【正文】 、美容美體、健身 C區(qū) 休閑娛樂配套 一層：室內(nèi)公園 二層：兒童樂園 三層：電影院、電玩城 四層：美食廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)定位 分區(qū) 定位 比例 店鋪面積 店鋪數(shù)量 A區(qū) 產(chǎn)權(quán)式商鋪 5 1015平，可根據(jù)投資者實(shí)力自由組合 35004000個(gè) B區(qū) 主力店 3 10010000平，根據(jù)主力店需求不同劃分店鋪面積 100150個(gè) C區(qū) 休閑娛樂配套 2 105000平，根據(jù)業(yè)態(tài)不同劃分店鋪面積 50100個(gè) 業(yè)態(tài)定位 專業(yè)投資者 有較成熟心態(tài)，對(duì)投資有一定的經(jīng)驗(yàn)，這種投資者具有雄厚的資金和商業(yè)背景，較為理性，他們最為關(guān) 注的就是地塊的經(jīng)營規(guī)劃和具體售價(jià)。 引入具有吸引力的經(jīng)營業(yè)態(tài)，滿足客戶群體不斷升級(jí)的消費(fèi)需求。 SWTO分析 威脅 鞍山整體城市經(jīng)濟(jì)是以鞍鋼及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)為核心的重工業(yè)發(fā)展模式，城市整體居民消費(fèi)力水平有限。 在工程進(jìn)度與開業(yè)時(shí)間方面，項(xiàng)目落后興隆大家庭等項(xiàng)目，其會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的沖擊與客戶分流。 項(xiàng)目所處位置雖然在直線距離上距市中心較遠(yuǎn)，但緊鄰主干道，具有一定的交通可達(dá)性及可視性。 目前，在鞍山大多數(shù)商場(chǎng)中，業(yè)態(tài)比例不平衡，業(yè)態(tài)分布主要以滿足日常購物需求為主，休閑、餐飲、娛樂產(chǎn)業(yè) 相對(duì)比例較少，甚至沒有；但隨著當(dāng)?shù)厝藗兩钏降牟粩嗵岣?，其不合理的業(yè)態(tài)分布已經(jīng)不能滿足人們對(duì)休 閑、娛樂、餐飲的需求。追求舒適的購物環(huán)境和全新消費(fèi)體驗(yàn)逐漸成為鞍山人的 消費(fèi)趨勢(shì)。 傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形成新的競(jìng)爭(zhēng)格局。 鞍山商業(yè)正處于一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，傳統(tǒng)百貨努力通過改造購物環(huán)境增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，鞏固商業(yè)地位；同時(shí)大量外 來百貨和超市進(jìn)入鞍山，如興隆大家庭、樂購等相繼進(jìn)駐，加入競(jìng)爭(zhēng)行列，形成了傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形式并存 的商業(yè)局面。 以站前為商業(yè)中心逐漸向周邊區(qū)域發(fā)展 政府對(duì)城市建設(shè)布局的重新規(guī)劃，促進(jìn)鞍山商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。 規(guī)劃中的商用物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量不斷增大 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)迅速發(fā)展，特別是城市中心的商業(yè)物業(yè)發(fā)展極快，使得鞍山的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。 項(xiàng)目所處位置原址，具有自發(fā)形成的集市，同時(shí)項(xiàng)目附近的東北商貿(mào)城面臨拆遷，為本項(xiàng)目提供了一部分經(jīng)營商戶。 SWTO分析 機(jī)會(huì) 鞍山正處于一個(gè)商業(yè)轉(zhuǎn)型期，商業(yè)設(shè)施需要升級(jí)換代，消費(fèi)者需求也在逐步升級(jí)。 鞍山商業(yè)的升級(jí)與換代還需要一定時(shí)間來完成，目前階段在非傳統(tǒng)商圈進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，如果定位規(guī)劃不好，會(huì)有較大風(fēng)險(xiǎn)。 招商與銷售并重，以招商帶動(dòng)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商鋪銷售，以銷售帶動(dòng)整體項(xiàng)目的運(yùn)營。一旦機(jī)會(huì)到來，他們的投資是看準(zhǔn)理想鋪位就勢(shì)在必得，而且也 會(huì)是最早的一批落定者。 商業(yè)位置：商業(yè)位置一定要好，最好在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域或者靠近交通要道，并且具有一定的規(guī)模。 消費(fèi)者分析 : 隨著商業(yè)形態(tài)的不斷演變，消費(fèi)者的習(xí)慣和要求也跟著不斷在變，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： 有豐富的產(chǎn)品內(nèi)容：在這里能滿足不同消費(fèi)者的消費(fèi)需求和消費(fèi)者的購物欲望。 