【正文】 規(guī)劃設(shè)想：規(guī)劃設(shè)想： 將羽絨服、針織等季節(jié)性商品放置一層，減小客流變化帶來的影響。（中庭為商業(yè)物業(yè)的核心結(jié)構(gòu)之一，它是商業(yè)物業(yè)的人流動線聚集中心點，即站在中庭可以看到物業(yè)內(nèi)所有商鋪。 經(jīng)營主題的確立，為項目的發(fā)展添加了 “集群效應(yīng)集群效應(yīng) ”， 使商家聚集于此。 他們的思想與時代發(fā)展同步， 具備 新潮、前衛(wèi)、時尚新潮、前衛(wèi)、時尚 的消費觀念。第四部分 :招商策略37第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)項目競爭日益激烈，如何在眾多的同質(zhì)類物業(yè)中脫穎而出，怎樣通過特色經(jīng)營，吸引廣大的消費客群，營造一個富有商機的賣場？主題定位是賣場尋求差異化，突出資源優(yōu)勢的根本途徑。建筑內(nèi)部建議33第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素※ 商場內(nèi)部動線規(guī)劃 有效利用建筑中庭設(shè)計，以中庭為中心，主人流交通動線規(guī)劃為放射狀，內(nèi)部動線以環(huán)狀設(shè)計為主，將商鋪分割為若干組團，有效的疏導(dǎo)人流，使每一個特商鋪都成為消費者能夠到達的 “旺鋪 ”?！?商場導(dǎo)視建議 商場內(nèi)部裝修時，通過裝修 材料、色彩、格局材料、色彩、格局 的差異化設(shè)計，將不同的業(yè)種區(qū)域區(qū)分開來，配合商場內(nèi) VI導(dǎo)示系統(tǒng)導(dǎo)示系統(tǒng) ，加強商場內(nèi)部購物環(huán)境導(dǎo)示機能，使購物者順利的找到目標商品。外立面利用石材與玻璃相集 合，通過面與線條的結(jié)合，展現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，營造時尚氣氛，同時外立面的長 線條修飾，可以凸現(xiàn)建筑的外觀氣勢，顯得建筑更加高大寬廣。已經(jīng)營及正 在開發(fā)的商業(yè)物業(yè)有：安徽大市場、白馬服裝市場、光大鞋城、中綠廣場服飾廣 場、浙江商貿(mào)城（家紡城）等；√比鄰合肥市新興的勝利路商圈，勝利路核心商圈以目前正在運營的元一時代廣場 （ Shopping mall）為節(jié)點，商圈內(nèi)溫莎杰座、 UTown金色地帶等在建商業(yè)裙樓 將在年底投入運營。 一期項目的市場影響不好，需要時間來調(diào)整；一期項目的市場影響不好，需要時間來調(diào)整；劣勢18第一部分 :市場分析 項目評判SWOT 分析232。 項目規(guī)模較大，便于營造大的規(guī)模市場；項目規(guī)模較大，便于營造大的規(guī)模市場；優(yōu)勢232。?建筑主體純框架結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)間距 ，各樓層高度：負一層 ；一層 ；二層、三層、四層 。 由于商場鋪總體規(guī)模較大，如采用自主經(jīng)營的模式，勢必業(yè)態(tài)混亂、導(dǎo)致經(jīng)營管理困難，影響商場整體檔次，最終會使投資回報降低。 商場鋪 由于量體大，客戶群分散，并且受招商、運營、管理影響大， 銷售時間普遍較長。 11第一部分 :市場分析 商用物業(yè)分析產(chǎn)品形態(tài)分析隨著外資連鎖商家的不斷涌入，近年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)，例如 SHOPPING MALL、 OUTLET STORE(工廠直銷店 )、各類零售超市、特色商業(yè)街等，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)會迅速升溫，成為市場的熱點。元一時代花園、香格里拉花園、吟春苑、橘郡萬綠園、華府嘉園、惠園小區(qū)、長春都市豪庭、風(fēng)景苑、寶文國際花園、萬豪花園、香江國際花園、澳瀾寶邸花園、寶元公寓、瑞景花園、徽州人家、森海豪庭等 。以鼓樓商廈、商之都、百貨大樓、樂普生為代表的 超一流商圈。 竣工竣工 房屋面積的 增長增長 速度和 施工施工 房屋面積的 增長反差很大增長反差很大 。第一部分 :市場分析 宏觀市場6建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴張，新開工面積快速增長 ，竣工面積增長緩慢，商業(yè)營業(yè)用房負增長。企業(yè)原材料購進價格指數(shù) 上漲上漲 %， 漲幅比上年 回落回落 %。全年城市市場實現(xiàn)零售額增長 %，縣及縣以下農(nóng)村市場實現(xiàn)零售額增長 %。