xx青年匯佳園商業(yè)部分產(chǎn)品定位報(bào)告-wenkub
2023-02-02 11:36:39 本頁面
【正文】 營(yíng)企業(yè)，打造朝青路上消費(fèi)新亮點(diǎn)，塑造區(qū)域現(xiàn)代商務(wù)生活中心。 ? 立面效果應(yīng)強(qiáng)調(diào)其現(xiàn)代、高尚的品質(zhì)感，凸顯國(guó)際都市氣質(zhì)，迎合主流客群的喜好。 餐飲 金融 ? 功能品牌推薦： ? 一層： ? 零售門店：金飛鴻電信、 電信營(yíng)業(yè)廳、 711 ； ? 金融設(shè)施：光大銀行、建設(shè)銀行、北京證券； ? 商務(wù)餐飲：上島咖啡、真功夫、面包物語； ? 社會(huì)服務(wù)： DHL； ? 二層： ? 品牌餐飲 ： 渝信川菜、粵色湘天酒樓、漁公漁婆 ? 金融設(shè)施：光大銀行、建設(shè)銀行、北京證券； ? 三層： ? 品牌餐飲 ： 渝信川菜、粵色湘天酒樓、漁公漁婆 二號(hào)地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 ? 公共空間 ? 與青年匯共建部分相呼應(yīng)。 二號(hào)地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 第一（ ），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 第三部分 收 益 分 析 收益分析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 4地商業(yè) 一層 二層 三層 四層 車位 合計(jì) 建筑面積 天大 2960 3000 2780 1560 46 10300 交通面積 279 279 279 162 999 銷售面積 2681 2721 2501 1398 9301 2地商業(yè) 建筑面積 天大 3010 3010 3010 131 9030 交通面積 712 301 301 1314 銷售面積 2298 2709 2709 177 7716 4地 層面 銷售 面積 銷售 單價(jià) 銷售 總價(jià) 單方 首付 單方月供 單方日供 使用率 折合單位日租 考慮出租率后日租 如出租，年租金收益 區(qū)域?qū)嶋H租金價(jià)格 如出租，年租金收益 一層 2681 137.5 7 9 9 二層 2721 99 5 7 5 三層 2501 5 2 3 191 3 四層 1398 33 2 2 合計(jì) 9301 14690 1074 2地 層面 一層 2298 154 7 10 9 二層 2709 99 5 7 5 三層 2709 1 2709 55 3 4 3 合計(jì) 7716 14019.6 6 總計(jì) 17017 28709.6 2096 收益分析 銷售收益分析 注： 1. 計(jì)算前提為建設(shè)期即開始銷售 2. 計(jì)算考慮建筑使用率為 ； 3. 年出租率一層為 ，二層為 ，三四層為 4. 此處以銷售價(jià)格折合之租金僅為參考數(shù)值，用以比較與實(shí)際租金之間差異，實(shí)際招商時(shí)，還需考慮租金優(yōu)惠政策等。 。 。 。 /平米； ? 兩塊地商業(yè)部分銷售額總計(jì) ，銷售均價(jià) /平米。 ? 可考慮出售一二層可分割小面積，獲取銷售收益，同時(shí)保留部分面積，保證長(zhǎng)期租金收益。 ? 朝陽北路已經(jīng)全線通車。 市場(chǎng)研究 市場(chǎng)供應(yīng) ? 板塊內(nèi)集中商業(yè)總建筑面積 ，經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 5萬平米。 市場(chǎng)研究 市場(chǎng)供應(yīng) ? 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，朝青板塊現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)面積達(dá) 26萬平米（建筑面積）。 新入市面積待市場(chǎng)檢驗(yàn)。 ? 尚街作為唯一只租不賣的商業(yè)物業(yè)，融合多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，餐飲及休閑娛樂面積分別占到總量的 30%35%。品牌檔次明顯不足。休閑娛樂業(yè)態(tài)存在明顯市場(chǎng)空白。 ? 法寶超市： /平米，經(jīng)營(yíng)面積 2023平米，地下。 ? 該區(qū)域餐飲類租金水平如下： 品牌名稱 所屬類型 規(guī)模 平米 單位日租 物業(yè)類型 分布商圈 舟都鮑翅酒樓 中大型正餐 1800 8 臨街商鋪 住邦 2023底商 郭林家常菜 中大型正餐 1000 臨街商鋪 甘露園商圈底商 大白鯊火鍋 大型火鍋 2023 大廈內(nèi)部 華堂商圈 昆泰大廈四層 巴西烤肉 特色休閑餐飲 600 7 臨街商鋪 華堂商圈周邊 麥當(dāng)勞 休閑餐飲 300 5 臨街商鋪 華堂商圈 一帶二 重慶鴛鴦火鍋 小型正餐 300 4 臨街商鋪 甘露園商圈底商 永和豆?jié){ 便利快餐 100 臨街商鋪 華堂商圈臨街 老家肉餅 便利快餐 60 臨街商鋪 甘露園商圈底商 馬蘭拉面 便利快餐 150 5 臨街商鋪 華堂商圈周邊 金鳳成祥 糕點(diǎn) 60 10 臨街商鋪 華堂商圈周邊 區(qū)域餐飲 租金均價(jià) 6370 ? 該區(qū)域休閑娛樂類租金水平如下： 單位 元 /平米 .經(jīng)營(yíng)面積 .日 ? 休閑、服務(wù)類： ? 香榭麗舍美容美發(fā)： /平米，營(yíng)業(yè)面積 970平米。 ? 未來主要零售供應(yīng)集中在產(chǎn)權(quán)銷售店鋪，同類投資產(chǎn)品過多。 ? 餐飲娛樂設(shè)施未來存在較大發(fā)展空間。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前朝青板塊，開發(fā)總量已達(dá)到 370萬平方米，明年上半年將超過 400萬平米， 朝陽路區(qū)域在未來兩三年內(nèi)，入住人口總數(shù)超過 40萬人， 消費(fèi)能力強(qiáng)勁。 ? T（威脅） ? 整體環(huán)境有待改善。 ? 如無法做到差異化定位，很難規(guī)避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 ? 如何平衡經(jīng)營(yíng)收益與投資收益。 ? 工作在最好或較好的寫字樓、或者時(shí)尚的場(chǎng)所； ? 工作極度忙碌，沒有過多時(shí)間；冰箱里除了飲料沒有什么吃的，幾個(gè)月不開火，偶爾浪漫一次在家做飯； ? 喜歡在裝潢漂亮的或者胡同深
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