【正文】 、 招標服務費 10. 工程保險費 5/16/2023 11 （一）項目前期費用 立項報告 、 可研報告 、 土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費 → 測算標準可參考 1999年 9月 10日國家計委制定的計價格 ［ 1999］ 1283號 《 建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定 》 及 北京市物價局 、 北京市計劃委員會京價 （ 房 ） 字 ［ 1999］ 第 487號文 《 關于建設項目前期工作咨詢收費的補充通知 》 中的有關計價標準 。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 8 ? 是決定土地出讓交易價格的依據(jù) 土地出讓交易價格是指出讓使用權的地塊上已經完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內土地平整（簡稱“七通一平）（或 “五通一平” 及其他情況），可直接用于建設的土地價格。因此，土地一級開發(fā)成本也是土地一級開發(fā)項目融資的依據(jù)。因此，在土地一級開發(fā)項目決策階段，土地一級開發(fā)成本就成為項目財務分析和經濟評價的重要依據(jù)。 由項目前期費用 、 征地拆遷補償費用 、 公共區(qū)域市政基礎設施建設費用 、 公共配套設施建設費用 、 工程建設其他費用 、管理費 、 財務費用 、 土地招拍掛中的交易費用 、 公共市政配套設施移交前的管理費用等構成 。土地一級開發(fā)項目 成本測算 北京京投土地項目管理咨詢股份有限公司 二零零六年七月 一 、 土地一級開發(fā)項目成本的概念 、 作用 二 、 土地一級開發(fā)項目成本的構成 三 、 土地一級開發(fā)項目成本的測算依據(jù) 四 、 土地一級開發(fā)項目成本的測算報告編制 五 、 土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制 目錄 5/16/2023 2 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級開發(fā) ? 《中關村科技園區(qū)條例 》 （ 2023年 12月 8日通過） ? 《中關村科技園區(qū)土地一級開發(fā)暫行辦法》【京政辦發(fā)〔 2023〕 16號】 ? 《關于印發(fā)北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法的通知》【市國土房管出字 [2023]1100號】 ? 《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》【京國土市【 2023】 540號文】 5/16/2023 3 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級開發(fā) 定義：按照國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應計劃的要求，將列入城市土地儲備供應計劃的開發(fā)項目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標的方式確定一級開發(fā)主體 。 5/16/2023 5 ? 土地一級開發(fā)成本是項目決策的依據(jù) 土地一級開發(fā)項目投資巨大、建設周期長等特點決定了土地一級開發(fā)成本對土地一級開發(fā)項目決策的重要性。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 6 ? 土地一級開發(fā)成本是項目融資的依據(jù) 土地一級開發(fā)項目所需資金量較為巨大，要求項目的投資者必須有很強的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 7 ? 土地一級開發(fā)成本是項目成本管理的依據(jù) 土地一級開發(fā)成本是通過不同階段的預估，最終通過竣工決算確定下來的。 土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費和大市政費）和土地一級開發(fā)成本構成。 ◆ 立項報告 、 可研報告的編制費 ◆ 土地一級開發(fā)實施方案的編制費 ◆ 項目前期的各種工程咨詢費 5/16/2023 12 （一）項目前期費用 委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內的管線綜合等規(guī)劃方案費用 → 2023年國家計委 《 關于放開和下放部分商品和服務價格的通知 》 （ 計價格 [2023]1218號 ） 中取消了 1993年由建設部 、 國家物價局聯(lián)合頒布的 《 城市規(guī)劃設計計費標準 》 ， 放開了規(guī)劃設計市場 。 建筑用地撥地定樁： 《關于測繪產品收費標準的通知》【京發(fā)改〔 2023〕 1009號】 5/16/2023 14 （一）項目前期費用 環(huán)境影響評價分析費用 2023年 10月 28日全國人大通過了 《 中華人民共和國環(huán)境影響評價法 》 ， 規(guī)定：在中華人民共和國領域和中華人民共和國管轄的其他海域內建設對環(huán)境有影響的項目 ， 應當進行環(huán)境影響評價 。規(guī)定需要進行交通影響評價的項目需由項目業(yè)主方委托符合資質的設計或咨詢機構進行交通影響評價 ， 并按照 《 北京市建設項目交通影響評價準則和要求 》 編制咨詢報告 。 建設單位應當將建設工程的地震安全性評價業(yè)務委托給具有相應資質的地震安全性評價單位 。 凡具備土地估價資格并經土地 、 物價部門確認的單位 ， 可接受土地所有者或使用者的委托 ， 對土地價格進行評估 ， 并按本通知的規(guī)定收取土地評估費 。 2023年 8月 23日，建設部 134號令發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法》中再次明確規(guī)定“施工圖未經審查合格的，不得使用”。 招標代理服務收費速查表 5/16/2023 20 （一）項目前期費用 工程保險費 建設部和中國保險監(jiān)督管理委員會于 2023年 8月出臺了 《 關于推進建設工程質量保險工作的意見 》 建質 [2023]133號 ， 指出： “ 建設工程質量保險是一種轉移在工程建設和使用期間由可能的質量缺陷引起的經濟責任的方式 ， 它由能夠轉移工程技術風險 、 落實質量責任的一系列保險產品組成 ， 包括建筑工程一切險 、 安裝工程一切險 、 工程質量保證保險和相關職業(yè)責任保險等 。 但具體費率 ， 市場浮動較大 ， 建設工程一切險一般為投保金額的 1%左右 ， 第三者責任險按比例投保 。 5/16/2023 21 （二）征地、拆遷費用 包括： 征地補償費用 拆遷補償費用 房屋拆遷評估費 、 拆遷服務費 拆除工程費用 古樹保護及文物古建修護 、 還建費用 其它 5/16/2023 22 （二）征地、拆遷費用 征地補償費用 ? 根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質相應發(fā)生不同的征地費用 。 青苗是指尚未收獲的農作物 。 征地補償費最低保護標準應當根據(jù)社會 、 經濟發(fā)展水平適時調整 。 ? 拆遷補償： 京國土房管征 [2023]606號 ? 被拆遷房屋重置成新價 ：京國土房管拆 [2023]808