【正文】 、美容美體、健身 C區(qū) 休閑娛樂配套 一層：室內(nèi)公園 二層：兒童樂園 三層：電影院、電玩城 四層：美食廣場 業(yè)態(tài)定位 分區(qū) 定位 比例 店鋪面積 店鋪數(shù)量 A區(qū) 產(chǎn)權(quán)式商鋪 5 1015平，可根據(jù)投資者實力自由組合 35004000個 B區(qū) 主力店 3 10010000平，根據(jù)主力店需求不同劃分店鋪面積 100150個 C區(qū) 休閑娛樂配套 2 105000平，根據(jù)業(yè)態(tài)不同劃分店鋪面積 50100個 業(yè)態(tài)定位 專業(yè)投資者 有較成熟心態(tài)，對投資有一定的經(jīng)驗，這種投資者具有雄厚的資金和商業(yè)背景，較為理性，他們最為關(guān) 注的就是地塊的經(jīng)營規(guī)劃和具體售價。 引入具有吸引力的經(jīng)營業(yè)態(tài)，滿足客戶群體不斷升級的消費需求。 SWTO分析 威脅 鞍山整體城市經(jīng)濟是以鞍鋼及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)為核心的重工業(yè)發(fā)展模式，城市整體居民消費力水平有限。 在工程進度與開業(yè)時間方面，項目落后興隆大家庭等項目，其會對項目產(chǎn)生一定的沖擊與客戶分流。 項目所處位置雖然在直線距離上距市中心較遠，但緊鄰主干道，具有一定的交通可達性及可視性。 目前，在鞍山大多數(shù)商場中，業(yè)態(tài)比例不平衡，業(yè)態(tài)分布主要以滿足日常購物需求為主，休閑、餐飲、娛樂產(chǎn)業(yè) 相對比例較少，甚至沒有；但隨著當(dāng)?shù)厝藗兩钏降牟粩嗵岣?，其不合理的業(yè)態(tài)分布已經(jīng)不能滿足人們對休 閑、娛樂、餐飲的需求。追求舒適的購物環(huán)境和全新消費體驗逐漸成為鞍山人的 消費趨勢。 傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形成新的競爭格局。 鞍山商業(yè)正處于一個新的發(fā)展時期，傳統(tǒng)百貨努力通過改造購物環(huán)境增強競爭實力，鞏固商業(yè)地位；同時大量外 來百貨和超市進入鞍山，如興隆大家庭、樂購等相繼進駐，加入競爭行列，形成了傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形式并存 的商業(yè)局面。 以站前為商業(yè)中心逐漸向周邊區(qū)域發(fā)展 政府對城市建設(shè)布局的重新規(guī)劃，促進鞍山商業(yè)市場的進一步發(fā)展。 規(guī)劃中的商用物業(yè)市場供應(yīng)量不斷增大 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)迅速發(fā)展，特別是城市中心的商業(yè)物業(yè)發(fā)展極快，使得鞍山的商業(yè)競爭越來越激烈。 項目所處位置原址，具有自發(fā)形成的集市，同時項目附近的東北商貿(mào)城面臨拆遷，為本項目提供了一部分經(jīng)營商戶。 SWTO分析 機會 鞍山正處于一個商業(yè)轉(zhuǎn)型期，商業(yè)設(shè)施需要升級換代，消費者需求也在逐步升級。 鞍山商業(yè)的升級與換代還需要一定時間來完成，目前階段在非傳統(tǒng)商圈進行商業(yè)開發(fā)，如果定位規(guī)劃不好，會有較大風(fēng)險。 招商與銷售并重，以招商帶動項目產(chǎn)權(quán)商鋪銷售，以銷售帶動整體項目的運營。一旦機會到來，他們的投資是看準理想鋪位就勢在必得，而且也 會是最早的一批落定者。 商業(yè)位置：商業(yè)位置一定要好，最好在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域或者靠近交通要道，并且具有一定的規(guī)模。 消費者分析 : 隨著商業(yè)形態(tài)的不斷演變，消費者的習(xí)慣和要求也跟著不斷在變，主要體現(xiàn)在以下幾點： 有豐富的產(chǎn)品內(nèi)容：在這里能滿足不同消費者的消費需求和消費者的購物欲望。 