【正文】 ? 公建用地 ? 道路用地 ? 公共綠化 ? 其他用地 項(xiàng)目整體規(guī)劃 ● 該物業(yè)總共建 A A A3三棟， 每棟建 38層共 770個單元。這一核心位置注定了尚城名爵必定升值 ,且升值空間極大的命運(yùn)。 ? 核心位置注定升值命運(yùn) 尚城名爵位處最成熟的天河中央商務(wù)區(qū)，得天獨(dú)厚的原點(diǎn)區(qū)位。 不得不提的一點(diǎn)是，該地塊附近的無論是人行道或是車行道由于長期的地盤施工導(dǎo)致路面殘破，不利于人車的通行。月 地址 天河區(qū) 天河路 2232號 天河區(qū)珠江新城冼村路 16號 天河區(qū)珠江新城花城大道與馬場路交界處 天河區(qū)珠江新城華明路 與同類樓盤比較 目標(biāo)客戶群 0%5%10%15%20%25%30%35%40%25歲以下 2535歲 3545歲 4555歲 55歲以上比例消費(fèi)群年齡分析 ? 購房面積的傾向 面積 （㎡） 75–95 96–115 116–135 135以上 比例 54% 27% 14% 5% 目標(biāo)消費(fèi)者特征 ? 年齡在 28~50歲之間，文化程度較高，家庭收入在 40000元以上，主要傾向于男性，職業(yè)取向以高級白領(lǐng)、企業(yè)管理者為主。月 地址 廣州市天河區(qū)珠江新城海安路2號 廣州市天河區(qū)珠江新城馬場路28號 廣州市天河區(qū)珠江新城金穗路（珠江公園西北側(cè)） 廣州市天河區(qū)珠江新城興盛路10號 萬菱匯君臨國際公寓 朱美拉公寓 富力國際公館 星匯云錦 物業(yè)類別 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑類別 高層公寓 高層公寓洋房 公寓、高層洋房 洋房 公寓 裝修狀況 精裝修 精裝修 精裝修 豪華裝修 開盤時間 2023年 11月 1日 20231122 2023327 20230501 入住時間 2023430 20231230 20230630 202304 容 積 率 7 綠 化 率 暫無資料 30% 21% 22% 均價 30000 元 /㎡ 均價 30000元 /平方米 28000元 /平方米 27000元 /平方米 物 業(yè) 費(fèi) /平方米 與周邊樓盤比較 嘉裕丹頓陽光 富力公園 28 粵海麗江花園 雋峰苑 物業(yè)類別 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑類別 高層洋房 高層洋房、公寓 高層及超高層住宅 高層洋房 裝修狀況 精裝修 精裝修 精裝修 毛坯 開盤時間 202310 202311 202303 20235 入住時間 2023630 20238 202304 20231220 容 積 率 10 7 綠 化 率 % 30% 30% 30% 均價 22023元 /平方米 25000元 /平方米 28000元 /平方米 23000元 /平方米 物 業(yè) 費(fèi) /平方米 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%國際公館 翠屏領(lǐng)東天河 星匯云錦1 室1 廳1 衛(wèi)2 室1 廳1 衛(wèi)3 室2 廳2 衛(wèi)天河區(qū)在售住宅戶型分布 微觀調(diào)查 區(qū)位分析 地塊經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 目前珠江新城的建設(shè)正在進(jìn)入成熟期，整個開發(fā)將于今年2023亞運(yùn)會前逐步完成。 未來發(fā)展前景 ? 珠江新城的目標(biāo)是建立一個國際化的中心商務(wù)區(qū)。 這一帶房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛 ， 是商務(wù)人士密集和商務(wù)活動頻繁的地區(qū) ， 該區(qū)近兩年來發(fā)展迅速 ， 不斷增長的房地產(chǎn)需求正在使天河區(qū)的房地產(chǎn)市場凸現(xiàn)巨大商機(jī) 。 ? 四大板塊 包括居住綜合板塊、高新技術(shù)工業(yè)板塊、教育科研板塊和生態(tài)板塊。 ? 天河區(qū)發(fā)展定位： 廣州市新城市中心區(qū)，廣州 21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)所在地，教育科研基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、體育休閑和文化交流中心之一?！