【正文】 區(qū)內(nèi)報關(guān) 通關(guān)等服務(wù) ? 設(shè)置衛(wèi)檢、動植物檢驗檢疫機構(gòu) ? 設(shè)置報稅物流倉庫等設(shè)施 ? 設(shè)置流通加工中心 ? 為進出貨物提供包裝、條碼打印等服務(wù) ? 物流行業(yè)專業(yè)人才的獵頭服務(wù) ? 物流行業(yè)人才培訓(xùn) ? 物流行業(yè)峰會，實現(xiàn)物流行業(yè)高層次交流 物流園區(qū)高附加值增值服務(wù)的內(nèi)容 依托信息和數(shù)據(jù)系統(tǒng)的增值服務(wù)是現(xiàn)代物流園區(qū)競爭力和利潤率提升的重要源泉 金融服務(wù) 海關(guān)口岸 流通加工 人才交流 客 戶 服 務(wù) 拓展增值物流業(yè)務(wù) 實現(xiàn)項目增值的通路一 做?深? 物流?業(yè)務(wù)? 【 ② 打造物流 總部經(jīng)濟 】 打造物流總部經(jīng)濟 在全球經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的背景下，在長三角、全國乃至全球更加開放和激烈的競爭環(huán)境中，本項目要贏得更多市場席位和利潤空間，發(fā)展“總部經(jīng)濟”這種新經(jīng)濟模式，是做“深”物流的又一重要通路 總部經(jīng)濟概念 某區(qū)域由于 特有的資源優(yōu)勢 吸引 企業(yè) 將 總部 在該區(qū)域 集群布局 ，將 生產(chǎn)制造基地 布局在具 有比較優(yōu)勢的其它地區(qū) ，而 使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)空間耦合 ，以及由此 對該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重要影響 的一種 經(jīng)濟形態(tài) 。 定位研究 ?公司在丁家莊購入 1000畝地產(chǎn)，進行新一輪的項目投資運作。 丁家莊物流商貿(mào)總部園商業(yè)模式、基地公司股權(quán)招商方案及項目投融資方案確定 182。南京丁家莊物流基地項目策劃定位匯報稿 漢舍中國房地產(chǎn)投資管理 上海 丁家莊物流商貿(mào)總部園項目可行性研究，包含基地公司財務(wù)分析和預(yù)測以及具體駐商財務(wù)分析 182。 項目背景 項目評價 區(qū)位優(yōu)勢 資源優(yōu)勢 大交通 大物流 大商貿(mào) 交通控股 實力支撐 多項榮譽 政府支持 物流經(jīng)驗 資源豐富 何以打造和提升項目的投資價值？ 做強物流 做好園區(qū) 產(chǎn)業(yè) 物業(yè) 項目評價 大交通、大流通 — 區(qū)域重要節(jié)點和南京市的物流中心 ? 鐵路 ? 高速公路 ? 城市干道 ? 長江航道 立體交通網(wǎng)絡(luò) 丁家莊 構(gòu)筑 ? 長線運輸節(jié)點 ? 3小時城市圈 ? 1小時配送圈 ? 物流集散地 多元流通體系 項目評價 政府扶持 —— 重點發(fā)展的戰(zhàn)略性項目 ? 國家交通部規(guī)劃的 45個公路樞紐之一 ? 國家交通部和省市政府重點規(guī)劃建設(shè)的大型現(xiàn)代化綜合性物流基地 ? 江蘇省重點服務(wù)業(yè)發(fā)展企業(yè) ? 江蘇省第一批 12家省重點物流基地之一 ? 南京市首批十大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)項目之一 ? 江蘇省和南京市十一五規(guī)劃的重點項目之一 進行項目的地產(chǎn)規(guī)劃和開發(fā)，關(guān)鍵問題是確定項目的最佳商業(yè)模式，再考慮項目的具體實現(xiàn)。 業(yè)務(wù)模式及主題定位 總部經(jīng)濟主要的 理論精髓 是：企業(yè)總部與加工制造基地在空間上逐漸實現(xiàn)分離， 總部向中心城市聚集 ，而 產(chǎn)業(yè)制造基地 向制造 成本較低的區(qū)域集中 的規(guī)律，并 出現(xiàn)專業(yè)化和集群化的趨勢 。 打造物流總部經(jīng)濟 發(fā)展總部經(jīng)濟，對物流產(chǎn)業(yè)的利好？ → 2個需求 +5個效應(yīng) 1 2 3 4 5 勞動就業(yè)效應(yīng) 消費帶動效應(yīng) 社會資本效應(yīng) 產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng) 稅收貢獻效應(yīng) 5大 效應(yīng) 需求 2:公司總部在一個地區(qū)的聚集 既帶動當?shù)叵嚓P(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時當?shù)胤?wù)類企業(yè)的聚集又能吸引公司總部的前來 ，兩者互為配套、共同發(fā)展的需求 → 在總部經(jīng)濟的推動下，使高端物流企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)在項目的聚集，促進本項目打造并形成物流產(chǎn)業(yè)鏈，而這些企業(yè)對高端物業(yè)產(chǎn)品的需求，從而提高土地價值、增加收益。 總建筑面積達 20萬平方米的沃爾瑪亞洲總部和全球采購中心已于 2023年初投入使用。 ?總部經(jīng)濟?聚集高端企業(yè)： 集聚了一批物流科技產(chǎn)業(yè)群落，吸引了物流科技公司的進駐，如美國達科電子、物流軟件全國排名第一、中國軟件企業(yè)出口第 8名的晟峰科技、與上海電信 IP通信領(lǐng)域唯一合作伙伴的齊享網(wǎng)絡(luò)科技等企業(yè) ?? 推動先進物流技術(shù)的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化。 實現(xiàn)項目增值的通路二 做?廣? 商貿(mào)?功能? 【 以物流帶商貿(mào) ,以商貿(mào)促物流 】 目前，國內(nèi)物流行業(yè)發(fā)展水平還比較低，物流園區(qū)利潤率水平較低；另外，物流園區(qū)在就業(yè)創(chuàng)造和物業(yè)價值創(chuàng)造上尚缺乏提升空間 物業(yè)需求 物業(yè)價值創(chuàng)造 就業(yè)創(chuàng)造 干線運輸 貨場、停車場 租金低 在全部物業(yè)類型中價值最低 按照行業(yè)慣例得到的經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示：每 1000平方米產(chǎn)業(yè)人口為 4人 城市配送 配送中心、停車場 倉儲管理 倉庫 物流增值服務(wù) 數(shù)據(jù)中心、辦公樓 租金較高 交易中心 專業(yè)市場 商場、展館 商業(yè)租金最高 每 1000平方米產(chǎn)業(yè)人口為 100人 跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項目新的利潤點 商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，是“大交通”、“大物流”、“大商貿(mào)”的結(jié)合 Our Reference: 1 5 4 3 上海的 5大專業(yè)商貿(mào)市場群均與大交通、大物流緊密結(jié)合： 1市中心生活消費品交易市場 VS上?；疖囌? 2曹安專業(yè)市場群體 VS上海西北物流園 3嘉定新城專業(yè)市場集中區(qū) VS汽車城國際物流區(qū) 4寶山市場集中區(qū) VS吳淞國際物流園 5南郊生資市場區(qū) VS臨港國際物流園 跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項目新的利潤點 西北物流園 未來島物流科技園區(qū) 上海西北物流園 — 上海最大的陸路物流園區(qū)和貨物集散地，包含搓浦物流基地、未來島物流科技園等組成部分，每天進出貨運車輛近 6000輛 曹安路專業(yè)市場集中區(qū) — 曹安路沿線集中了包含國際鞋城、上海輕紡城、曹安國際商貿(mào)城、電子商城等近 20個大型專業(yè)市場，成為上海最大的專業(yè)市場集聚區(qū)，物業(yè)租金價格在 10元 /M2/天 以上 跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項目新的利潤點 Our Reference: 上海：曹安專業(yè)市場集聚區(qū) VS西北物流園 Our Reference: 湖北：武漢舵落口大市場 VS高橋國際物流園 確立以配送、倉儲、流通加工、信息服務(wù)等綜合物流業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的商務(wù)模式 物流規(guī)劃第一階段 