【正文】 ，既是所有者，同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)具有一定的優(yōu)勢(shì)；另一個(gè)動(dòng) 因是出于 融資考慮 ，一些房地產(chǎn)開發(fā)商看中了零售超市百貨的流動(dòng)資金。 /劣勢(shì)分析 ：只租不售的開發(fā)模式對(duì)于發(fā)展商的資金實(shí)力要求非常高， 資金壓力較大，同時(shí)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ； 缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會(huì)遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖 然經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級(jí)，大商家所支付的租金回報(bào)較低；如果采取散租模式， 雖然能提高預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營(yíng)能力弱，往往導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗。由于大東門商圈更是缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和引導(dǎo)，近年來(lái)，內(nèi)部環(huán)境惡 化，核心地位和商業(yè)功能正在嚴(yán)重退化。 /劣勢(shì)分析 ：由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，開發(fā)商無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng) 一的經(jīng)營(yíng)管理， 導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無(wú)序狀態(tài) ，導(dǎo)致最終經(jīng)營(yíng)不善等后果，商鋪的價(jià)值也大大 縮水。 與住宅地產(chǎn)相比商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)要求更高，在國(guó)家加大商業(yè)地產(chǎn)的額度時(shí)，現(xiàn)在像恒隆、華潤(rùn)、保利、瑞安、御景等等，都還在加大物業(yè)持有，加大租金回報(bào)。 投資回報(bào)形式 小結(jié) 商業(yè)地產(chǎn)比住宅更加復(fù)雜，專業(yè)性要求更高，并且，并且對(duì)企業(yè)的資金要求、運(yùn)營(yíng)能力要求更高。 銷售模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 /住宅 ： 住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì)。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差 池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。 客戶 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 /住宅 ： 住宅地產(chǎn)開發(fā)部分采用滾動(dòng)開發(fā)、滾動(dòng)銷售的分期的模式，自有資金的要求不是很高，資金 大部分來(lái)源于銀行貸款 。李嘉誠(chéng)先生關(guān)于決定商業(yè)地產(chǎn)投資最重要的考量因素的論斷，那 就是 “ 地段，地段，還是地段 ” 商業(yè)對(duì) “ 易達(dá)性 ” 的要求很高 ，要求具備較強(qiáng)的輻射力 地段 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 /住宅 ： 客戶分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。 商業(yè)分類 交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 第一部分 理 論 篇 分類方法 種類 按商業(yè)形態(tài) （主題商城） 按照規(guī)模和服務(wù)等級(jí) 。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值 與住宅比較 商業(yè)是指以買賣方式使商品流通的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構(gòu)筑物、附著物和由此所衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和。 商業(yè)地產(chǎn)是完全區(qū)別于住宅市場(chǎng)的新興行業(yè)。在這一大起大落的階段，商業(yè)地產(chǎn)受到前所未有的關(guān)注，內(nèi)資、外資、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商齊頭并進(jìn)，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的高潮。 而對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)極其靈敏的大型開發(fā)企業(yè) ,早在前幾年就把持有型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)做為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分。如果還單純還停留在住宅市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念還從事操作商業(yè)地產(chǎn)， 風(fēng)險(xiǎn)不言而育。 租售模式 隨著社會(huì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個(gè)方面的趨勢(shì)：規(guī)模的大型化、功能的多元化和技術(shù)的復(fù)雜化。 按照空間形式 。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 /住宅： 住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，住宅提供給客戶的是一種他們需要的 “ 生活方式 ” /商業(yè)地產(chǎn) 最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔(dān)商品的流通展示功能，對(duì)人而言就是滿足人們 的購(gòu)物需求。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升 值獲利 。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛， 沉淀資金較多， 并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)必須有長(zhǎng)線的充足的資金支持 。 