全年限額以上批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)零售額同比增長 %，對零售總額增長的貢獻率達到 %。 3城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元 ，消費市場亮點紛呈 2023全年全市城鎮(zhèn)單位職工 ，同比增長 %，城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為 21889元，增長 15%?！?中綠廣場 】二期經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 南京新惠力房地產(chǎn)投資管理有限公司二 00七年三月建議書思路解析市場分析 項目定位 產(chǎn)品建議 招商策略 銷售策略 合作方式 新惠力優(yōu)勢1第一部分 :市場分析【中綠廣場】二期經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書2第一部分 :市場分析 宏觀市場經(jīng)濟發(fā)展迅猛， GDP突破千億元，人均 GDP超過 2萬元，達到 2975美元 實現(xiàn) ,同比增長 %。到年底，全市城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額達到 億元，增長 %。其中， 石油及制品、石油及制品、汽車、建筑及裝潢材料類銷售持續(xù)高速增長，同比分別增長汽車、建筑及裝潢材料類銷售持續(xù)高速增長，同比分別增長 %、 %和和 31%， 金銀珠寶、家具、家用電器、文化辦公用品和體育、娛樂用品消費金銀珠寶、家具、家用電器、文化辦公用品和體育、娛樂用品消費熱勢不減，相關(guān)商品的零售額增幅達熱勢不減，相關(guān)商品的零售額增幅達 20%以上。 第一部分 :市場分析 宏觀市場4城鎮(zhèn)居民消費價格穩(wěn)定，企業(yè)原材料價格漲幅回落 城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)同比上漲 %。 工業(yè)品出廠價格指數(shù)由2023年的上漲 %轉(zhuǎn)為 2023年 下跌下跌 %。 2023年累計完成 各類房屋施工面積各類房屋施工面積 ，同比 增長增長 %， 其中： 商業(yè)營業(yè)用房完成施工商業(yè)營業(yè)用房完成施工 面積 ，同比 增長增長 %。 第一部分 :市場分析 宏觀市場7銷售市場速度放緩，期房銷售占主導(dǎo)地位 2023年全市銷售商品房面積 ，同比增長 %，其中：住宅銷售，同比增長 %； 商業(yè)營業(yè)用房銷售商業(yè)營業(yè)用房銷售 ， 同比 下降下降%。新肥大樓、工人文化宮、圣大國際、古井賽特代表 。 工業(yè)經(jīng)濟現(xiàn)代物流專業(yè)市場 房地產(chǎn)業(yè) 新 站 商 圈中綠國際服裝廣場、恒豐 —— 家樂福廣場、沃爾瑪廣場、安徽大市場、好美家建材超市、安徽國際汽車城、白馬服裝城、七浦服裝廣場、光大國際廣場、元一時代廣場等。目前市場上銷售的商用物業(yè)主要有社區(qū)商業(yè)、商場鋪兩種。216?？紤]到以上問題， 商場鋪一般采用 統(tǒng)一經(jīng)營、管理 的模式進行運營。17第一部分 :市場分析 項目評判SWOT 分析232。 該項目的建筑形態(tài)為地下一層、地上四層，整體樓層為五層，每層面積僅近該項目的建筑形態(tài)為地下一層、地上四層，整體樓層為五層，每層面積僅近 10000平方米，平方米，共攤面積過多；共攤面積過多；232。 尚有多個項目正在建造、招商，潛在威脅大；尚有多個項目正在建造、招商，潛在威脅大；232。同時商業(yè)巨頭沃爾瑪已選址在溫莎杰座裙房商場內(nèi)，區(qū)域檔 次將得到進一步提升，大大提高區(qū)域商圈環(huán)境，吸引大量的 零售消費客群零售消費客群 ；√數(shù)家已建、在建的住宅、商住項目給區(qū)域內(nèi)帶來了大量的常駐人群?！炭陀贸隹谠O(shè)置合理醒目。31第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素※ 商鋪分割建議 利用目前物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計，設(shè)定 “單元商鋪單元商鋪 ”， “單元商鋪 ”開間 ，進深 3米米 ，有效控制場內(nèi)公攤面積，提高商鋪建筑面積的實際使用率。同時，大面積的商鋪組團解決了商戶對大面積經(jīng)營場地的需求。 商業(yè)地產(chǎn)項目的主題特色定位基本上把握兩個要點：商業(yè)文化主題商業(yè)文化主題商業(yè)經(jīng)營主題商業(yè)經(jīng)營主題38第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位文化主題，是商業(yè)項目的靈魂，是商業(yè)項目最具特色的地方， 是與同質(zhì)物業(yè) 差異化的核心精神差異化的核心精神 。 