過本園區(qū)的服務，使一批企業(yè)以本項目為基地，初步實現產業(yè)更好更快的發(fā)展。決定了建設規(guī)模和物業(yè)類型。 區(qū)位、周邊開發(fā)狀況等環(huán)境和條件。 是否有帶動形成單一行業(yè)產業(yè)鏈的關鍵項目。 目標產業(yè)專用基礎設施和其他服務措施的投資強度，以及政府對這些設施的投入計劃。 ○ 蕭山經濟技術開發(fā)區(qū)可能建設 IT基礎設施，正在推動中。但不具備類似傳化物流那樣的特定行業(yè)經驗。 — 民營企業(yè)，特別是民企總部的集聚，必將因為“賽馬效應”而激發(fā)強勁的超越意識。 — 生產性服務業(yè)的集聚，將帶動更多資本和智慧進入這個領域，為更多產業(yè)提供幫助和全新的啟發(fā)。 — 應用領域：農業(yè)、食品、化工、藥物、診療、環(huán)保、新能源等。 — 核心領域：基礎軟件、軟件工程、應用軟件、嵌入式軟件、微電子等。 — 采購意愿確切，而不是過于模糊的打算。 — 如果不僅帶來聲譽，還帶來其他價值（例如服務的溢出），則可以適當放寬限制。 — 信息技術已經成為驅動面最廣的創(chuàng)新因子。 — 例如，當年，美國北卡州一塊 10000畝的三角地上匯集了一批紡織、塑料、農業(yè)企業(yè)的總部和研發(fā)中心；現在，這塊土地是全球生物技術、信息技術的重要發(fā)源地，是著名科學園“研究三角園”。不同的位置上，內容稍有差異，總體暫按照 /人計。對面積少于45m 40m的地方單獨考慮 倉庫 車位 /1000m2建筑面積 ① ～ 教 育 設 施 中學 車位 /100學生 ① ～ ，校址范圍內至少設 2個校車停車處 ③ 每 3～ 5個課室設 1個路邊港灣式小型客車停車位 小學 車位 /100學生 ① ～ ，校址范圍內至少設 2個校車停車處 ③ 每 2個課室設 1個路邊港灣式小型客車停車位 幼兒園 車位 /100學生 ① ～ ，校址范圍內至少設 2個校車停車處 ③ 每 2個課室設 1個路邊港灣式小型客車停車位 醫(yī) 療 設 施 區(qū)以下醫(yī)院 ① 每 1診室設 1至 2個小汽車泊位；③ 1個以上有蓋路旁港灣式停車位供救護車使用； 1個以上路旁港灣式停車位供其它車輛使用 區(qū)以上醫(yī)院 車位 /病床 ① ～ ；③ 每 50張病床設 1個路旁港灣式小型客車停車位。 ? 地塊 M13,總用地約 61700平方米，總建筑面積 84750平方米，容積率 ，工作人口 3390人，人口密度 18平方米 /人，共需 678個車位。 起步階段：小體量 —最小招租單元 400㎡ ? 適用性 —彈性，易分割，可形成多種面積的工作單元 187。 無錯層 —架空地板，以便安裝管線 —多個電信接入管道 —每幢均有設備房 —有充足的客梯和至少一部貨梯 —工作人口按人均 15㎡計 ? 生態(tài) — 以長方形為設計基礎，注重采光和通風。 — 小招租單元 500㎡ ? 適用 — 彈性，易分割，可形成多種面積的工作單元 187。 無錯層 — 樓層較高，便于研發(fā)型企業(yè)安排通風、排煙等設施，一般首層 ，標準層 。結合地塊形狀加以調整 — 視線范圍內有景觀 — 建筑密度不超過 25%，便于露地停車 — 力爭組團內建筑與組團內公共服務中心以連廊相接 ? 安全 — 道路和出入口設計人車分離 — 不易被附近樓房直接俯視 ? 簡潔 — 視覺可見立面較少 ? 品質感 — 均有挑高、精裝修大堂 — 各個組團外立面風格各有不同 — 食堂設置在大型建筑的底層和二層 page 42 四、分組團建設方案 房屋編號 (按控規(guī) ) 功能 戶型 檔次 平均落地面積 (㎡ ) 層數 建筑面積(㎡ ) 建筑密度 容積率(含代征 ) 工作人口 人口密度(㎡ /人） 停車位需求 C01 多功能建筑 D 乙 1050 5 5250 210 42 C02 多功能建筑