【正文】 天童北路四明中路雅戈?duì)柎蟮澜瓥|路寧姜公路寧南南路鄞州中心區(qū)6km地塊位于鄞縣大道以北，廣德湖路以東，緊鄰聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)，距離市中心（三江口） 6公里，與鄞州的商業(yè)中心萬達(dá)廣場(chǎng)的距離僅在 600米左右。本案毗鄰萬達(dá)廣場(chǎng)與聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)，屬于鄞州中心區(qū)的核心區(qū)域，未來發(fā)展前景明確。但北面的拆遷房顯得老舊，對(duì)區(qū)域整體居住檔次有一定影響；此外，本案以南規(guī)劃有中興河濕地公園。沿街商鋪萬達(dá)廣場(chǎng)四季云頂華茂外國(guó)語(yǔ)學(xué)校濕地公園（規(guī)劃）鄞州公園鄞州二院鄞州區(qū)政府本案南部商務(wù)區(qū)（在建）萬達(dá)廣場(chǎng)鄞州大道聯(lián)盛廣場(chǎng)鄞縣大道首南路四明路貿(mào)城路廣德湖路寧南路 天童路奉化江鐘公廟小學(xué)金色水岸 金地國(guó)際花園鐘公廟幼兒園鐘公廟中學(xué)項(xiàng)目定位市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略土地屬性 【 交通出行 】濕地公園（規(guī)劃）鄞州公園鄞州二院鄞州區(qū)政府本案南部商務(wù)區(qū)（在建）萬達(dá)廣場(chǎng)鄞州大道聯(lián)盛廣場(chǎng)鄞縣大道首南路四明路貿(mào)城路廣德湖路寧南路 天童路奉化江公交站牌公交站牌三號(hào)線南面公交北面公交臨近本案有多條公交線路，可方便通往市區(qū)、高教園區(qū)等各個(gè)方向；此外，區(qū)域內(nèi)還規(guī)劃有三號(hào)軌道交通（陳婆渡 澥浦）將為區(qū)域內(nèi)出行帶來便利。項(xiàng)目定位市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略項(xiàng)目屬性 【 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 】項(xiàng)目占地： 容 積 率： 總 建： （住宅地上總建約 ）建筑密度： %建筑限高： 60米產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：住宅 70年，商業(yè) 40年產(chǎn)品設(shè)置：住宅高層 1 27層，商業(yè) 4層戶型設(shè)置： 95100平方米二房、 105133平方米三房項(xiàng)目定位市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略項(xiàng)目屬性 【 產(chǎn)品規(guī)劃 】產(chǎn)品類型 面積（㎡）套數(shù) 面積數(shù)值（套） 比例數(shù)值（平方米） 比例二房二廳 9295 41 15% 11%三房二廳 48 17% 15%二房二廳 2 1% 1%三房二廳 123134 178 63% 67%復(fù)式 175200 12 4% 7%合計(jì) 281 100% 100%100平方米左右的戶數(shù)占到總戶數(shù)的 32%， 123134平方米的戶數(shù)占到總戶數(shù)的 63% ；項(xiàng)目外觀立面主要采用經(jīng)典的 ARTDECO風(fēng)格 ，且采用高檔石材，體現(xiàn)建筑挺拔穩(wěn)重的建筑個(gè)性。政策影響，未來市場(chǎng)走向的不確定性。216。216。政策解讀市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略政策影響全國(guó)主要城市日成交量均呈現(xiàn)單邊下挫態(tài)勢(shì)。全國(guó)各片區(qū)成交量均有不同程度下降，觀望情緒已經(jīng)彌漫至各客戶階層，下行預(yù)期已經(jīng)形成。 07年 9月國(guó)六條出臺(tái)，上海房?jī)r(jià)及成交量受影響下跌，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣的情況下，成交量在 08年 3月依然顯出小有力的反彈。政策解讀市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略三、市 場(chǎng) 分析1.【 政策影響 】2.【 寧波市場(chǎng)分析 】3.【 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 】市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略政策影響市場(chǎng)分析注：數(shù)據(jù)截止到 5月 23日受新政的影響，寧波的成交量在 5月份出現(xiàn)了大幅度的下降，遠(yuǎn)低于上月以及去年同期的成交水平；與成交量相反，價(jià)格仍然保持堅(jiān)挺。長(zhǎng)島花園長(zhǎng)島花園的價(jià)格低于市場(chǎng)預(yù)期。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略政策影響 【 熱銷項(xiàng)目 】晴園發(fā) 展 商：銀億永盛 工地位置：望童路中段，東面宋家漕小學(xué)，北依中塘河總 建： 15萬平方米建筑類型：高層開盤時(shí)間： 2023年 4月 28日均 價(jià)： 15000元 /平方米主力面積： 6872平方米主力均價(jià)： 102108萬項(xiàng)目概述：項(xiàng)目采用德式現(xiàn)代建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，局部采用庭院式的建筑布局，項(xiàng)目整體由多層花園洋房和高層景觀公寓等產(chǎn)品組成。