物業(yè)要求 /住宅 ： 住宅的銷售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡(jiǎn)單，通常為直接銷售，買賣兩清。從過(guò)程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端， /商業(yè)地產(chǎn) ： 商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范 即商業(yè)規(guī)范；商業(yè)專業(yè)性的要求極高；商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營(yíng)的開始，還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理 。真正要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商到房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，挑戰(zhàn)頗大。為什么？ d 舉例：四大天王的榜樣 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對(duì)住宅開發(fā)商的三重利 結(jié)論 住宅地產(chǎn)是區(qū)域性的階段性產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是金融、地產(chǎn)、商業(yè)三結(jié)合最理想的產(chǎn)品。 因此，該模式下客戶對(duì)未來(lái)的商業(yè)的價(jià)值預(yù)期容易產(chǎn)生悲觀情緒，不利于銷售的順利進(jìn)展，最終可能 導(dǎo)致整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的失敗。 模式一：只售不租 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 /特點(diǎn)描述 ： 這種模式由 開發(fā)商自己進(jìn)行市場(chǎng)培育 ，營(yíng)造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)持續(xù)有效的經(jīng) 營(yíng)管理提升商業(yè)價(jià)值。 /匹配項(xiàng)目 ：目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在 購(gòu)物中心 的開發(fā)上，在購(gòu)物中心遭遇 “ 一賣就死 ” 的黑色定律之后，越來(lái)越多的開發(fā)商不得不面臨購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)。 /劣勢(shì)分析 ：但是，由于 房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)隔行如隔山 ，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運(yùn)營(yíng)中嗆 水，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運(yùn)營(yíng)零售商業(yè)時(shí)，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場(chǎng)挖幾個(gè)人湊成班子，還不知百貨這 趟水的深淺就草草上陣，結(jié)果經(jīng)營(yíng)失敗者十之八九。年銷 售額 70多億元，稅收貢獻(xiàn) 3億余元，擁有員工數(shù)萬(wàn)人。 /典型案例 ： 上海大拇指廣場(chǎng) 租售并舉的運(yùn)營(yíng)模式， 2萬(wàn)平方米由主力店家樂福長(zhǎng)期租賃，剩余 4萬(wàn)平方米商 鋪采取銷售策略，將所有權(quán)出售給投資者，但收回其經(jīng)營(yíng)權(quán)，由證大商旅管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，實(shí)行所有權(quán)、 經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，既通過(guò)銷售回籠資金，又通過(guò)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理保證商業(yè)形象檔次和業(yè)態(tài)的完整性。 /劣勢(shì)分析 ：該模式執(zhí)行國(guó)外先進(jìn)的 “ 先招商 后開發(fā) ” 的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念， 沒有明顯的劣勢(shì) ，但問題是， 主 力店的商業(yè)零售巨頭們對(duì)于開發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目地段的選擇非?？量?，對(duì)于眾多中小開發(fā)企業(yè)而言，此模式的可 發(fā)揮空間有限。 而對(duì)于新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用為資產(chǎn)證券化定 制商業(yè)地產(chǎn) ” 開發(fā)主流模式，以未來(lái)股東利益的最大化為目標(biāo)，以商家的需求為條件，以消費(fèi)者的需求特點(diǎn)和 喜好為設(shè)計(jì)原點(diǎn)，以資本市場(chǎng)上市為目的，進(jìn)行專業(yè)的、系統(tǒng)的開發(fā)。 /操作方法 ：以房地產(chǎn)信托基金為工具，開發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場(chǎng)公開發(fā)售部分（例如 70%） 基金單位募集資金，同時(shí)保留部分收益（例如 30%）以享受分紅和物業(yè)升值之利。 ★ 20世紀(jì) 80年代以前，中國(guó)沒有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，經(jīng)營(yíng)與場(chǎng)所的投入沒有嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 2023年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額 。其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。目前越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、策劃代理商，已經(jīng)開始充分重視和涉足經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域。 1 2 產(chǎn)權(quán)分割出售 商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實(shí)踐中 幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。我 國(guó)開發(fā)商雖不斷國(guó)外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是 “ 形似神不似 ” 。 