樓層 租金 售價(jià) 業(yè)態(tài) 2 2636元 /月 /平 /平 床上用品，針織用品，毛線制品，童裝，鞋帽，布藝 1 2636元 /月 /平 /平 品牌服裝，男女裝，休閑，運(yùn)動(dòng)服飾 時(shí)代財(cái)富廣場(chǎng) 價(jià)格定位 樓層 租金 售價(jià) 業(yè)態(tài) 2 3050元 /月 /平 —— 文化辦公用品、飾品美甲、體育用品、工藝禮品、鐘表眼鏡、日用百貨、服裝箱包、化妝品 1 —— —— 蘇寧電器 1 /月 /平 —— 觀賞魚市場(chǎng) 時(shí)代小商品批發(fā)中心 樓層 租金 售價(jià) 業(yè)態(tài) 寵物市場(chǎng) 40元 /月 /平 —— 寵物 門面 3040元 /月 /平 —— 家具、建材、木門、陶瓷、潔具、五金 商場(chǎng)大廳 3040元 /月 /平 —— 家具、建材、木門、陶瓷、潔具、五金 東北綜合商貿(mào)城 本項(xiàng)目租金及售價(jià)參考立山區(qū)現(xiàn)有商業(yè)租金和售價(jià)情況，同時(shí)又考慮項(xiàng)目自身較為先進(jìn)的設(shè)施情況。 永續(xù)經(jīng)營之道 主要為投資者、經(jīng)營戶搭建一個(gè)很好的經(jīng)營平臺(tái)，通過項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營形 成良好的口碑，不斷提高項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值以謀求更廣闊的商業(yè)發(fā)展空間。 一次性返還存在兩種可能： （ 1）、在商鋪的總價(jià)中一次性扣除返還金額。 □ 模式： 2＋ 3＋ 5（ 10年統(tǒng)一經(jīng)營 ） ?2：前 2年投資回報(bào)從房?jī)r(jià)中扣除 : ?3：第 35年投資回報(bào)每年支付； ?5：第 610年投資回報(bào)業(yè)主與管理公司分成 。 5成 10年銀行按揭貸款。 （ 1）、把握業(yè)態(tài)經(jīng)營比例 通過對(duì)國際知名與國內(nèi)成功的大型購物中心的業(yè)態(tài)經(jīng)營配比進(jìn)行深入的研究分析，針對(duì)項(xiàng)目的情況，招商 時(shí)注意維護(hù)和管理好商場(chǎng)的業(yè)態(tài)比例。 （ 3）、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ) 同業(yè)差異就是不能盲目招同一品類的店進(jìn)入，如果引進(jìn)商戶過于重疊，在經(jīng)營上將造成競(jìng)爭(zhēng)的激烈，也有 損商場(chǎng)的經(jīng)營特色。 （ 4）、核心主力店互動(dòng)原則 在大型購物中心的招商方面來講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項(xiàng)目?jī)?yōu)先， 輔助項(xiàng)目配套的原則。另外核心主力 店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。 招商原則 知名商戶或連鎖商戶。 商戶結(jié)構(gòu)的組成對(duì)全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會(huì)帶來不同消費(fèi)群，某些商戶個(gè)性鮮 明、形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了商場(chǎng)整體的經(jīng)營特色。 只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場(chǎng)。 推廣目標(biāo) 建立項(xiàng)目鮮明有力的市場(chǎng)形象； 增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度； 為開盤積累一定數(shù)量的意向客戶； 蓄客期分為 4個(gè)階段 第一階段： 2月以前 廣告： 主要是通過線下渠道、戶外廣告的傳播，初步建立起項(xiàng)目的形象。 第二階段： 2月－ 3月 廣告： 通過售樓處現(xiàn)場(chǎng)展示與線下渠道、宣傳資料及網(wǎng)站等配合進(jìn)行造勢(shì)，在原來的基礎(chǔ)上逐漸加強(qiáng)廣告力 度，樹立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。同時(shí)招 商的工作人員開始對(duì)外招商，前期針對(duì)大型品牌客戶招商的同時(shí)積累買家。 第三階段： 4月 廣告： 通過軟文、硬廣、電視、雜志等有效媒體，強(qiáng)勢(shì)媒介的操作，全面覆蓋鞍山地區(qū)以及周邊地 區(qū)，極強(qiáng)增加項(xiàng)目的知名度以及美譽(yù)度。 活動(dòng)營銷：鞍山商業(yè)大會(huì)、鞍山商業(yè)高峰論壇 由開發(fā)商連同政府有關(guān)部門組織邀請(qǐng)鞍山地區(qū)著名的企業(yè)、品牌商戶共同舉辦一個(gè)商業(yè)大會(huì)，同時(shí) 在舉行商業(yè)大會(huì)的同時(shí)邀請(qǐng)著名的商業(yè)專家、商業(yè)巨頭以及媒介舉辦首屆鞍山商業(yè)高峰論壇，就鞍 山的商業(yè)發(fā)展前景、進(jìn)行充分的分析。 銷售與招商： 大量的收取意向客戶的誠意金，造成緊銷的市場(chǎng)形象。 項(xiàng)目研究報(bào)告 邀請(qǐng)著名的專家學(xué)者就項(xiàng)目的投資前景、發(fā)展前景發(fā)表演講，進(jìn)行分析闡述，并提交專項(xiàng)報(bào)告， 加強(qiáng)項(xiàng)目可信度。 廣告： 通過報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車身流動(dòng)廣告等主流媒介超強(qiáng)的廣告力度，全方位的進(jìn)行媒體轟炸，為 項(xiàng)目的開盤造勢(shì)。 強(qiáng)勢(shì)銷售期（ 7月）： 推廣策略 組織城市巡展會(huì)，設(shè)置外站點(diǎn)，然后通過相關(guān)城市媒介，加強(qiáng)在各地的市場(chǎng)影響； 在當(dāng)?shù)亟M織相關(guān)的活動(dòng)，形成市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)及市場(chǎng)美譽(yù)度。 永續(xù)經(jīng)營培訓(xùn)班 組織前期已經(jīng)認(rèn)購