面積 套數(shù) 已售 可售 銷售率6873 177 52 125 29%7897 204 88 116 43%100159 37 10 27 27%合計(jì) 418 150 268 36%面積配比以市場(chǎng)稀缺的小戶型產(chǎn)品為主。市場(chǎng)分析金色水岸市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略政策影響2023年 5月 20日開盤，一梯一戶，都是118平方米三室兩廳，共計(jì) 96套，目前去化 80余套。項(xiàng)目一線臨江，采用國(guó)際知名品牌裝修，智能電梯獨(dú)立入戶。 東方灣邸 2023年下半年 3萬㎡ /雅戈?duì)柇t園 2023年 89月份 10萬㎡ /香榭麗洲 2023年 / 16萬㎡城西 格蘭春晨 2023年 10月份 5萬㎡ 5萬㎡半島悅城 2023年年底 ㎡ /銀億晴園 持續(xù)在售 / 10萬㎡羅曼風(fēng)情 2023年 910月份 9萬㎡ 9萬㎡郡園和莊 2023年年底 9萬㎡ 9萬㎡陽(yáng)光麗園三期 2023年 8月份 4萬㎡ /香檳水郡 2023年下半年 2萬㎡ /布利杰 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略項(xiàng)目 2023年 2023年 2023年 2023年供應(yīng)量（萬平方米） 360 748成交量（萬平方米） / /【 市場(chǎng)預(yù)判 】整個(gè) 2023年的供應(yīng)量在 360萬平方米， 供應(yīng)量高于前兩年 。受政策影響，預(yù)計(jì) 2023年內(nèi)需求將會(huì)下降，短期內(nèi)需求下降，但長(zhǎng)期仍看好。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目產(chǎn)品類型以 小高層、高層 為主；216。未來待推項(xiàng)目相對(duì)較多，體量較大在 100萬平方米左右，面臨一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 【 待推項(xiàng)目 】名稱 產(chǎn)品類型 戶型面積（㎡） 剩余體量（㎡） 推出時(shí)間中河名庭 高層 5090 14000 預(yù)計(jì)年內(nèi)結(jié)案榮安琴灣 小高層 8090 13000 預(yù)計(jì)年底結(jié)案130140 6000180190 12023金色水岸 高層 118 30000 預(yù)計(jì)年內(nèi)結(jié)案175 30000城南華府 高層 120140 25000 預(yù)計(jì) 67月推出170180 5000四季云頂 高層 170185 30000 預(yù)計(jì) 6月份推出雍城世家 高層 8090 50000 預(yù)計(jì) 2023年左右結(jié)案130140 100000170180 30000雅戈?duì)栍癍t園 高層 300 60000 預(yù)計(jì) 89月份推出類獨(dú)棟 500600 40000榮安府 高層 90130 202300 預(yù)計(jì) 10月份推出160280 國(guó)驊柏園 洋房 140200 30000 預(yù)計(jì)年底推出風(fēng)格璟苑 聯(lián)排 260300 30000 年底推出高層 170230 50000永佳苑二期 高層 120180 130000 年底推出香榭麗州 別墅、高層 130以上 160000 2023年上半年市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析216。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略四、客 戶 定位1.【 典型個(gè)案客戶分析 】2.【 我們應(yīng)抓的客源 】市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略城南公館金色水岸金域華府新城名苑本案客戶定位典型個(gè)案客戶分析市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略典型個(gè)案客戶分析 【 金色水岸二期 】216。216。居住區(qū)域：主要在 鄞州區(qū)、江東區(qū)和海曙區(qū) ，其他區(qū)域包括 寧海、象山、奉化 等周邊縣市；客戶定位市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略典型個(gè)案客戶分析 【 金域華府 】216?？蛻袈殬I(yè)：以 私營(yíng)、合資企業(yè)中高層管理人員為主 ，其次為公務(wù)員，其中 175平方米客戶中私企業(yè)主也占一定比例；216?？蛻裟挲g：購(gòu)房的主力仍然是改善型客戶，年齡相對(duì)較大，在 3045歲之間，其次還有一部分為年輕客戶，年齡在 2530歲之間 ；216。購(gòu)房需求：置業(yè)目的 主要以投資為主 ，他們看好區(qū)域未來的發(fā)展，較少客戶為自住兼投資；216。 客戶定位市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略從四個(gè)項(xiàng)目的客源來看，客源類型具有明顯一致性。u面積需求：首次置業(yè)客戶的面積需求基本都是 100平方米以內(nèi)的二房或三房， 120130平方米左右的三房的改善需求較為剛性?？蛻裟挲g：集中在 3545歲，交付后都為三口之家居??；216。我們通過分析金色水岸三期的客戶來看新政出臺(tái)后，客源有什么變化？目前市場(chǎng)上投資客非常少，都以自住客為主，且老客戶的成交占有相當(dāng)大的比例；自住客都為改善需求，他們認(rèn)可金色水岸三期的品質(zhì)，看重項(xiàng)目的性價(jià)比。市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略廚房動(dòng)線穿越客廳，動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理。戶型建議產(chǎn)品建議間，可能會(huì)照成生活的不便。