【正文】 推廣方案思考？ 在市場有限， 供給 大于 市場需求 的情況下，怎么樣利用 自身優(yōu)勢 和 外界營銷手段 ，迅速搶占市場份額，將是項目 成功 的關(guān)鍵！【市場分析篇】隆基泰和國際廣場營銷策劃推廣方案【本體分析篇】第二章隆基泰和國際廣場營銷策劃推廣方案【本體分析篇】錦繡城國際廣場水源地御道風情商業(yè)街 本項目位于雙灤區(qū)灤河以北，共分 4個子項目開發(fā)，目前錦繡城還剩 2棟高層未開，國際廣場只開了 B地塊的 6棟樓，國際廣場副商業(yè)、 C地塊、水源地和御道風情商業(yè)街尚未推出?！?頭頂山，腳蹬川 ” 從住宅風水講是最佳宜居之地。低廉的價格優(yōu)勢。灤河電廠及承德鋼鐵兩大廠區(qū)，對區(qū)域環(huán)境造成污染。錦繡城工程質(zhì)量遺留的很多問題影響到部分客戶心理。雙灤區(qū)與主城區(qū)間有著巨大的價格落差，而空間距離和時間距離在價格杠桿的作用下都會有所減弱，而且收費站的取消也會大大減弱空間距離的心理抗性。區(qū)域未來約 500萬平米的潛在供應(yīng)量相對雙灤城區(qū) 15萬常駐人口，供應(yīng)壓力激增。通過準確合理的定位，使項目最大限度拓寬客群覆蓋面?！颈倔w分析篇】隆基泰和國際廣場營銷策劃推廣方案優(yōu)勢 劣勢 風險機會怎樣借助內(nèi)部優(yōu)勢充分釋放外部風險 ？216?！颈倔w分析篇】隆基泰和國際廣場營銷策劃推廣方案優(yōu)勢 劣勢 風險機會怎樣借助內(nèi)部優(yōu)勢彌補項目劣勢對后期造成的影響 ？216。216。n 建筑物外立面，身份匹配度建筑外觀猶如人之外衣，必須與其品位、個性、思想、人際關(guān)系等匹配，因此建筑立面的另一層含義應(yīng)是區(qū)隔客戶的潛在手段。需提示一點，居住環(huán)境的舒適并不在于植被多少，而更與社區(qū)的文化脈絡(luò)有關(guān)。隆基泰和國際廣場營銷策劃推廣方案【本體分析篇】市場客戶分析 n 生活設(shè)施配備（購物 /會所 /休閑 /教育 … ）居住區(qū)不同于其他物業(yè)，其對周邊或自身配套設(shè)施的依賴度更高，購物、會所、休閑、教育、醫(yī)療都需完備，缺少一項都會對生活產(chǎn)生較大影響。此類物業(yè)管理更多關(guān)注安保、日常維護等項目，如能提供特色服務(wù)，例如酒店式服務(wù)管理則更受客戶歡迎。目前承德住宅市場需求正處于上升通道，但局部區(qū)域如本項目位于德雙灤區(qū)域則出現(xiàn)供大于求的局面，將導(dǎo)致項目間的競爭加劇。二、從營銷方向出發(fā) 既然有大盤特性，靠 “大盤品牌營銷策略 ”來帶動銷售、實現(xiàn)開發(fā)利益，將是本項目成功的出路之一。隆基泰和國際廣場營銷策劃推廣方案分項 大盤應(yīng)具備 國際廣場現(xiàn)有情況 對比形象 小區(qū)規(guī)模 大體量住宅小區(qū) 幾個項目匯集成總體量 110萬平米的超大型住宅社區(qū) √小區(qū)建筑形象 外觀建筑品質(zhì)感強 外觀較好 √小區(qū)園林景觀 有主題園林景觀且細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)園林規(guī)劃無法提煉主題賣點，近期無樣板園林區(qū)域配套 小區(qū)教育配套 引進品牌中小學(xué)分校 只有幼兒園、小學(xué)，且不是可推廣的重點學(xué)校小區(qū)醫(yī)療配套 引進品牌專業(yè)醫(yī)療機構(gòu) 無小區(qū)商業(yè)配套 附近大型商業(yè)或自身配套商業(yè)，購物休閑娛樂皆含有，但缺乏具體細案，目前無法提煉進一步的賣點 √小區(qū)物業(yè)配套 非常完善的物業(yè)管理服務(wù)，通常引進品牌物管 暫時沒有確定物管品質(zhì) 硬性推廣 戶外、報廣 有硬廣，但項目賣點無法體現(xiàn)大盤品質(zhì)現(xiàn)場包裝 體現(xiàn)檔次，給予業(yè)主尊崇享受 現(xiàn)場需要重新裝修業(yè)主維系 節(jié)點活動、定期維系業(yè)主 暫無，后續(xù)可結(jié)合大盤形象加強與眾多國內(nèi)知名大盤對比分析 隆基泰和國際廣場營銷策劃推廣方案 本項目大體量住宅的主力營銷如果光靠 “主體商業(yè) ”這一個賣點來帶動剩余 55萬平米住宅銷售，將面臨很大難度。 高處著眼： 以高檔化社區(qū)為標準；塑造產(chǎn)品的社區(qū)文化屬性與文化品味，追求產(chǎn)品的精神理念；強調(diào)對人性的關(guān)懷，對細節(jié)的關(guān)注。 極致化的產(chǎn)品：以均好性高品質(zhì)生活社區(qū)屬性帶來核心的暴發(fā)力； 　　 贏取獨占性、壟斷性的市場份額，實現(xiàn)快速銷售　　以商業(yè)主題產(chǎn)品優(yōu)勢，在本案銷售期內(nèi)取得區(qū)域乃至承德整體住宅市場占絕對主導(dǎo)的銷售份額，并一氣呵成快速完成銷售。