【正文】 樓盤(pán) 定價(jià)比較樓盤(pán)權(quán)重設(shè)定 樓盤(pán)權(quán)重本項(xiàng)目 季景沁園 融科橄欖城 寶星國(guó)際 湖畔雅居 鹿港 澳洲康都X A B C D E F100% 25% 20% 10% 15% 15% 15%2023年 6月 89頁(yè)思源顧問(wèn)影響價(jià)格各因素評(píng)分表 樓盤(pán)權(quán)重 本項(xiàng)目 季景沁園 融科橄欖城 寶星國(guó)際 湖畔雅居 鹿港 澳洲康都X A B C D E F100% 25% 20% 10% 15% 15% 15%均價(jià) (元 /M2） 權(quán)重 　 8400（精裝） 6800 7500（毛坯）8300（毛坯）6600（毛坯）7200（精裝修）折算毛坯均價(jià) (元/M2） 　 　 7200 6800 7500 8300 6600 6400位置 10 8 7 8 8 8 9 6交通 10 8 7 6 7 7 9 6周邊環(huán)境 8 4 4 6 7 7 5 6商服配套 12 9 7 7 9 10 6 7公共教育設(shè)施 6 5 5 4 6 6 5 5規(guī)模 8 6 5 7 4 8 5 6景觀 8 5 8 8 6 8 6 7戶(hù)型結(jié)構(gòu) 12 9 8 11 8 10 9 10內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施 10 9 8 9 7 8 7 8工程進(jìn)度 10 3 8 5 10 8 7 5發(fā)展商知名度 6 6 4 5 4 5 4 4合計(jì) 100 QX QA QB QC QD QE QF100 72 71 76 76 85 72 702023年 6月 90頁(yè)思源顧問(wèn)B組團(tuán)住宅價(jià)格預(yù)期修正后各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格 PI’＝（ QX/QI） PIPI為折算毛坯均價(jià)各相關(guān)樓盤(pán)權(quán)重取值為 WIPX=∑PI’WI= 元 /平方米本項(xiàng)目 季景沁園 融科橄欖城 寶星國(guó)際 湖畔雅居 鹿港 澳洲康都PI39。B戶(hù)型分析及描述2023年 6月 68頁(yè)思源顧問(wèn)第二部分 產(chǎn)品分析和 SWOT分析項(xiàng)目地塊概述周邊配套建筑空間布局戶(hù)型分析及描述項(xiàng)目 SWOT分析2023年 6月 69頁(yè)思源顧問(wèn)SWOT分析項(xiàng)目地塊屬性項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目的 SWOT 分析2023年 6月 70頁(yè)思源顧問(wèn)項(xiàng)目 B 組團(tuán)的 SWOT分析優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)?開(kāi)發(fā)商為國(guó)企大集團(tuán)，在望京地區(qū)曾開(kāi)發(fā)多處樓盤(pán)，有較好的品牌效應(yīng)，對(duì)樓盤(pán)質(zhì)量有保證?可利用周邊成熟的城市配套以及本社區(qū)中各種配套設(shè)施?臨近中小學(xué)校，具有優(yōu)越的教育配套?地塊方正，利于社區(qū)景觀的營(yíng)造?臨近中小學(xué)，社區(qū)環(huán)境容易受到噪音影響，且交通會(huì)在高峰時(shí)段受到阻礙?期房、入住較晚?建筑形式落后?戶(hù)型面積浪費(fèi)過(guò)大，造成使用率低機(jī)會(huì) 威脅?望京整體區(qū)域發(fā)展形勢(shì)趨好，望京更多的受到人們的關(guān)注?望京區(qū)域成為今后北京的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，受到多種優(yōu)惠政策的鼓勵(lì)?望京整體交通狀況良好，并且在不斷完善的過(guò)程之中?區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的步伐逐步加大?望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展帶來(lái)眾多機(jī)會(huì)?北京嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)房地產(chǎn)政策的調(diào)整?望京地區(qū)未來(lái)大規(guī)模的房地產(chǎn)放量開(kāi)發(fā)?周邊區(qū)域分布多種同等價(jià)格或類(lèi)似產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)2023年 6月 71頁(yè)思源顧問(wèn)SWOT小結(jié)l 優(yōu)勢(shì) 分析：本案最大的 優(yōu)勢(shì) 是由著名開(kāi) 發(fā) 商打造，地理位置 優(yōu) 越 , 地 塊 方正；l劣勢(shì)分析：本案最大的劣勢(shì)是期房；l機(jī)會(huì)分析：本案最大的機(jī)會(huì)是望京整體區(qū)域發(fā)展形勢(shì)趨好；l威脅分析：本案最大的威脅是望京地區(qū)未來(lái)大規(guī)模的房地產(chǎn)放量開(kāi)發(fā)。