【正文】 接費(fèi)用，按各開發(fā)項(xiàng)目直接費(fèi)用的比例進(jìn)行分配的一種方法。v （ 1）預(yù)算間接費(fèi)比例法。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)借記 “開發(fā)間接費(fèi)用 ”賬戶，貸記 “應(yīng)付職工薪酬 ”、 “累計(jì)折舊 ”、 “遞延資產(chǎn) ”或 “長期待攤費(fèi)用 ”、 “銀行存款 ”等科目。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程規(guī)模的大小、工期長短及結(jié)構(gòu)類型等因素，確定成本核算的對(duì)象。v （五）配套設(shè)施費(fèi) ： 指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼兒園、托兒所、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 開發(fā)產(chǎn)品成本概述v 二、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成v 開發(fā)產(chǎn)品成本包括以下六個(gè)成本項(xiàng)目：v （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià) ：是指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。 開發(fā)產(chǎn)品成本概述v 開發(fā)產(chǎn)品成本按其經(jīng)濟(jì)用途，可分為如下四類：v （一）土地開發(fā)成本 ：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地 (即建設(shè)場(chǎng)地 )所發(fā)生的v 各項(xiàng)費(fèi)用支出。第七章 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算本章要點(diǎn)v 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成內(nèi)容與成本核算對(duì)象v 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配 v 土地開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)v 配套設(shè)施開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)v 房屋開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)v 代建工程開發(fā)成本的核算第一節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本概述v 一、開發(fā)產(chǎn)品成本的分類v 為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。 v （二）房屋開發(fā)成本 ：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋 (包括商品房、出租房、代建房等 )所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。v （二）前期工程費(fèi) ：是指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。v （六）開發(fā)間接費(fèi) ：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等。第二節(jié) 開發(fā)間接費(fèi)用的核算v 一、開發(fā)間接費(fèi)用的構(gòu)成內(nèi)容v 開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，即在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置部門組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的，以及不能直接計(jì)入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本的各項(xiàng)費(fèi)用。v 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理部門而由企業(yè) (即公司本部 )定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的間接費(fèi)用，可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。這種分配方法是將實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，按各開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算開發(fā)間接費(fèi)用的比例進(jìn)行分配的一種方法。其計(jì)算公式如下：v 分配率 =本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用 /本月各開發(fā)項(xiàng)目直接費(fèi)用總和v 某開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用 =該開發(fā)項(xiàng)目直接費(fèi)用 *分配率 v[例 72] 第三節(jié) 土地開發(fā)成本的核算v 一、土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 ? 土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定 v 土地開發(fā)也稱建設(shè)場(chǎng)地開發(fā)，是指對(duì)土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，包括供水、供電、供熱、排水、排污等地下管線的鋪設(shè)以及地面道路的平整等。土地開發(fā)成本的核算v (二 ) 土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置v 企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場(chǎng)地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。v ，如果涉及兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象的，應(yīng)先歸集其發(fā)生的費(fèi)用，記入 “開發(fā)成本－土地開發(fā)成本 ”明細(xì)賬的成本項(xiàng)目中。對(duì)于已完工的土地開發(fā)項(xiàng)目的成本，應(yīng)根據(jù)用途采用不同的方法加以結(jié)轉(zhuǎn)。當(dāng)企業(yè)再進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)時(shí)，再將其土地開發(fā)成本自 “開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶轉(zhuǎn)入 “開發(fā)成本 ”賬戶，即借記 “開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本 ”賬戶，貸記 “開發(fā)產(chǎn)品－自用土地 ”賬戶。v 對(duì)這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目： (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)； (2)前期工程費(fèi)； (3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； (4)建筑安裝工程費(fèi)； (5)配套設(shè)施費(fèi)； (6)開發(fā)間接費(fèi)。 v 至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目： (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)； (2)前期工程費(fèi)； (3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； (4)建筑安裝工程費(fèi)。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大型配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的 “開發(fā)間接費(fèi) ”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 ”科目的借方和 “開發(fā)間接費(fèi)用 ”科目的貸方。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。 v 為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計(jì)算開發(fā)成本，在會(huì)計(jì)上除設(shè)置 “開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ”科目外，還應(yīng)按開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級(jí)科目，并按各成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。v （三）對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。 房屋開發(fā)成本的核算v (三 )基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)v 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的 “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”成本項(xiàng)目，并記入 “開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ”科目的借方和 “銀行存款 ”等科目的貸方。在具體核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸集和核算方法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本 (或計(jì)劃成本 )和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的 “配套設(shè)施費(fèi) ”成本項(xiàng)目，并記入 “開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ”科目的借方和“預(yù)提費(fèi)用 ”科目的貸方。房屋開發(fā)成本的核算v 四、己完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)v 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn) “庫存商品 ”科目。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點(diǎn)和內(nèi)容，在會(huì)計(jì)上也應(yīng)根據(jù)各類代建工程成本核算的不同特點(diǎn)和要求，采用相應(yīng)的費(fèi)用歸集和成本核算方法。成本項(xiàng)目一般可設(shè)置如下幾項(xiàng)：v (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； (2)前期工程費(fèi)； (3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； (4)建筑安裝工程費(fèi)； (5)開發(fā)間接費(fèi)。 [例 78] 本 章 小 結(jié)v 在本章里，主要探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成內(nèi)容與成本核算對(duì)象，講述了賬戶設(shè)置和核算原則。另為開發(fā)房地產(chǎn)專項(xiàng)借款本月利息支出 4200元，及發(fā)生的其他間接費(fèi)用合計(jì) 1470元，已用銀行存款支付。v 根據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)用記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的 “開發(fā)間接費(fèi) ”成本項(xiàng)目，并將它記入 “開發(fā)成本 ”科目的借方和 “開發(fā)間接費(fèi)用 ”科目的貸方，作如下分錄入賬：v 借：開發(fā)成本 —— 房屋生產(chǎn)成本（ A商品房） 8 400v —— 房屋生產(chǎn)成本（ B商品房） 20 160v —— 房屋生產(chǎn)成本（ A出租房） 12 600v —— 房屋生產(chǎn)成本（ B出租房） 11 760v —— 配套設(shè)施生產(chǎn)成本（商店） 13 440v —— 土地生產(chǎn)成本（商品性土地） 21 000v 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 87 360返回【例 7－ 3】 v 宏坤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有 A、 B、 C三塊土地正在開發(fā)建設(shè)，土地 A開發(fā)完成后直接用于 1號(hào)商品房開發(fā)項(xiàng)目；土地