建材、汽車零配件、農(nóng)副產(chǎn)品交易市場集中，形成舵落口大市場 2023年代前 物流規(guī)劃第三階段 確立以采購和交易業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的商務(wù)模式 物流規(guī)劃第二階段 確立以物流供應(yīng)鏈集成服務(wù)與個性化服務(wù)為主導(dǎo)的商務(wù)模式 跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項目新的利潤點 依托物流總部園區(qū)和商貿(mào)交易園區(qū)的結(jié)合可大幅提升項目的價值 物流總部 +商貿(mào)園區(qū)價值 “ 1+12” 定律 物流總部園區(qū)價值 =物流價值 +物業(yè)價值 +總部經(jīng)濟價值 商貿(mào)園區(qū)價值 =商業(yè)價值 +物業(yè)價值 物流總部園區(qū)和商貿(mào)園區(qū)結(jié)合，首先將物流價值、商業(yè)價值、物業(yè)價值以及總部經(jīng)濟復(fù)合，商流和物流相互促進，進一步更實現(xiàn)了上述幾項價值的提升 跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項目新的利潤點 1 C 業(yè)務(wù)模式及主題定位 ?假設(shè)發(fā)展模式一：物流園區(qū)物業(yè)租、售管理服務(wù)等業(yè)務(wù) ?假設(shè)發(fā)展模式二：基于物流園區(qū)的物流倉儲管理等業(yè)務(wù) ?假設(shè)發(fā)展模式三：依托物流園區(qū)的物業(yè)基礎(chǔ)拓展物流價值鏈，提供更全面的物流服務(wù) ?其它假設(shè)發(fā)展模式：基于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，其他可能的發(fā)展模式，例如：租車服務(wù)、酒店、相關(guān)服務(wù)等 選擇綜合的業(yè)務(wù)發(fā)展模式 業(yè)務(wù)模式及園區(qū)主題確定 以物流總部園區(qū)物業(yè)經(jīng)營為基礎(chǔ) 以現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)經(jīng)營為核心 開展多種增值服務(wù)和商貿(mào)服務(wù) 公司業(yè)務(wù)定位 物流運營商 地產(chǎn)開發(fā)商 商業(yè)運營商 雙核聯(lián)動 丁家莊 陸家金陽華東物流商貿(mào)園基本功能定位規(guī)劃 物流招商交易中心功能 國內(nèi)物流載體專線功能 口岸功能 物流電子商務(wù)功能 基本功能 陸家金陽華東物流商貿(mào)園 第三方物流發(fā)展平臺 蘇州地區(qū)最大干線運輸停車場 長三角城際配送物流中心 華東地區(qū)最大的職能化立體倉庫 基礎(chǔ)功能定位 Our Reference: 項目基礎(chǔ)功能定位 1 倉儲管理 客戶定位以商業(yè)企業(yè)為主 服務(wù)范圍以南京市內(nèi)為主 開發(fā)體量應(yīng)進行適量控制 物業(yè)開發(fā)要關(guān)注價值提升 城市配送 客戶定位以 3PL企業(yè)為主 服務(wù)范圍向縱深化發(fā)展 開發(fā)體量可適當擴大 物業(yè)開發(fā)要關(guān)注價值提升 干線運輸 客戶定位以工業(yè)企業(yè)為主 服務(wù)范圍考慮向江北輻射 開發(fā)物業(yè)以停車場地為主 物業(yè)開發(fā)注重空間利用率 2 3 基礎(chǔ)功能定位實現(xiàn)建議 南京市內(nèi)最大的城市配送和商品配送的集散中心 長三角及輻射江北及中部區(qū)域干線運輸?shù)闹匾?jié)點 金融服務(wù) 海關(guān)口岸 人才服務(wù) 流通加工 信息和數(shù)據(jù)服務(wù) 干線運輸 城市配送 商貿(mào)交易 倉儲管理 物流核 在“業(yè)務(wù)定位”部分中，已經(jīng)論證了信息和數(shù)據(jù)服務(wù)是公司和項目的功能提升的重要保證 功能提升定位 信息和數(shù)據(jù)服務(wù)功能 已成為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的核心 貨主需要更加可靠的供應(yīng)鏈方案 綜合服務(wù)商和貨代向供應(yīng)鏈管理方向發(fā)展 