【正文】 E、 度假 F、 退休后居住您認為附近周邊最具代表性且可能吸引你購買的樓盤是A、 白云高爾夫花園 B、 時代花園 C、 嶺南新世界花園 D、 富力陽光美居 E、 祥景花園 F、 元邦航空家園 G、 其它（請注明） 他們的吸引點是（請簡單說明）：他們的不足點是（請簡單說明）： 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書白云區(qū)黃石路周邊房地產(chǎn)市場問卷調(diào)查表明：v第二類消費群體 — 外地人，無地域認同感，更加關(guān)心樓盤的 價格和整體風(fēng)格是否符合自己的承受能力 和需要。v由于地理和人文條件的限制，如不以 “形象特色 ”加以區(qū)隔，很難在一般層面上的競爭中跳脫出來。保安系統(tǒng) 兒童活動中心 停車場 小學(xué) 有線電視4150 廣州方圓粵景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3000余（不帶裝修） 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書競爭對手常規(guī)比較名 稱 地 段 規(guī) 模 綠化率交 通 配 套 均價（ /平米）發(fā)展商祥景花園 黃石路與機場北路交匯處規(guī)劃占地 萬平米，總建筑 26萬平米40% 12 2426 2729 803路兒童活動中心 會所 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書項目競爭對手分析（結(jié)合本公司所做問卷調(diào)查） 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書競爭對手原則v根據(jù)在地段、價位、規(guī)劃、目標(biāo)消費群、策略等各方面都存在的特性： — 可比性 — 相近性 — 差異性 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書競爭對手名稱v根據(jù)上述原則，并結(jié)合我們在該區(qū)域做的市場調(diào)查（問卷及分析結(jié)果附后），我們發(fā)現(xiàn)以下樓盤是 2023年威尼斯藍灣推盤的主要競爭對手： — 嶺南新世界 — 白云高爾夫花園 — 祥景花園 — 時代花園 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書競爭對手常規(guī)比較名 稱 地 段 規(guī) 模 綠化率交 通 配 套 均價（ /平米）發(fā)展商嶺南新世界 白云大道北路永泰路段占地１２０萬平方米，總建筑面積：１８２萬平方米v因此對于 “白云 ?威尼斯藍灣 ”，我們認為，作為一個新品牌，它更需要尋找和形成自己鮮明的 “特色 ”（這包括市場定位、包裝推廣等方面），以 “特色 ”貫注整體、形成合力，通過概念炒作吸引社會關(guān)注，引導(dǎo)消費潮流，方乃 “制勝之道 ”?！?廣州市房地產(chǎn)投資額2023年突破３８０億元，2023年有望達到４００億元，商品房供應(yīng)量大幅增加，加上不可能在短時間內(nèi)消化的空置商品房，將使房地產(chǎn)市場的競爭更趨白熱化。盡管如此，由于形象推廣較為成功，加上邀請香港明星前來作秀，來吸引人氣，時代花園在銷售板上一路飄紅。在廣州 2023年商品房銷量前 10名樓盤中，疊彩園名列第五位，銷售面積 ，銷售金額 。他們都曾經(jīng)開發(fā)過享有盛譽的大型樓盤，擁有很高的知名度和美譽度，充分利用品牌優(yōu)勢推出新盤。 —— 商品房價格穩(wěn)中有降。威尼斯藍灣上市推廣策略書提交：廣州佳美廣告有限公司 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v威尼斯藍灣在廣州白云區(qū)新一輪的房地產(chǎn)發(fā)展中占有天時、地利、人和的優(yōu)勢，擁有可以預(yù)見的美好前景。成功的推廣策劃案有助于項目在整個銷售過程中找準(zhǔn)目標(biāo)消費者，有效整合資源，有序推進并達成銷售目標(biāo)。今年 16月份商品房預(yù)售均價４４３９元／平方米，比上年同期下降６．５７％ 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書熱銷樓盤透視v一種是知名品牌開發(fā)的大型化、集約化樓盤，如奧林匹克花園、碧桂園 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v熱銷樓盤還有一種則是新品牌，借助打造有個性、有特色的樓盤來樹立品牌形象，如時代花園、疊彩園。 值得一提的是，疊彩園鄰近的批發(fā)市場（天雄布市）等外部環(huán)境顯得雜亂（這一點與我們的項目類似 ），但它憑借 “巴厘島 ”這一形象包裝，使消費者對這一點有很大程度的忽略。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v白云 ?