同時，區(qū)域周邊物業(yè)經(jīng)營方式傳統(tǒng)，場地環(huán)境落后， 大多數(shù)還都是傳統(tǒng)的 集貿(mào)批發(fā)市場集貿(mào)批發(fā)市場 形態(tài)。 42第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位項目商業(yè)經(jīng)營主體定位：商業(yè)中心商業(yè)中心 ——town 強勢的經(jīng)營主題定位，為項目提供了更廣闊的發(fā)展空間，引導(dǎo)項目規(guī)模發(fā)展。）47第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃負一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃負一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃建議品牌商家：建議品牌商家：北美風(fēng)休閑服飾 堡獅龍 東方駱駝 湯尼威爾TJB 海東澳士邦 長潤48第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)則一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)則規(guī)劃主題：規(guī)劃主題：品牌直銷品牌直銷 show規(guī)劃業(yè)種：規(guī)劃業(yè)種：各品牌服飾廠家直銷中心（時裝、休閑裝、西裝、裙褲）規(guī)劃設(shè)想：規(guī)劃設(shè)想： 引進時尚服飾品牌生產(chǎn)廠家，設(shè)立廠家直銷中心，作為廠家展示服飾商品中心，及物流批發(fā)中心，同時也是項目整體品質(zhì)展現(xiàn)的重要區(qū)域。同時利用反季傾銷賣場、休息區(qū)、兒童游樂場等，拉動人流；快餐店的設(shè)置，即可滿足商場內(nèi)部工作人員與商戶用餐，也可對外開發(fā)，使項目實現(xiàn)多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營，滿足客戶多方需求。57第四部分 :招商策略 招商對象大型品牌服裝生產(chǎn)廠及總代理商大型品牌服裝生產(chǎn)廠及總代理商外貿(mào)服飾商貿(mào)公司外貿(mào)服飾商貿(mào)公司大型專業(yè)服裝批發(fā)商貿(mào)公司大型專業(yè)服裝批發(fā)商貿(mào)公司拓展安徽市場的服裝生產(chǎn)廠商和經(jīng)銷商拓展安徽市場的服裝生產(chǎn)廠商和經(jīng)銷商…………58第四部分 :招商策略 招商對象戰(zhàn)略合作伙伴我們搭建商業(yè)與地產(chǎn)之間的 橋橋 梁……59第四部分 :招商策略 招商策略有針對性的對周邊各商城、購物中心、步行街和其他沿街店鋪的經(jīng)營環(huán)境和政策進行調(diào)查（如聯(lián)營扣率，租金、管理費、其他費用等），拿出詳盡的真實的調(diào)研報告討論、決策，制定 合理的招商政策合理的招商政策 （包括租金、業(yè)種布局劃分（初步）、優(yōu)惠政策、物業(yè)經(jīng)營管理政策等） ；從分利用 “頭羊效應(yīng)頭羊效應(yīng) ”，招商前期提供特殊的優(yōu)惠政策，吸引一部分具有較高影響力的品牌商家、經(jīng)營戶先期入場簽約，通過 “頭羊 ”的號召力，宣傳項目的競爭優(yōu)勢和潛在的經(jīng)濟價值，對其他的觀望商戶造成一種 “奇貨可居 ”的心理情緒；60第四部分 :招商策略 招商策略項目招商要突破區(qū)域市場局限， “走出去走出去 ”，利用各種信息渠道、行業(yè)聯(lián)盟、行業(yè)活動，適時開展外地招商，拓展目標經(jīng)營客戶群體；通過對簽約商品品種資源和商戶資源整合，影響其他的商戶，對已簽約的商戶提供特殊的優(yōu)惠措施，以激勵他們帶動其他商戶的入駐，制造 口口碑效應(yīng)碑效應(yīng) ；成立商業(yè)管理公司，規(guī)劃項目后期運營管理、服務(wù)、包裝、推廣等項目內(nèi)容，在軟環(huán)境上面提供后續(xù)經(jīng)營保證，增強商戶進場信心， 以以 “管管 ”促促 “招招 ”；61第四部分 :招商策略 招商策略分階段依據(jù)招商的戰(zhàn)果，對商城的招商政策進行微量調(diào)整，控制招商節(jié)奏，給市場造成一種商鋪 “供少于求供少于求 ”的局面；招商與銷售同步的招、銷控制管理及協(xié)調(diào)，在正式的招商工作啟動之后，明暗封銷，配合招商，即立即公開地表明停止對項目的銷售，開發(fā)商換為招商和經(jīng)營管理，增強投