稄V州市城市總體規(guī)劃》確定了廣州市建設(shè)和用地向東南和東北發(fā)展的兩個主要方向，向東沿珠江擴(kuò)展城市用地至黃埔，天河區(qū)正好位于這一發(fā)展帶的西部起點(diǎn)。 廣州房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 近年來廣州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展反映出來廣州居民整體進(jìn)入較富裕的小康生活水平，與之相呼應(yīng)的是廣州居民對居住的需求也在不斷增長，廣州房地產(chǎn)市場將面臨持續(xù)的發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)向好。 新政策一出臺，其對于中國當(dāng)下房產(chǎn)，特別是二套房的影響便引起了業(yè)界的熱議。占地總面積為 11156 平方米，建筑面積 ，綠化率達(dá) 31%，在繁華的都市里，享有一片寧靜之地。 項(xiàng)目簡介 商城名爵國際公寓位于珠江新城 CBD西區(qū)，獨(dú)享繁華都市中心地帶無與倫比的交通、商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療等優(yōu)越的市政配套設(shè)施；其交通出行之便利，配套環(huán)境之成熟，區(qū)位地段之優(yōu)越，創(chuàng)享珠江新城優(yōu)越所向。所有戶型都作了人性化、舒展性的精心設(shè)計(jì)安排，陽面寬度更大，南北向更通透，功能區(qū)更適用，得房率更高。 也可能對部分人群和項(xiàng)目的交易受到限制，而對整體房地產(chǎn)市場不會有太大負(fù)面影響，無法逆轉(zhuǎn)強(qiáng)有力的住房需求和房價上漲，房地產(chǎn)在新的一年仍會平穩(wěn)地上升。廣州市政府將在財(cái)政、政策等多方面給予金融業(yè)支持，力爭把廣州建設(shè)成為帶動全省、輻射華南、面向東南亞的區(qū)域性金融中心。 ? 商品住宅： 近年來廣州商品住宅供應(yīng)呈增長趨勢，每年竣工商品住宅 600萬平方米左右。從南北方向看，天河區(qū)是廣州市新城市中軸線經(jīng)過的中心地區(qū)。 天河區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃 ? 天河未來發(fā)展規(guī)劃總體概況 ——“ 一個核心 、 兩條軸線 、 四大版塊 ”。 ? 兩圈 指由珠江新城和天河體育中心周邊商務(wù)辦公區(qū)組成的廣州市中央商務(wù)核心區(qū)，以及從車陂路到東圃、從黃埔大道至奧體中心所圍合的包括前進(jìn)、車陂、黃村、珠吉等街道部分地區(qū)在內(nèi)的東部新商圈核心區(qū)。 ? 天河區(qū)是廣州成熟的新一代商務(wù)中心區(qū)，是繁華的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育、購物、旅游中心，也是廣州商務(wù)規(guī)劃重點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)住宅市場發(fā)展迅速。隨著政府和開發(fā)商投資加速，珠江新城開始進(jìn)入“騰飛期”?；A(chǔ)建設(shè)也在近期呈現(xiàn)巨大的變化，大大提升了投資者對珠江新城的入市信心。月 4元 /平方米 月 /平方米 目標(biāo)客戶的購買原因 051015202530環(huán)境 便利性 價格 設(shè)施 房屋設(shè)計(jì) 樓盤形象 地理位置 小區(qū)設(shè)計(jì)比例（% ） 市場定位 ? 投資型高級公寓 功能定位 ? 是一個集居住、商業(yè)、休閑、娛樂于一體的精品社區(qū)。 返回 ? 地鐵 5號線： 潭村站 ? 獵德路站 ? 石牌村站 ? 國防大廈站 2 ? 國防大廈站 ? 國防大廈站 1 ? 紅線女中心站 ? 馬場路中站 ? 花城大道東站 ? 駿逸苑站 ? 花城會展中心總站 ? …… 投資潛力無限 ? 天河未來發(fā)展規(guī)劃總體概況 ——“一個核心、兩條軸線、四大版塊”。以珠江新城和天河體育中心周邊為核心的廣州中央商務(wù)區(qū)。 ? 縱軸貫穿增加含金量 項(xiàng)目位處新一代 CBD。 ● 2層地下室； 13層為商業(yè)裙樓，一層為公寓大堂，二三層為豪華會所，總建筑面積為 15000平方米；首層 層高、二三層 、四層空中園林；五層以上 層高；配備酒店式大堂。 配套 功能 業(yè)態(tài) 必須設(shè)置 推薦設(shè)置 休閑保健 桑拿 √ SPA √ 美容 √ 按摩 √ 運(yùn)動設(shè)施 健身房 √ 游泳池 √ 棋牌室 /臺球室 √ 球類運(yùn)動室 √ 餐飲 正餐 中餐廳 √ 西餐廳 √ 輕餐飲 咖啡廳 /茶室 √ 酒吧 √ 雪茄吧 /紅酒會 √ 其他 高爾夫俱樂部 √ 兒童天地 √ 太太學(xué)堂 /園藝俱樂部 /書友會 √ A1棟 05單元 ， A2棟 08單元 ，單元建筑面積約 78m2，套內(nèi)面積約 60m2，朝向：南 A1棟 03/07， A2棟 01/05單元 ，建筑面積約 83m2套內(nèi)面積約70m2，朝向：西南 A1棟 02/06， A2棟 03/07單元 ，建筑面積約 105m2套內(nèi)面積約 94m2，朝向：南北 A1棟 04單元， A2棟 02單元 ，建筑面積約 125m2套內(nèi)面積約 110m2，朝向：西南 A1棟 08單元， A2棟 06單元 ，建筑面積約 92m2套內(nèi)面積約 75m2，朝向：西南 A1棟 01單元 ， A2棟 04單元 ，單元建筑面積約 108m2，套內(nèi)面積約 93m2，朝向：南 A3棟 05單元 ，建筑面積約208m2套內(nèi)面積約 194m2 朝向：西南 A3棟 02/04單元 ，建筑面積約 115m2套內(nèi)面積約 98m2 朝向：東南 A3棟 05單元 ，建筑面積約 208m2套內(nèi)面積約 194m2 A3棟 06單元 ，建筑面積約 125m2套內(nèi)面積約 116m2 朝向：東南 產(chǎn)品定位 ? 項(xiàng)目是珠江新城內(nèi)的高檔物業(yè)，最終定位為豪華公寓。 13層為商業(yè)裙房，總建筑面積為；商業(yè)裙樓面積 15000平方米；住宅面積 ，首層 層高、二三層 、四層以上 高； A1和 A2為 3梯 8戶 A3為 3梯六戶（見下表）。 定價策略 ? 價格是消費(fèi)者購房最敏感因素 ? 根據(jù)對廣州市調(diào)查樓盤及周邊可比性樓盤銷售情況的了解，我們感到價格的高低直接左右著項(xiàng)目的銷售業(yè)績，制定合理的銷售價格必須是慎重研究的。 樓層與單元具體價格（超鏈接） 同棟樓層差價在 150元 /M2左右 不同面積類型的差價在 50200元 /M2 不同棟各樓層差價在 150 左右 應(yīng)變方案（超鏈接） ? 主要是為了及時了解市場情況并在第一時間對市場的變化作出快速的反應(yīng) 付款方式 ? 一次性付款 ? 分期付款 ? 按揭貸款（商業(yè)貸款、公積金貸款或兩種結(jié)合） 賣點(diǎn)策劃 ? 區(qū)位優(yōu)勢 ： CBD西區(qū)：創(chuàng)享珠江新城優(yōu)勢所向，極具投資潛力 創(chuàng)，金融商務(wù)中心格局高；一座城市優(yōu)勢 ? 環(huán)境美： 舒適生活內(nèi)外兼得， 設(shè)計(jì)簡約，盡量凝聚現(xiàn)代美學(xué) 綠化，東方式自然美的園林設(shè)計(jì) 繁華中，給您一片大自然的寧靜 ? 戶型：朝向好，視野好，滿足您完美生活的追求空間 ? 裝修：創(chuàng)高貴典雅與奢華 ? 物業(yè)管理：創(chuàng)享面面俱到的皇者禮遇，聘 請國際知名物業(yè)管理公司來為 業(yè)主提供高端的私人管理服 務(wù)，使業(yè)主的生活能夠臻于完 美。售樓部裝修、宣傳品的制作、銷售道具準(zhǔn)備、銷售人員培訓(xùn)。項(xiàng)目在該階段的銷售工作應(yīng)保證一炮而紅，因此需要進(jìn)一步提升項(xiàng)目的市場知名度和影響力。 第三階段 續(xù)銷期 時間： 2023年 7月 —8月 工作重點(diǎn)：伴隨著 8月夏天的到來，消費(fèi)市場進(jìn)入了每年的第二個消費(fèi)淡季。在這里階段內(nèi)，項(xiàng)目工程已經(jīng)主體封頂，整體形象已經(jīng)完全展示在消費(fèi)者眼中。 工作內(nèi)容：對項(xiàng)目工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、銷售價格、投資價值分析及區(qū)域發(fā)展趨勢等賣點(diǎn)進(jìn)行炒作，吸引客戶上門。 工作內(nèi)容：對項(xiàng)目已有的市場美譽(yù)度及消費(fèi)者