【正文】 五 ” 期間全國房地產(chǎn)業(yè)的高速飛升，經(jīng)濟目標的巨大誘惑使政府忽視了市場博弈主體個體理性所導(dǎo)致的 “ 市場失效性 ” ，這樣的局面在中國房地產(chǎn)市場中已隨處可見，在上海房地產(chǎn)市場中更是表露無疑。LOGO?來自 中星營銷機構(gòu) XX年年終報告宏觀經(jīng)濟與政策一級市場二級市場三級市場中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測引　言v 當(dāng)新年鐘聲敲響的是時候，當(dāng)我們放松心情去回顧一年來的上海房地產(chǎn)市場，浮現(xiàn)于腦海中的依稀就是 “ 政策年 ” 三個字。v 一個有效的政府應(yīng)該綜合考慮經(jīng)濟目標和社會目標，令人欣喜的是我們的政府已經(jīng)認識到了這一點，對社會目標的考量已經(jīng)更多地被納入到政府決策的過程中。中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測宏觀經(jīng)濟與政策經(jīng)濟環(huán)境是養(yǎng)料經(jīng)濟環(huán)境是任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展的養(yǎng)料 ,特別是對于房產(chǎn)行業(yè)這樣一個與各項經(jīng)濟指標息息相關(guān)的行業(yè)來說 ,經(jīng)濟的作用和影響更加不容忽視 .房產(chǎn)市場發(fā)展兩大基石政策是舵手 政策是房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的領(lǐng)航者 ,當(dāng)其發(fā)展偏離軌跡時 ,適當(dāng)?shù)恼叱雠_可以糾正其錯誤 .中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測經(jīng)濟環(huán)境分析國際資本流入國際資本流動Text in here Text in here Text in here商辦、中高檔住宅的價格中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測經(jīng)濟環(huán)境分析Text in here Text in here05年貿(mào)易順差超過100億美圓外匯儲備超 1萬億美圓自 04年 6月以來美國連續(xù) 13次加息對華貿(mào)易逆差通過降息引導(dǎo)資本外流 ,從而實現(xiàn)美圓貶值 ,拉動出口05年升值2%,06年仍有小幅升值的可能美貨幣政策中貨幣政策國際資本流動對于上海房地產(chǎn)市場來說其影響是復(fù)雜的 ,總的來說利好大于利空中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測經(jīng)濟環(huán)境分析Text in here目前外資流入上海房地產(chǎn)市場的主要途徑可能集中在中高檔住宅和商辦市場，而人民幣一旦升值，則這些游資可能會獲利了結(jié)，但這也要看人民幣升值的時點 外資會判斷房價下滑的幅度和節(jié)點以及與人民幣升值幅度的比值 ,不會盲目入市房價下滑期房價穩(wěn)定期房價升值期外資入市 ,然后拋售物業(yè)獲利離市 ,會給房產(chǎn)市場帶來又一倫波動由于升值幅度較小 ,出于對后市的看好 ,外資可能繼續(xù)留守 ,對高檔住宅及商業(yè)形成有利支撐中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測2023年政策回顧Text in here房產(chǎn)泡沫供給控制型信號導(dǎo)向型需求抑制型投資需求抑制型中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測2023年政策回顧提高土地成本 3個針對4個通知 升息 國八條期房限轉(zhuǎn)與開征營業(yè)稅 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測2023年政策回顧提高土地成本供給控制國土資源部 ：正式對外發(fā)布了 《 2023年工作要點 》 ，《 要點 》 中對建設(shè)用地供應(yīng)政策采用了 “ 從嚴從緊 ”四個字并明確指出， 2023年 3月前將查清城鎮(zhèn)閑置土地、空閑地和批而未供地情況；做好啟動新一輪土地調(diào)查的各項準備；嚴格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)和供地政策、嚴把建設(shè)用地預(yù)審和審查報批關(guān)。 政策目標 ：將房價問題寫進政府工作報告，反映了中央在房地產(chǎn)泡沫問題上已達成共識，這是一條重要的政策信號，被地方、業(yè)內(nèi)認為是房地產(chǎn)的 “ 政策拐點 ” ，希望能夠調(diào)整市場對后市的預(yù)期。 地方 ：上海 16家銀行全線停止一年內(nèi)個人住房貸款轉(zhuǎn)按揭服務(wù)；提高第二套貸款利率，至 %。 “ 老國八條 ” 以通知形式發(fā)出，要求各地政府重視房價上漲過快這一現(xiàn)象。 