威尼斯藍灣由于自身是個新品牌，要取得熱 銷的成績，必須在個性和特色上下工夫，在形象 包裝上要有新意，以一種概念引導(dǎo)潮流。競爭將更激烈v市場競爭更加激烈 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書總 結(jié)v樓市已經(jīng)進入了一個硬件（規(guī)劃、建筑）拼 “綜合實力 ”、 軟件（定位和推廣）講 “特色 ” 和 “差異 ”的時代。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書第二部分項目 SWOT及競爭分析 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書項目 SWOT 分析 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書優(yōu)勢（ Strength）v地處白云山下；v地處未來白云新城，白云區(qū)府新址旁，具升值潛力；v規(guī)模大，綠化程度高，人工湖泊多，水景秀麗且具有親水設(shè)施；v人性化、個性化的建筑設(shè)計，豐富的社區(qū)文化 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書劣勢（ Weakness ）v廣州人對該地段的認同度低；v房地產(chǎn)開發(fā)公司是個新品牌，沒有知名度，美譽度尚未建立；v離公交車站遠，交通不便；v周邊景觀的改觀尚需時日。 7 80805學(xué)校（ ８所幼兒園、４所小學(xué)、３所中學(xué)）、醫(yī)院、會所、體育館、商場、市場等，據(jù)稱生活設(shè)施達 118項 醫(yī)院 幼兒園 會所 市場3980 廣州市白云城市建設(shè)開發(fā)有限公司時代花園 機場路松云街占地 4萬平方米51% 離車站步行 2分鐘；公交線有： 244，280， 58，268， 251，810， 886，807， 510，523， 127，509， 511，523， 539，254有線電視 花園4764 廣州時代發(fā)展集團 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書競爭對手形象概念? 嶺南新世界，以建立具有嶺南特色文化的小城為目標(biāo) （ “豁達人生，嶺南小城 ”）? 白云高爾夫花園，大打 “生態(tài) ”牌 （ “白云居處，首選人家 ”）? 祥景花園，借助地理位置優(yōu)勢訴求 （ “白云山下，祥景人家 ”）? 時代花園則打亞熱帶東南亞風(fēng)情、 LAGUNA生活這張牌，提升樓盤的形象檔次 （機場路至尊府?。﹙競爭對手樓盤主打普遍都是 “白云山 ”牌、 “環(huán)保 ”牌、 “氧吧 ”牌、 “嶺南 ”牌、 “亞熱帶 ”牌。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v威尼斯藍灣有很好的開發(fā)理念和明確的市場定位，但在廣州無論是老城區(qū)還是白云區(qū)，以亞熱帶東南亞風(fēng)情或嶺南特色為炒作概念的樓盤太多，包括它面臨的強勁競爭對手嶺南新世界和時代花園，因此如果威尼斯藍灣還以亞熱帶或嶺南特征的概念進行包裝，很難形成自己的特色和個性。目標(biāo)消費群體構(gòu)成 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書主要目標(biāo)消費群的基本特點v年齡： 2540歲v文化程度：大中專以上學(xué)歷v職業(yè)：小生意人、公務(wù)員、教師、警察、公司職員v收入：家庭年收入為 35萬元v家庭構(gòu)成：以三口之家或四口之家為主v形態(tài)、心態(tài)：實在、勤勞、重視積累、注重自身利益 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v工作緊張，生活壓力大，但任勞任怨；v休閑時間一般與家人逛逛街、看看電視、或者一起喝茶、聊天；v渴望每年能去哪里旅游一次，能去國外旅游那是做夢的事情，所以因為時間和金錢的關(guān)系，往往只是想想而已；v他們珍惜與家人相處的機會，同時也希望睦鄰友好；v因為有了買樓計劃，節(jié)假日常去看一些價格上能承受的樓盤。在不考慮購買的消費者當(dāng)中，少部分乃已經(jīng)購買有住房，更多的是暫時沒有購買力和購房欲望。其中，購買白云高爾夫花園的消費者認為該樓盤的綠化園林環(huán)境好，其次是看中價格、靠近工作單位和保值升值能力。消費者認為不足的地方基本集中反映在 離市中心偏遠些，配套不齊全 、如購物和活動場地少，交通不方便、公車少。 