8 開業(yè)經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目施工 項(xiàng)目招商 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃 土地獲取 融資 項(xiàng)目選擇 國(guó)際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 獲取土地 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 項(xiàng)目施工 項(xiàng)目貸款 項(xiàng)目銷售 /招商 開業(yè)經(jīng)營(yíng) 目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 第二部分 市 場(chǎng) 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。 ■城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展速度有放緩的趨勢(shì)。 第二部分 市場(chǎng) 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 第二部分 市 場(chǎng) 篇 中國(guó)城市化進(jìn)程和城市群聯(lián)動(dòng)發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)總量發(fā)展的另一 個(gè)契機(jī) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 第二部分 市 場(chǎng) 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 類型 明細(xì)項(xiàng)目 零售商業(yè)地產(chǎn) 購(gòu)物中心、百貨、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、各類專業(yè)市場(chǎng) …… 主題式商業(yè)地產(chǎn) 奢侈品主題商業(yè)、女性主題商業(yè)、青年主題商業(yè) 兒童主題商業(yè)、家庭主題商業(yè) 城市綜合體 融購(gòu)物中心、酒店、寫字樓、服務(wù)公寓、住宅為一體的綜合型 商業(yè)建筑體 復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn) 以休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、文化藝術(shù)等為帶動(dòng)，將購(gòu) 物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務(wù)公寓、會(huì)展中心、藝術(shù) 中心、文化中心、娛樂中心、體育館、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)等多種商業(yè)體與住宅開發(fā)復(fù)合式發(fā)展 中國(guó)城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將由過(guò)去的單一模式向多種功能為一體的現(xiàn)代綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變 展望一 第二部分 市 場(chǎng) 篇 開發(fā)主體：集團(tuán)化開發(fā) ,連鎖經(jīng)營(yíng)將成主流 展望二 并購(gòu)整合推動(dòng)行業(yè)內(nèi)上市公司外延擴(kuò)張，優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為并購(gòu)主要對(duì)象 展望三 一線城市的商業(yè)地產(chǎn)部正由開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代 展望四 二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)井噴期。 富力的住宅小區(qū)都沒有單純的全部建成住宅，而是利用其中部分地面建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)配套，從而使得住宅小區(qū)的商業(yè)價(jià)值最大化，尤其是專業(yè)市場(chǎng)，富力都是利用小區(qū)住宅的裙樓來(lái)建設(shè)，其商業(yè)價(jià)值比通常的超市、餐飲要大得多。 逸景翠園建設(shè)廣州紡織博覽中心就是類似的定位， 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 運(yùn) 營(yíng) 管 理 收 益 模 式 運(yùn)營(yíng)管理 第三部分 借 鑒 篇 利用專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，出讓部分營(yíng)業(yè)收入，以求雙贏。 發(fā) 展 方 向 主推成熟的寫字樓、酒店 /公寓，因地制宜適量發(fā)展小型商貿(mào)物流 富力雖然首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是專業(yè)市場(chǎng)兒童城，但從其在建和規(guī)劃的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，主推是成熟穩(wěn)定的寫字樓和酒店 /公寓，其目前在建的酒店數(shù)量達(dá)到 7個(gè)，寫字樓 9個(gè)，這在國(guó)內(nèi)一線房地產(chǎn)公司里面應(yīng)是規(guī)模最大的。 富力早期并非實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)商，但其又早在 2023年就開始切入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，比很多當(dāng)時(shí)大型的地產(chǎn)公司都早，所以他講究的是快的策略，采取的是“快魚吃慢魚”的方式，搶占先機(jī)，獲得市場(chǎng)，先求快，到后來(lái)再逐步建設(shè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如 55層的富力中心、卡爾頓酒店、君悅酒店等，以求穩(wěn)定發(fā)展，先快后穩(wěn)，非常適合于富力這樣由小型地產(chǎn)商快速成長(zhǎng)為一線大型地產(chǎn)商的策略，當(dāng)然在其現(xiàn)在發(fā)展?fàn)畲蠛?，其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目明顯呈現(xiàn)大型化。 模式二：社區(qū)商業(yè)中心模式 選址： 位于相對(duì)較遠(yuǎn)的人口聚居區(qū)。不僅覆蓋周邊居住人口，也可吸引小部分流動(dòng)的非居住人口。當(dāng)年其資產(chǎn)負(fù)債比升到 %，超過(guò)行業(yè)臨界指標(biāo)。 2023年底，富力被迫修正其發(fā)展策略。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)四十多個(gè)城市投資項(xiàng)目，已在