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測2023年政策回顧期房限轉(zhuǎn)與開征營業(yè)稅投資需求抑制國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部： 2023年 5月 31日，三部門聯(lián)合出臺了 《 關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知 》 ，對 5月 11日七部委出臺的房地產(chǎn)新政中有關(guān)事項做出了更為細化的要求。市公積金管理中心正式發(fā)布了相關(guān)實施細則。 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測2023年政策熱點廣州開征個人所得稅2政策解讀： 對二手房交易征稅無疑將增加二手房交易的成本，其目的可能就在于增加炒房者的交易成本，從而積壓投機性需求。 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測2023年政策熱點物業(yè)稅未定3政策解讀： 稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。其它土地供應(yīng)比較充足的區(qū)域還包括金山、奉賢等郊區(qū)地區(qū)，這反映出了政府大力發(fā)展郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)人口分布由市中心向外逐步擴散的戰(zhàn)略思路。中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023 年 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析商業(yè)：集中供應(yīng)外環(huán)外中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023 年4從商業(yè)用地的環(huán)線分布來看，外環(huán)外的土地供應(yīng)占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，比重接近 96%，主要分布在奉賢和金山兩區(qū)，我們認為政府在這些區(qū)域推出大量商業(yè)用地的目的可能是考慮到將來配套商品房的推出，而首先為商業(yè)配套的建設(shè)提供土地供應(yīng)，以期望能通過商業(yè)配套的相對成熟來增加整個區(qū)域的居住品質(zhì)，以吸引更多的消費者。 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023 年 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比內(nèi)環(huán)內(nèi) %內(nèi)中環(huán) %中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析商業(yè)：外環(huán)外持續(xù)供給中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023 年3從商業(yè)用地的環(huán)線分布來看，本年的土地供應(yīng)延續(xù)了前一年以郊區(qū)為主的趨勢，外環(huán)外商業(yè)用地的供應(yīng)所占比重比上年還有所增加，主要分布在青浦、嘉定、奉賢、松江等西部郊區(qū)，結(jié)合 2023年商業(yè)用地的區(qū)域分布我們可以發(fā)現(xiàn)，近兩年的商業(yè)用地的供應(yīng)集中郊區(qū)，因此預(yù)計未來兩三年內(nèi)，商業(yè)項目將會在外環(huán)外出現(xiàn)放量。 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023 年 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比內(nèi)環(huán)內(nèi) %內(nèi)中環(huán) %中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析綜合：城市規(guī)劃引導(dǎo)供應(yīng)中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023 年5從綜合用地供應(yīng)的環(huán)線分布來看，一個突出的特點就是土地供應(yīng)集中在那些有較長期城市規(guī)劃的區(qū)域，其中外環(huán)外成為供應(yīng)的主力區(qū)域，所占比重接近 55%，幾個比較大的地塊供應(yīng)包括松江九亭鎮(zhèn)的商辦住綜合項目，青浦趙巷鎮(zhèn)的商業(yè)和辦公的綜合項目，以及嘉定區(qū)軌道交通附近的綜合項目。整個自主市場進入觀望期，市場處于有價無市的態(tài)勢，經(jīng)過 5兩個月的對峙后，部分開發(fā)商受資金鏈吃緊的影響，開始采用各種促銷降價手段進行銷售，而消費者則出與對后市繼續(xù)走弱的預(yù)期，不愿進場，使得成交價格進一步下滑，中低價房成為這段時間內(nèi)的去化主力 進入 9月份以后，開發(fā)商基于以往 “ 金 9銀10” 的經(jīng)驗，而大幅增加了推盤量，希望能利用傳統(tǒng)的銷售旺季來加快去化速度，同時消費者壓抑了近半年的自住需求有有所釋放，這直接反映在了成交量的回升和成交價格的小幅回升上，但今年的旺季不旺似乎成為主題， 10兩月的成交量還不到去年的一半中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場