購房的主要目的以 首次購房居多 ，部分為再次置業(yè)或結(jié)婚用房 他們對未來購房的期望焦點如下： 希望入住安全的小區(qū)（希望能脫離所在地的閑雜人員） 希望住在有都市感的小區(qū)（不希望自己住的地方稱為 “城中村 ”） 希望買的房子讓自己感到 “物超所值 ”（他們比較重視價格） 希望住的地方?jīng)]有嘈雜（他們習(xí)慣了這一地段的嘈雜，但很想脫離） 附近生意人更希望住到一個顯得富足的社區(qū) 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書第四部分形象策略及包裝建議 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書項目定位 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v先對品牌、產(chǎn)品所生存的市場環(huán)境進行細分，以便在市場定位時區(qū)別于其他競爭者，挖掘出對消費者而言是有價值、有影響力的利益點，然后進行加工包裝。：威尼斯周邊臨海，城內(nèi)運河縱橫，故稱 “水都 ”，出門見水，與水為鄰。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書“威尼斯 ”是什么樣的v富足、繁華而安全 ：威尼斯曾是中國絲綢之路在歐洲的中轉(zhuǎn)站，是溝通東西方的橋梁，它本身也成為夢想的起點，積累了大量的財富。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書“威尼斯 ”是什么樣的v關(guān)愛、融和而優(yōu)裕 ：威尼斯每年舉行嘉年華（面具節(jié)），由過去的貴族活動演變成為今天男女老少都喜歡的節(jié)日，盛況空前，經(jīng)久不衰。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書“威尼斯 ”是什么樣的v獨特的飲食文化 ：威尼斯的料理和海鮮以及一些傳統(tǒng)風(fēng)味、甚至冰淇淋都享譽世界。威尼斯般的富足 （生活設(shè)施）252。徜徉于星羅棋布的湖泊之間，縱身躍進蜿蜒的無極泳池，讓我第一次感受到水是生命之源 … 小橋、流水、涼亭，滲透出威尼斯迷人的風(fēng)情 … 你還可以來到咖啡廳、西餐廳，聆聽動人的威尼斯音樂，品嘗威尼斯特有的美食 … 會所、太極廣場、兒童樂園、幼兒園、超市、商鋪，這里應(yīng)有盡有，儼然是個都市中的都市，但你不用擔(dān)心馬路邊的塵土嘈雜 … 這里的居民，你不用各個都認識，但他們和你一樣，感受生活，享受生活，你不覺得似曾相識嗎？正如參加威尼斯嘉年華的人們，面具下的心靈，是真正的自由與奔放！ 威尼斯藍灣，這個 “水邊威尼斯 ”，賜予你大地的關(guān)懷，人間的溫暖，還你一個心靈中的現(xiàn)代都市！ 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書形象整合及包裝建議 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書形象整合及包裝建議 （園林）v雕塑 ：在湖泊旁邊樹立威尼斯風(fēng)格的雕塑，比如威尼斯古畫家的塑像。對于威尼斯藍灣而言，需要設(shè)計具有威尼斯風(fēng)格的售樓前臺，設(shè)計具有威尼斯風(fēng)格的、和顧客融合交流的圓臺，播放威尼斯的輕音樂，甚至為客戶炮制威尼斯咖啡招待。bisi）、 “特制意大利扁平細面 ”（ Bigoli）、 “玉米糕加咸魚干 ”（ Polent比如定期舉辦 “嘉年華 ”（面具節(jié)），動員居民參加，通過參加社區(qū)活動來促進形成融和的社區(qū)文化?；顒釉O(shè)立一、二、三、鼓勵獎等獎項。白云區(qū)樓盤還停留在 “環(huán)保牌 ”、 “東南亞風(fēng)情 ”、 “嶺南特色 ”，威尼斯藍灣跳出了這一框架，并引起了很好的社會效應(yīng)。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書vSP優(yōu)惠 ： 前 10名認購的消費者可以獲得額外的 97折優(yōu)惠，前 100名認購的消費者可以獲得額外的 98折優(yōu)惠，前 200名認購的消費者可以獲得額外的 99折優(yōu)惠。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書第四階段：持續(xù)期（ 2023年 12月起）v目的：維持威尼斯藍灣的品牌形象v任務(wù)：維護品牌形象，促進主體銷售任務(wù)的完成v執(zhí)行策略：—— 品牌拉動和促銷相結(jié)合—— 抓住工程進度標(biāo)志和春節(jié)的實時促銷—— 對應(yīng)市場發(fā)展和對手策略的快速反應(yīng)—— 組織業(yè)主活動，以營造良好的溝通氛圍，透過業(yè)主的影響，帶來生意 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v硬廣告：主要是維護威尼斯藍灣的 “水邊威尼斯 ”形象，并以更大優(yōu)惠讓利方式銷售。v準(zhǔn)確的與目標(biāo)消費者溝通，清晰傳達銷售信息。v戶外，