綜合服務(wù)商和配送服務(wù)擴展網(wǎng)絡(luò)容量和送貨范圍 貨代控制和管理運輸能力無需擁有資產(chǎn) 貨代在行業(yè)中的更為整合并更加專業(yè)化 承運人通過縱向聯(lián)盟業(yè)務(wù)來加強其相對于貨主和綜合商的地位 橫向聯(lián)盟增加承運人網(wǎng)絡(luò)覆蓋 非資產(chǎn)性的信息中介如互聯(lián)網(wǎng)中介提供從訂艙，發(fā)票到合同管理等服務(wù) 承運人通過新的產(chǎn)品特性和良好品牌來避免服務(wù)的一般商品化 1 2 3 4 5 6 7 8 9 信息中介 信息中介 服務(wù)范圍與復(fù)雜性 小型 中型 大型 AtoA 門到門 供應(yīng)鏈管理 貨主 1 2 4 2 運輸公司 7 貨代 5 6 8 8 9 3 綜合物流服務(wù)商 配送服務(wù) 信息管理需求增強 貨運類型 功能提升定位 深圳航空物流園在進行信息系統(tǒng)規(guī)劃之前，園區(qū)業(yè)務(wù)主要是利潤較低的機場場地物業(yè)租賃 國際快件海關(guān)監(jiān)管中心 國內(nèi) 國內(nèi)貨運村 國際貨運村 聯(lián)檢綜合樓 保稅倉庫 保稅加工貿(mào)易區(qū) 多功能倉庫 南航深圳基地 國際貨運站 加油站 DHL UPS Fedex 機場 海關(guān)檢查 深圳機場管理大樓 Road 海港 工業(yè)園區(qū) Our Reference: 功能提升定位 實施信息系統(tǒng)規(guī)劃之后，深圳航空物流園區(qū)的主要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)楦郊又递^高的綜合物流服務(wù)和物業(yè)運營服務(wù) 機場貨站 航空貨代 速遞代理 鐵路 /公路聯(lián)運 海關(guān) /聯(lián)檢 銀行 /保險 /財政稅收 航空公司 速遞操作點 速遞分揀中心 速遞公司 支線轉(zhuǎn)運系統(tǒng) 伸展航空物流園區(qū)為航空運輸和物流企業(yè)提供信息交換和金融、清關(guān)等服務(wù)的一站式服務(wù) 第三方物流 通關(guān) 操作 配送 Our Reference: 功能提升定位 王家灣物流中心曾進行過信息系統(tǒng)建設(shè)，可以為丁家莊物流基地項目信息系統(tǒng)建設(shè)提供借鑒和經(jīng)驗 虛擬經(jīng)營信息平臺 綜合物流代理 綜合物流交易 會員貨主資源 會員物流資源 非會員物流資源 非會員貨主資源 貨代業(yè)務(wù) 交易業(yè)務(wù) 多種方式提出業(yè)務(wù)申請 業(yè)務(wù)受理系統(tǒng) 貨代系統(tǒng) 交易系統(tǒng) 客戶（只能是會員） 運輸系統(tǒng) 倉儲系統(tǒng) 配送系統(tǒng) 物流作業(yè)信息平臺 輔助支持平臺 CA 認證系統(tǒng) 財務(wù)管理系統(tǒng) 合同管理系統(tǒng) 信息處理系統(tǒng) 采購信息系統(tǒng) WW W 網(wǎng)站 信息系統(tǒng)服務(wù)園區(qū)所有業(yè)務(wù) 功能提升定位 深圳 開發(fā)步驟 2 A 規(guī)劃建議 規(guī)劃提升 地塊分析 ?占地面積： 1000畝 ?容 積 率 ： 丁家莊 ? 倉儲 ? 二手車交易 市場 ? 配套體系 原有基礎(chǔ) ? 現(xiàn)代物流設(shè)施 ? 大型商貿(mào)設(shè)施 ? 完善配套設(shè)施 ? 先進軟性平臺 現(xiàn)代物流商貿(mào)綜合體 規(guī)劃思路 1個核心 以項目的 ?功能定位模型? 為核心 形成圍繞?物流核? 、圍繞?商貿(mào)核?、 圍繞?配套服務(wù)?（為?物流核?、?商貿(mào)核?提供配套商務(wù)及商業(yè)服務(wù)）的幾大功能進行規(guī)劃 總體規(guī)劃思路 3大原則 ?土地價值最大化原則： 項目定位已確定了在做扎實物流業(yè)務(wù)，規(guī)劃好物流物業(yè)的基礎(chǔ)上，導(dǎo)入“總部經(jīng)濟”概念，從而引入高質(zhì)、大型物流企業(yè)及相關(guān)服務(wù)型企業(yè)進駐園區(qū)，形成對高端物業(yè)的需求。 規(guī)劃建議 以 公鐵聯(lián)運 為特色 的 現(xiàn)代物流 以汽車和汽配（或家具建材）為切入點 為物流和商貿(mào)提