【正文】 產(chǎn)業(yè)鏈利潤90年代之前90年代之后汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈電子信息產(chǎn)業(yè)鏈工藝研發(fā)芯片設(shè)計 零部件制造電子通訊設(shè)備制造整機(jī)制造信息傳輸服務(wù)計算機(jī)服務(wù)業(yè)科技交流推廣軟件業(yè)?2023年順義電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車制造業(yè)的工業(yè)增加值率都低于全國平均水平，說明這兩個產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)企業(yè)都從事低附加值的工作，產(chǎn)業(yè)鏈條比較短。對城市的研究我們界定為 “ 人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費 ” ，并從這四個方面對順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實與理想之間的差距空間 /土地Space/Land生活 /消費Living/Consuming生產(chǎn) /產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?產(chǎn)業(yè)鏈?產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢?產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：?土地利用性質(zhì)?土地利用強(qiáng)度?地價峰值?可利用土地量人口：?人口總量?人口就業(yè)結(jié)構(gòu)?人口素質(zhì)消費：?消費力?消費結(jié)構(gòu)?消費地點10本報告是嚴(yán)格保密的。疏散中心城區(qū)的人口與功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)是北京總規(guī)中定義的新城建設(shè)目標(biāo)，也是我們研究的起點和依據(jù)新城規(guī)劃目標(biāo)：新城是承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)。 跳出現(xiàn)狀外的案例研究182。進(jìn)行的研究國內(nèi)外案例研究投資者與消費者訪談實地調(diào)研與踏勘圍繞上述問題，工作小組在過去兩個月的時間里進(jìn)行了大量調(diào)查和研究調(diào)研內(nèi)容：?交通可達(dá)性?城市意向?產(chǎn)業(yè)分布和發(fā)展現(xiàn)狀?自然資源、重大設(shè)施?建成區(qū)現(xiàn)狀調(diào)研區(qū)域：?天竺別墅區(qū)?后沙峪鎮(zhèn)中心區(qū)?空港工業(yè)區(qū)?空港物流園區(qū)?林河工業(yè)區(qū)?汽車基地?馬坡、牛欄山鎮(zhèn)?南彩鎮(zhèn)?北小營鎮(zhèn)鎮(zhèn)園區(qū)政府官員 10位重點企業(yè)主管 21位?燕京啤酒?匯源果汁?現(xiàn)代汽車?松下電子?華大基因? ……地產(chǎn)銷售經(jīng)理 14位投資者深度訪談 8位?萬科集團(tuán)?魯能集團(tuán)?北大君仕集團(tuán)?……消費者深度訪談 80位新城案例 12個?Letchworth（英國）?筑波科學(xué)城 ( 日本）?哥倫比亞新城（美國）?多摩新城（日本）?沙田新市鎮(zhèn)（香港）? ……會展案例 6個汽車城案例 2個空港城案例 3個?漢諾威（德國）?斯圖加特（德國）?底特律（美國）?菲爾法克斯（美國）?……新城現(xiàn)狀研究?人口結(jié)構(gòu)研究?消費者消費特征研究?土地利用現(xiàn)狀研究?房地產(chǎn)市場研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究?主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈研究?主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較研究?主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)國際轉(zhuǎn)移趨勢重大機(jī)遇影響研究?空港對周邊區(qū)域影響?會展對周邊區(qū)域影響案例相關(guān)研究?新城發(fā)展模式研究6本報告是嚴(yán)格保密的。 功能分區(qū)與分期策略2本報告是嚴(yán)格保密的。 項目進(jìn)程匯報182。順義新城產(chǎn)業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 基于現(xiàn)狀提出問題182。本次研究的范圍是： 順義新城三組團(tuán) 108平方公里、規(guī)劃人口 90萬順義新城構(gòu)成 ：① 空港組團(tuán) ：包括空港工業(yè)區(qū)、空港物流園區(qū)、后沙峪鎮(zhèn)以及天竺鎮(zhèn)的一部分規(guī)模： 34平方公里規(guī)劃人口： 28萬人② 中心組團(tuán) ：包括仁和鎮(zhèn)、馬坡鎮(zhèn)以及牛欄山鎮(zhèn)規(guī)模： 62平方公里規(guī)劃人口： 52萬人③ 河?xùn)|新區(qū) ： 包括北小營鎮(zhèn)和南彩鎮(zhèn) 規(guī)模： 12平方公里規(guī)劃人口： 10萬人資料來源： 《北京城市總體規(guī)劃 20232023》1233本報告是嚴(yán)格保密的。今日匯報議程182。 新城發(fā)展戰(zhàn)略與策略182。新城應(yīng)建設(shè)成為相對獨立、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)達(dá)的健康新城 。