戶型建議產(chǎn)品建議戶型上層次臥離衛(wèi)生間較遠(yuǎn)，且次臥露臺(tái)連通主臥。 產(chǎn)品建議市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略? 充分利用臨水優(yōu)勢(shì)，將休閑平臺(tái)面積擴(kuò)大并連成一線，使其成為可玩可賞的親水區(qū)域。景觀建議產(chǎn)品建議市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略? 單純的植物種植營(yíng)造景觀缺少變化和意趣，可在植物叢中設(shè)置一些簡(jiǎn)單的小雕塑或其他一些精巧的園林小品增加一些觀賞的情趣；? 道路彎曲處隨路的形狀設(shè)置座椅，引導(dǎo)休息停留觀賞廣場(chǎng)及臨水景觀。安全度更高的同時(shí)也更具趣味性。景觀建議產(chǎn)品建議市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略配套設(shè)置 【 新風(fēng)系統(tǒng) 】產(chǎn)品建議市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略采用斷橋雙層中空鋁合金窗， LOWE玻璃配套設(shè)置 【 建材 】產(chǎn)品建議市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略外開外懸窗，惡劣的天氣，也能保證室內(nèi)的通風(fēng) 配套設(shè)置 【 窗戶 】產(chǎn)品建議市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略底層大堂選用精致舒適的裝飾裝修，打造一個(gè)有品質(zhì)感又充滿居住氛圍的入戶空間。其他智能化系統(tǒng) 24小時(shí)安防系統(tǒng)（周界報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控、離線式電子巡更、每戶煙感探頭） GSM移動(dòng)通訊樓宇（室內(nèi)）覆蓋和無線尋呼系統(tǒng) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng) 新型節(jié)能中水回用系統(tǒng) 樓宇設(shè)備自控系 停車庫(kù)管理系統(tǒng)公共部分以保證住戶安全性為主產(chǎn)品建議市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略六、 營(yíng)銷 策略2.【 推廣策略 】3.【 價(jià)格建議 】4.【 現(xiàn)場(chǎng)包裝 】5.【 分期策略 】6.【 行銷策略 】1.【 企劃定位 】市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略企劃定位在理想的最美好世界中，一切都是為最美好的目的而設(shè)伏爾泰說讓我們一起見證全新的中基品牌之旅、理想之旅營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略現(xiàn)在中基理想城將重新定義寧波豪宅新 “理想 ”寧波有多少響亮的豪宅？雅戈?duì)?營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略企劃定位領(lǐng)仕館領(lǐng)：引領(lǐng)，有居高臨下之勢(shì)；寓意本項(xiàng)目位于城市核心，區(qū)域位置重要，引領(lǐng)城市發(fā)展方向；寓意本項(xiàng)目在產(chǎn)品上的領(lǐng)先，領(lǐng)先設(shè)計(jì)、領(lǐng)先理念、領(lǐng)先工藝、領(lǐng)先規(guī)劃。臻，至臻、珍品之意，寓意著本項(xiàng)目的精致高端，域，疆域，道出了本項(xiàng)目高層產(chǎn)品，一覽眾山小的氣勢(shì)。區(qū)域價(jià)值為輔。國(guó)貿(mào)中心是一個(gè)集國(guó)際國(guó)貿(mào)中心是一個(gè)集國(guó)際 5A甲級(jí)寫字樓、行政商務(wù)樓、國(guó)甲級(jí)寫字樓、行政商務(wù)樓、國(guó)際會(huì)議中心、金融中心、頂級(jí)餐飲等功能于一體的城市商務(wù)綜合際會(huì)議中心、金融中心、頂級(jí)餐飲等功能于一體的城市商務(wù)綜合體。商會(huì)活動(dòng)營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略推廣策略推廣目標(biāo)： 通過整合中基寧波商會(huì)資源，宣傳理想城，提升中基品牌，挖掘客戶，促進(jìn)銷售。推廣時(shí)間： 開盤前推廣地點(diǎn)： 五星級(jí)大酒店（如索菲特大酒店） 推廣形式： 邀請(qǐng)地產(chǎn)界資深人士、資深建筑師等，進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、人居理念、環(huán)保材料等知識(shí)的說明會(huì)，讓客戶更了解本項(xiàng)目的領(lǐng)先理念。推廣媒體： 焦點(diǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)、短信營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略價(jià)格建議我們將本案與周邊幾個(gè)項(xiàng)目比較分析，以確定我們的價(jià)格：參考項(xiàng)目 金色水岸 雍城世家 盛世天城評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 評(píng)分 評(píng)分與市中心距離 15% 100 90 95區(qū)域發(fā)展前景 15% 100 90 90目前居住氛圍 10% 100 95 100周邊配套 20% 100 90 100項(xiàng)目檔次 15% 110 110 100開發(fā)商品牌 10% 120 12