樓層 租金 售價 業(yè)態(tài) 2 2636元 /月 /平 /平 床上用品，針織用品，毛線制品，童裝，鞋帽，布藝 1 2636元 /月 /平 /平 品牌服裝，男女裝，休閑，運動服飾 時代財富廣場 價格定位 樓層 租金 售價 業(yè)態(tài) 2 3050元 /月 /平 —— 文化辦公用品、飾品美甲、體育用品、工藝禮品、鐘表眼鏡、日用百貨、服裝箱包、化妝品 1 —— —— 蘇寧電器 1 /月 /平 —— 觀賞魚市場 時代小商品批發(fā)中心 樓層 租金 售價 業(yè)態(tài) 寵物市場 40元 /月 /平 —— 寵物 門面 3040元 /月 /平 —— 家具、建材、木門、陶瓷、潔具、五金 商場大廳 3040元 /月 /平 —— 家具、建材、木門、陶瓷、潔具、五金 東北綜合商貿(mào)城 本項目租金及售價參考立山區(qū)現(xiàn)有商業(yè)租金和售價情況，同時又考慮項目自身較為先進的設(shè)施情況。 永續(xù)經(jīng)營之道 主要為投資者、經(jīng)營戶搭建一個很好的經(jīng)營平臺，通過項目的持續(xù)經(jīng)營形 成良好的口碑，不斷提高項目的商業(yè)價值以謀求更廣闊的商業(yè)發(fā)展空間。 一次性返還存在兩種可能： （ 1）、在商鋪的總價中一次性扣除返還金額。 □ 模式： 2＋ 3＋ 5（ 10年統(tǒng)一經(jīng)營 ） ?2：前 2年投資回報從房價中扣除 : ?3：第 35年投資回報每年支付； ?5：第 610年投資回報業(yè)主與管理公司分成 。 5成 10年銀行按揭貸款。 （ 1）、把握業(yè)態(tài)經(jīng)營比例 通過對國際知名與國內(nèi)成功的大型購物中心的業(yè)態(tài)經(jīng)營配比進行深入的研究分析，針對項目的情況，招商 時注意維護和管理好商場的業(yè)態(tài)比例。 （ 3）、同業(yè)差異、異業(yè)互補 同業(yè)差異就是不能盲目招同一品類的店進入，如果引進商戶過于重疊，在經(jīng)營上將造成競爭的激烈，也有 損商場的經(jīng)營特色。 （ 4）、核心主力店互動原則 在大型購物中心的招商方面來講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先， 輔助項目配套的原則。另外核心主力 店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。 招商原則 知名商戶或連鎖商戶。 商戶結(jié)構(gòu)的組成對全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會帶來不同消費群，某些商戶個性鮮 明、形象突出，容易給消費者留下深刻印象，豐富了商場整體的經(jīng)營特色。 只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進場。 推廣目標 建立項目鮮明有力的市場形象； 增強市場對項目的認識度； 為開盤積累一定數(shù)量的意向客戶； 蓄客期分為 4個階段 第一階段： 2月以前 廣告： 主要是通過線下渠道、戶外廣告的傳播，初步建立起項目的形象。 第二階段： 2月－ 3月 廣告： 通過售樓處現(xiàn)場展示與線下渠道、宣傳資料及網(wǎng)站等配合進行造勢，在原來的基礎(chǔ)上逐漸加強廣告力 度，樹立項目的市場形象。同時招 商的工作人員開始對外招商，前期針對大型品牌客戶招商的同時積累買家。 第三階段： 4月 廣告： 通過軟文、硬廣、電視、雜志等有效媒體，強勢媒介的操作，全面覆蓋鞍山地區(qū)以及周邊地 區(qū)，極強增加項目的知名度以及美譽度。 活動營銷：鞍山商業(yè)大會、鞍山商業(yè)高峰論壇 由開發(fā)商連同政府有關(guān)部門組織邀請鞍山地區(qū)著名的企業(yè)、品牌商戶共同舉辦一個商業(yè)大會，同時 在舉行商業(yè)大會的同時邀請著名的商業(yè)專家、商業(yè)巨頭以及媒介舉辦首屆鞍山商業(yè)高峰論壇，就鞍 山的商業(yè)發(fā)展前景、進行充分的分析。 銷售與招商： 大量的收取意向客戶的誠意金，造成緊銷的市場形象。 項目研究報告 邀請著名的專家學(xué)者就項目的投資前景、發(fā)展前景發(fā)表演講，進行分析闡述，并提交專項報告， 加強項目可信度。 廣告： 通過報紙、電視、電臺、車身流動廣告等主流媒介超強的廣告力度，全方位的進行媒體轟炸，為 項目的開盤造勢。 強勢銷售期（ 7月）： 推廣策略 組織城市巡展會，設(shè)置外站點，然后通過相關(guān)城市媒介，加強在各地的市場影響； 在當(dāng)?shù)亟M織相關(guān)的活動，形成市場轟動效應(yīng)及市場美譽度。 永續(xù)經(jīng)營培訓(xùn)班 組織前期已經(jīng)認購