以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)是順義區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的主要來源，其中汽車制造業(yè)和電子信息制造業(yè)是絕對的支柱產(chǎn)業(yè)2023年順義第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之比為 1： 。?2023年全球汽車零部件銷售行業(yè)、汽車整車銷售行業(yè)的投資現(xiàn)金回報率別為 13%和 10%，遠(yuǎn)高于汽車制造業(yè)的 5%，說明制造行業(yè)的利潤已經(jīng)很低，下游產(chǎn)業(yè)成為了新的利潤增長點。順義區(qū)兩大支柱產(chǎn)業(yè) 汽車制造業(yè)、電子信息制造業(yè)在北京占有比較重要的地位，總產(chǎn)值分別占全市的 1/1/5。如果將所有 畝未建設(shè)用地都作為制造業(yè)用地也僅能帶來 26萬人。資料來源：順義統(tǒng)計信息網(wǎng)、中關(guān)村管委會網(wǎng)站 14本報告是嚴(yán)格保密的。外資企業(yè)已經(jīng)占據(jù)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位。擴(kuò)建后將躋身世界十大機(jī)場之列，成為東北亞的航空樞紐，首都經(jīng)濟(jì)的發(fā)動機(jī)，更會為順義新城的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長帶來巨大推動作用。對城市的研究我們界定為 “ 人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費 ” ，并從這四個方面對順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實與理想之間的差距空間 /土地Space/Land生活 /消費Living/Consuming生產(chǎn) /產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?產(chǎn)業(yè)鏈?產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢?產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：?土地利用性質(zhì)?土地利用強(qiáng)度?地價峰值?可利用土地量人口：?人口總量?人口就業(yè)結(jié)構(gòu)?人口素質(zhì)消費：?消費力?消費結(jié)構(gòu)?消費地點18本報告是嚴(yán)格保密的。對城市的研究我們界定為 “ 人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費 ” ，并從這四個方面對順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實與理想之間的差距空間 /土地Space/Land生活 /消費Living/Consuming生產(chǎn) /產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?產(chǎn)業(yè)鏈?產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢?產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：?土地利用性質(zhì)?土地利用強(qiáng)度?地價峰值?可利用土地量人口：?人口總量?人口就業(yè)結(jié)構(gòu)?人口素質(zhì)消費：?消費力?消費結(jié)構(gòu)?消費地點22本報告是嚴(yán)格保密的。 市政基礎(chǔ)設(shè)施比較差 , 購物（包括日常消費品）一般在城里，一周去城里的超市一次萬科業(yè)主教育配套是最大的問題。順義良好的資源條件是吸引其進(jìn)入的主要動因。高檔住宅的開發(fā)使得空港片區(qū)成為了北京最具特色的外籍人士聚集區(qū)，國際化的生活氛圍逐步成熟并開始向外輻射這里有德國鄉(xiāng)村城市的味道，如果有地鐵就和德國很相似了 。并且對喜歡這種生活氛圍的高素質(zhì)人群產(chǎn)生了強(qiáng)烈的吸引作用。已經(jīng)在此居住十年，喜歡周邊的環(huán)境。日常用品也要到望京的超市買。對城市的研究我們界定為 “ 人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費 ” ，并從這四個方面對順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實與理想之間的差距空間 /土地Space/Land生活 /消費Living/Consuming生產(chǎn) /產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?產(chǎn)業(yè)鏈?產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢?產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：?土地利用性質(zhì)?土地利用強(qiáng)度?地價峰值?可利用土地量人口：?人口總量?人口就業(yè)結(jié)構(gòu)?人口素質(zhì)消費：?消費力?消費結(jié)構(gòu)?消費地點28本報告是嚴(yán)格保密的。娛樂消費基本符合 “ 娛樂＝公園 ” 這一等式通過 60多位居民訪談表明， 85%的居民認(rèn)為：本地的娛樂的地方很少，大部分體育場館不向公眾開放，公園是他們?nèi)粘Ｐ蓍e娛樂的唯一場所。 項目進(jìn)程匯報182。 功能分區(qū)與分期策略32本報告是嚴(yán)格保密的。筑波科學(xué)城依靠教育科研產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動，經(jīng)過 40多年的發(fā)展已成為國際知名的 RD中心城市筑波科學(xué)城 ：u 位置和規(guī)模： －距離東京都東北約 60km －用地 2696公頃 －規(guī)劃總?cè)丝?35萬人（至 2030年）u用地功能組合： －科研教育用地占 54％，居住占 25%， 商業(yè)服務(wù)占 4%，道路公園占 17%u主要特點： － 46家科研教育機(jī)構(gòu)遷入筑波新城，研 究領(lǐng)域有教育、建設(shè)、科學(xué)與工程、 生物工程等 －私有研究機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入工業(yè)園和周邊 郊區(qū)，行業(yè)涉及醫(yī)藥、化工、電子、 機(jī)械、建設(shè)等領(lǐng)域 － 70%以上的雇員從事教育科研工作Tokyo60KM236本報告是嚴(yán)格保密的。