鳳凰乃大吉之象征，縱觀全國各地大多數(shù)名為鳳凰城的樓盤，均是高品質(zhì)高形象的大盤，其開發(fā)均非常成功，而目前承德尚無樓盤命此名，故本案分案名命名為 “鳳凰城 ”，可 借勢、預(yù)吉 。 自由式的弧形步道　　 多主題公園 　　 日常鍛煉，積極向上的社區(qū)文化　　 最適宜居住的生活區(qū) —— 承德最大的 MALL商業(yè)中心、承德文化品質(zhì)大盤2. 產(chǎn)品價值方面 — 住宅產(chǎn)品的新領(lǐng)袖　　 4. 環(huán)境價值方面 親水性的水岸住宅　　灤河景觀河道、綠樹成蔭，為本案增添一絲沁人的自然氣息產(chǎn)品競爭力整合 —— 高品質(zhì)生活的社區(qū)，所有承德人的夢想 【項目定位篇】隆基泰和國際廣場營銷策劃推廣方案【項目定位篇】1. 區(qū)域價值方面 獨一無二的生活城的支持　　 * 成熟 —— 承鋼幾十年傳承，不朽的人文居住理念；　　 * 更具前景 —— 雙灤作為承德居住后花園，發(fā)展?jié)摿o限；　　 * 最適宜居住的生活區(qū) —— 本項目主體 50萬平米商業(yè)，將打造承德最大的 MALL商業(yè)中心，集 購物、休閑、娛樂、健身 于一體的承德最具 文化品質(zhì)大盤 ?！　?* 休閑文化獨有的活力社區(qū)氛圍 —— 在社區(qū)園林景觀 植入多功能健身運動場所 ，使生活積極陽光，休閑而富有文化； —— 多功能休閑會所與商業(yè)相結(jié)合 ，使社區(qū)活力四射。 —— 量小 國際廣場 走大盤運營路線，價格與品質(zhì)均以區(qū)域中高水平入市。 —— 量中 國際廣場副商業(yè) 走大盤運營路線，價格與品質(zhì)均以區(qū)域中高水平入市。第二階段： 錦繡城 2023年 5月再銷售未開的 180套； 國際廣場 2023年 3月開始集中銷售 1850套。 p 通過報廣炒作區(qū)域商業(yè)，形成大盤效應(yīng)。p 配合活動，進行戶外、電視字幕、報廣、 DM單頁等宣傳。p 售樓處重新裝修要求設(shè)計以體現(xiàn)項目品質(zhì)及開發(fā)商品牌為主，給客戶以新鮮項目形象，讓客戶倍感尊崇，提升成交率。p 跟雙灤區(qū)政府、市教育相關(guān)單位溝通，爭取引進一所市重點小學(xué)在本項目設(shè)分校區(qū)。6：報廣軟文轟炸炒作區(qū)域【推廣執(zhí)行篇】隆基泰和國際廣場營銷策劃推廣方案關(guān)鍵行動關(guān)鍵行動 7：續(xù)簽及增設(shè)戶外，體現(xiàn)大盤品質(zhì)【推廣執(zhí)行篇】p 戶外廣告是直接體現(xiàn)項目品質(zhì)形象的最佳途徑，目前本項目市區(qū)只續(xù)簽了 2塊戶外，外縣 2塊，為了使項目進一步樹立大盤形象，提升項目及開發(fā)商品質(zhì)，建議在雙灤、市區(qū)、高速路分別各增設(shè)戶外廣告?！就茝V執(zhí)行篇】隆基泰和國際廣場營銷策劃推廣方案第一階段推廣計劃時間節(jié)點軸線圖短信單頁報 廣戶 外廣告車 體廣告120套9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月120套 90套 80套 70套 30套 500套短信投放外 縣 廣告車 體廣告短信單頁戶 外廣告車 體廣告十月一黃金周各大商 場 促 銷活 動短信單頁戶 外廣告車 體廣告短信單頁報 廣電視 字幕戶 外廣告條幅車 體廣告短信單頁報 廣條幅電視 字幕戶 外廣告開 盤 主 題 活動100套短信單頁戶 外廣告車 體廣告條幅200套 100套 100套 100套 200套 150套 100套每個月推廣 計 劃每個月 銷售目 標今年下半年至 2023年底計 劃共 銷 售1780套短信單頁戶 外廣告車 體廣告條幅短信單頁戶 外廣告短信單頁戶 外廣告短信單頁報 廣電視 字幕戶 外廣告條幅“聯(lián)誼 活 動”中秋元旦回 饋 客 戶“購 房 贈 禮 ”活動外 縣 宣 傳車 巡回展示車 體廣告推廣DM單發(fā) 放 戶（新年更 換 畫面）短信單頁戶 外廣告車 體廣告條幅短信單頁戶 外廣告條幅短信單頁戶 外廣告車 體廣告條幅200套第一階段短信單頁戶 外廣告電視 字幕【推廣執(zhí)行篇】隆基泰和國際廣場營銷策劃推廣方案銷售任務(wù)1850套5550組客戶到訪量按到訪成交率 33%計算每月 460組客戶到訪量12個月時間如何保證如此龐大且高質(zhì)量的到訪量是策劃推廣的關(guān)鍵第二階段推廣任務(wù)分解：【推廣執(zhí)行篇】隆基泰和國際廣場營銷策劃推廣方案第二階段： 2023年國際廣場 B區(qū)、水源地住宅強勢銷售階段 n配合銷售節(jié)點做促銷活動及宣傳；n定期宣傳車、 DM單、直郵、短