2023年 6月 65頁(yè)思源顧問(wèn)B4 號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層 D3 戶(hù)型兩室一廳一衛(wèi)，建筑面積 平方米南北通透性較差；起居室面積較小，南向帶有飄窗，采光較好；主臥與次臥均向北，帶有飄窗；廚房面積較大大，并有服務(wù)性陽(yáng)臺(tái)；衛(wèi)生間獨(dú)立，且為暗衛(wèi)；餐廳與起居室不獨(dú)立，且餐廳面積過(guò)大，采光差；過(guò)道浪費(fèi)面積過(guò)多。居室 開(kāi)間（ m ） 進(jìn)深（ m ）起居室 主臥 次臥 2023年 6月 60頁(yè)思源顧問(wèn)戶(hù)型分析及描述B3 號(hào)樓二層平面組合A1 A3A22023年 6月 61頁(yè)思源顧問(wèn)戶(hù)型分析及描述 B3號(hào)樓 居室 開(kāi)間（ m ） 進(jìn)深（ m ）起居室 主臥 次臥 1 次臥 2 2023年 6月 53頁(yè)思源顧問(wèn)B1號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層 B2戶(hù)型戶(hù)型分析及描述 371044503750 32002023年 6月 54頁(yè)思源顧問(wèn)B1 號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層 B2 戶(hù)型一室一廳一衛(wèi)，建筑面積 平方米；南北通透性不好；主臥與起居室均向陽(yáng)，并帶有飄窗，但無(wú)陽(yáng)臺(tái)；廚房帶有服務(wù)性陽(yáng)臺(tái)；中間餐廳及過(guò)道浪費(fèi)面積較大；戶(hù)門(mén)與主臥門(mén)對(duì)開(kāi)，私密性不好。菜市場(chǎng) 舊房社區(qū)2023年 6月 33頁(yè)思源顧問(wèn)第二部分 產(chǎn)品分析和 SWOT分析項(xiàng)目地塊概述周邊配套建筑空間布局戶(hù)型分析及描述項(xiàng)目 SWOT分析2023年 6月 34頁(yè)思源顧問(wèn)周邊配套2023年 6月 35頁(yè)思源顧問(wèn)項(xiàng)目產(chǎn)品分析－周邊配套 1n 購(gòu)物場(chǎng)所－望京燕莎購(gòu)物中心、京客隆超市、望京麗港購(gòu)物中心、大中電器、中福百貨、望京建材裝飾大世界望京建材裝飾大世界望京麗港購(gòu)物中心2023年 6月 36頁(yè)思源顧問(wèn)項(xiàng)目產(chǎn)品分析－周邊配套 1大中電器京客隆超市中福百貨2023年 6月 37頁(yè)思源顧問(wèn)項(xiàng)目產(chǎn)品分析－周邊配套 2n 文化教育－大學(xué)：中央美術(shù)學(xué)院、北京中醫(yī)藥大學(xué)；中學(xué)：九十四中、陳經(jīng)綸中學(xué)；小學(xué)：南湖中園小學(xué)、花家地二小、望京小學(xué)；幼兒園：國(guó)際幼兒園中央美術(shù)學(xué)院 北京中醫(yī)藥大學(xué) 南湖中園小學(xué)2023年 6月 38頁(yè)思源顧問(wèn)項(xiàng)目產(chǎn)品分析－周邊配套 3醫(yī)療衛(wèi)生望京醫(yī)院、和睦醫(yī)院、北亞醫(yī)院、私立惠蘭醫(yī)院、金象大藥房望京醫(yī)院私立惠蘭醫(yī)院金象大藥房2023年 6月 39頁(yè)思源顧問(wèn)項(xiàng)目產(chǎn)品分析－周邊配套 4n 金融服務(wù)－工行、中行、建行、農(nóng)行、招行、交行交通銀行 工商銀行 招商銀行2023年 6月 40頁(yè)思源顧問(wèn)項(xiàng)目產(chǎn)品分析－周邊配套 5n 郵政服務(wù)望京郵電局n 娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)姜莊湖高爾夫球場(chǎng)、望京體育中心n 生活服務(wù)南湖綜合市場(chǎng)n 娛樂(lè)休息設(shè)施姜莊湖公園、南湖公園、麗都公園、望京體育公園2023年 6月 41頁(yè)思源顧問(wèn)南湖綜合市場(chǎng) 南湖公園2023年 6月 42頁(yè)思源顧問(wèn)第二部分 產(chǎn)品分析和 SWOT分析項(xiàng)目地塊概述周邊配套建筑空間布局戶(hù)型分析及描述項(xiàng)目 SWOT分析2023年 6月 43頁(yè)思源顧問(wèn)建筑空間布局K7 區(qū)項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明p 規(guī)劃建設(shè)用地面積： 135800 平方米（含北京市新興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司小區(qū)用地約 18823 平方米）p 居住區(qū)建設(shè)用地面積： 130700 平方米p 居住用地面積： 44900 平方米p 配套公建用地面積： 54400 平方米（含規(guī)劃中、小學(xué)用地 46800 平方米）p 道路用地面積： 13800 平方米p 綠化用地面積： 17600 平方米p 非配套公建用地面積： 5100 平方米2023年 6月 44頁(yè)思源顧問(wèn)建筑空間布局K7 區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)p 總建筑面積： 333257 平方米（含新興公司已建成的約 43617 平方米其中地上 275115 平方米，地下 58142 平方米）。