多摩新城是在交通引導(dǎo)開發(fā)模式下發(fā)展起來的日本最大的新鎮(zhèn)，同時也是一座典型的 “ 臥城 ”多摩新城 ：u 位置和規(guī)模： －位于東京都中心西南約 2540km，距 離橫濱市西北約 25km －規(guī)劃占地面積約 3016公頃，包括了 東京都的多摩市、稻城市、八王子市 和町田市 －規(guī)劃總?cè)丝诩s u用地功能組合： －居住用地占 47％、道路占 ％，商 業(yè)用地占 ％，公共服務(wù)設(shè)施用地 占 ％，綠地公園占到 %u主要特點： －鄰近核心城市，軌道交通系統(tǒng)發(fā)達(dá) －城市建設(shè)沿軌道沿線及站點附近開發(fā) －典型的臥城，沒有產(chǎn)業(yè)發(fā)展京王電鐵多摩新城東京都心小田急電鐵440本報告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)案例我們總結(jié)了新城開發(fā)的 5種主要模式，并找到了每種模式的核心驅(qū)動因素和關(guān)鍵成功因素之所在新城發(fā)展模式田園城市公司城 /產(chǎn)業(yè)城邊緣新城TOD新城行政中心新城核心驅(qū)動因素 關(guān)鍵成功因素 典型代表案例?工業(yè)革命造成城市環(huán)境惡化?城市居住需求急劇上升?政府決策?市場對于產(chǎn)業(yè)的需求?汽車普及和便捷的交通路網(wǎng)?城市郊區(qū)化?大城市中心城區(qū)人口高度惡性膨脹?政府決策?政府決策，發(fā)展新區(qū)域?交通方式基于鐵路與步行?控制城市規(guī)模、規(guī)模較小?政府主導(dǎo)開發(fā)、投入大量資金?政府強(qiáng)制或引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)積聚?位于大城市邊緣 。底特律的發(fā)展告訴我們：汽車制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)聚集所吸納的人口數(shù)隨科技的進(jìn)步在縮減，而人口的整體素質(zhì)仍就不高12023年底特律人口種族構(gòu)成 2023年底特律教育水平構(gòu)成數(shù)據(jù)來源： . Census Bureau, decennial census of population ,1900 to 2023u1920年由于汽車工業(yè)的發(fā)展，包括在國外出生的居民在內(nèi)，城市人口迅速增長到幾乎 200萬，但隨著科技的發(fā)展制造人口在流失，在 92到 02年的十年中制造業(yè)工人就減少了近 1萬人u加工制造業(yè)帶來人口結(jié)構(gòu)較低， 81%是黑人，大學(xué)以上學(xué)歷不超過 10％（萬人）47本報告是嚴(yán)格保密的。1989年耗資兩億兩千五百萬美元的科博 Cobo會議展覽中心擴(kuò)建工程完工216。數(shù)據(jù)來源： The Dtroit Region: business industry trends 49本報告是嚴(yán)格保密的。 ——The Detroit Region ： automotive industry50本報告是嚴(yán)格保密的。rcher? Schuler電子? Alcatel SEL? ABB? Bosch? Siemens信息? SAP? Hewlett Packard? IBMu 雄厚的高科技產(chǎn)業(yè)高科技產(chǎn)業(yè)的人口比例排名斯圖加特卡爾斯魯厄法茲蒂賓根弗萊堡阿爾薩斯Source： Eurostat 2023工業(yè)研發(fā)費用及研發(fā)占總費用的比率城市 花費（億歐元） 比率 %巴 符州 巴伐利亞州 北萊茵威斯特法倫州 斯圖加特地區(qū) 柏林 Source: Stifterverband issenschaftssatistik強(qiáng)大的高科技科研力量是斯圖加特地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)活躍的動力源泉和根本傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和新型 產(chǎn)業(yè)結(jié)合，一方面提升了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使之更具競爭力；另一方面，產(chǎn)研結(jié)合，使得高新技術(shù)能夠以最短的途徑轉(zhuǎn)換為生產(chǎn)力，轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品51本報告是嚴(yán)格保密的。u舉措 3： 設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)加強(qiáng)企業(yè)間的合作。 聯(lián)系特定科技領(lǐng)域和特定行業(yè)具有 一定知識技能的公司 216。 實現(xiàn)在知識，理論，實 踐方面的信息轉(zhuǎn)換 216。 創(chuàng)建新的，現(xiàn)代的，有吸引力的工作崗位 216。2023年全市居民人均收入10500歐元，居慕尼黑和法蘭克福之后列第 3位。案例研究 Part 3: —— 會展業(yè)帶動城市發(fā)展的 6個案例研究國外案例國內(nèi)案例漢諾威 (德國 ) 米蘭 (意大利 )Rosemont(美國 )香港廣州上海54本報告是嚴(yán)格保密的。世界十大會展城市1. 漢諾威2. 米蘭3. 法蘭克福4. 科隆5. 杜塞爾多夫 6. 巴黎7. 芝加哥8. 奧蘭多（橘郡）9. 慕尼黑10. 柏林— 漢諾威城市概況漢諾威位于德國北部，是德國下薩克森州的首府 ，人口 52萬人，以發(fā)達(dá)的會展業(yè)著稱于世。?漢諾威成立了德國博覽會與展覽會集團(tuán)公司，即現(xiàn)在的漢諾威展覽公司的前身。?1986年， CE