B2023年 6月 24頁(yè)思源顧問(wèn)目 錄第一部分 望京區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析第二部分 產(chǎn)品分析和 SWOT分析第三部分 B組團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案第四部分 B組團(tuán)商業(yè)初步營(yíng)銷(xiāo)方案2023年 6月 25頁(yè)思源顧問(wèn)第二部分 產(chǎn)品分析和 SWOT分析項(xiàng)目地塊概述周邊配套建筑空間布局戶(hù)型分析及描述項(xiàng)目 SWOT分析2023年 6月 26頁(yè)思源顧問(wèn)項(xiàng)目地塊概述n 項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 望京 K7 地塊位于望京整體規(guī)劃區(qū)的西南側(cè)，臨近北四環(huán)路，望京西路 , 京承高速路，在望京區(qū)域地理位置優(yōu)勢(shì)明顯。板樓或板塔結(jié)合的項(xiàng)目中，四居、一居相對(duì)暢銷(xiāo)。早期望京建筑以高密度塔樓為主；252。－ 5080重點(diǎn)項(xiàng)目二居總價(jià)在 萬(wàn)元；252。元 /結(jié)論：望京地區(qū)對(duì)一居小戶(hù)型有較強(qiáng)的消化能力。望京地區(qū)一居剩余面積占市場(chǎng)上總剩余比重僅為 套住宅2023年 6月 20頁(yè)思源顧問(wèn)望京地區(qū)不同戶(hù)型銷(xiāo)售率統(tǒng)計(jì)研究 結(jié)論：11（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)）2023年 6月 19頁(yè)思源顧問(wèn)望京地區(qū)不同戶(hù)型銷(xiāo)售狀況統(tǒng)計(jì)研究（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)，因澳洲康都與寶星國(guó)際數(shù)據(jù)欠詳排除于樣本之外加上澳洲康都 2367 套與寶星國(guó)際 1700 套，本案調(diào)研項(xiàng)目共 13979 套）。2023年 6月 16頁(yè)思源顧問(wèn)第一部分 望京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析望京區(qū)域規(guī)劃望京板塊的劃分及其差異望京區(qū)域住宅市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀望京住宅平均價(jià)格走勢(shì)分析望京住宅項(xiàng)目建筑形態(tài)望京區(qū)域住宅各戶(hù)型銷(xiāo)售狀況分析2023年 6月 17頁(yè)思源顧問(wèn)望京調(diào)研部分項(xiàng)目戶(hù)型2023年 6月 18頁(yè)思源顧問(wèn)望京地區(qū)不同戶(hù)型銷(xiāo)售狀況分類(lèi)調(diào)查望京地區(qū)在售項(xiàng)目中，二、三居的銷(xiāo)售比例有較大差距；總體而言，二居還是市場(chǎng)主打戶(hù)型。2023年 6月 13頁(yè)思源顧問(wèn)望京區(qū)域 2023 年以后開(kāi)盤(pán)的各項(xiàng)目均價(jià)狀況目前望京區(qū)域的即將開(kāi)盤(pán)的住宅項(xiàng)目的均價(jià)多為 2023年 6月 11頁(yè)思源顧問(wèn)第一部分 望京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析望京區(qū)域規(guī)劃望京板塊的劃分及其差異望京區(qū)域住宅市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀望京住宅平均價(jià)格走勢(shì)分析望京住宅項(xiàng)目建筑形態(tài)望京區(qū)域住宅各戶(hù)型銷(xiāo)售狀況分析2023年 6月 12頁(yè)思源顧問(wèn)望京區(qū)域 2023 年各項(xiàng)目?jī)r(jià)格上升幅度比較目前望京區(qū)域的住宅項(xiàng)目的價(jià)位較其自身開(kāi)盤(pán)價(jià)位均有較大幅度的增長(zhǎng)，目前的板樓項(xiàng)目均價(jià)多為 板樓 毛坯216。望京板塊劃分2023年 6月 7頁(yè)思源顧問(wèn)第一部分 望京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析望京區(qū)域規(guī)劃望京板塊的劃分及其差異望京區(qū)域住宅市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀望京住宅平均價(jià)格走勢(shì)分析望京住宅項(xiàng)目建筑形態(tài)望京區(qū)域住宅各戶(hù)型銷(xiāo)售狀況分析2023年 6月 8頁(yè)思源顧問(wèn)望京目前在售樓盤(pán)望京在售樓盤(pán)情況樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 規(guī)模（萬(wàn) ㎡ ） 價(jià)格（元 /㎡) 開(kāi)盤(pán)時(shí) 間 入住時(shí)間 建筑形式 裝修標(biāo)準(zhǔn)國(guó)風(fēng)北京（一期） 望京新城 A1區(qū) 20 7000 10－22層板樓 毛坯季景沁園 望京新城 K6