dtz：戴德梁行北京迎賓路商業(yè)項目定位策劃報告-wenkub
2023-01-27 01:11:11 本頁面
【正文】 非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，在那 些接近交通要道和大規(guī)模中高檔住宅區(qū)、開發(fā)前土地價值被低估的區(qū)域。 Page 36 416m (52*8) 120m (15*8) 48m 96m 208m 56m 120m 東方廣場 apm 廣場 百貨大樓 Page 37 目前商業(yè)業(yè)態(tài)在不同零售模式商業(yè)項目中均基本相似，已較難形成商業(yè)業(yè)態(tài)的差異化，因此出現(xiàn)了通過售賣有形商品外的其他形式創(chuàng)造項目特色，如商業(yè)環(huán)境、景觀、建筑形式等來突現(xiàn)商業(yè)項目的特色。 主題概念 ： range Town Page 29 商業(yè)主題概念解析 Orange Town揭示了 XX城未來居住人群的屬性“鮮橙族”； Orange這個單詞的 6個字母又是體現(xiàn) XX城商業(yè)功能的 6個英文單詞的 首個字母縮寫（詳細解析在后）； Orange單詞認知度高，發(fā)音簡單，易于口口相傳； Orange Town的“ Town” 能夠充分體現(xiàn) XX城住宅規(guī)模以及商業(yè)體量； Page 30 商業(yè)主題概念解析 O riginal: 原創(chuàng) 的 （建筑風(fēng)格與形式） R ecreational: 休閑的 （生活氛圍） A bundant: 豐富的 （商業(yè)消費選擇） N eighborly: 友好的 （商業(yè)空間） G lowing: 生氣勃勃的 （新興居住人群） E xpedite: 便利的 （物質(zhì)與精神消費） Page 31 商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃建議 日常生活 大型超市 小型便利店 大型專業(yè)賣場 家庭生活 家居 家電 兒童 聚會生活 餐飲 休閑 娛樂 健康生活 健身 診所 藥店 美好生活 美容美發(fā) 服裝服飾 一站式購物、一家休閑、一天逛街！ Page 32 區(qū)域型商業(yè)的主要特點 ? 所處地理位臵優(yōu)越 區(qū)域型商業(yè)中心都具有相當優(yōu)越的地理位置，一般位于城市的核心區(qū)域，交通便利，無論消費者采取何種方式均可方便到達 ? 經(jīng)過一定時間的市場培養(yǎng)期和成熟期 區(qū)域型商業(yè)中心一部分為經(jīng)過長時間的市場自然形成，或在政府規(guī)劃和支持的影響下而快速形成，但無論是哪種形式，商業(yè)區(qū)中商業(yè)氛圍的形成均需要相當長的一段時間進行培養(yǎng)和成熟 ? 自身擁有多家聚客能力強的大型主力店 有規(guī)模的主力店對消費人群的吸引力較強，能在短時間內(nèi)強力提升商業(yè)氛圍，利于其他小型商鋪的招租或銷售，且為租售價值的提升提供條件 ? 業(yè)態(tài)豐富 區(qū)域型商業(yè)中心需要有相當豐富的業(yè)態(tài)支持，能使消費者真正體會到一站式購物休閑的樂趣，延長消費者在本區(qū)域內(nèi)的停留時間，增加消費機會 Page 33 區(qū)域型商業(yè)中心案例分析 商業(yè)地產(chǎn)是個性化的，每個項目都有自己的特性和不可復(fù)制性，在此只用典型案例說明某些商業(yè)的特質(zhì) Page 34 北 王 府 井 步 行 街 長 安 街 東安門大街 金魚胡同 東方廣場 王府井書店 工美大廈 街 面 店 丹耀大廈 新中國兒童用品商店 apm 大廈 北京飯店 百貨大樓 街 面 店 街面店 北京飯店III期 因具有多個大型商業(yè)項目的存在，形成了非常成熟的商業(yè)氛圍和日均 40萬人的步行客流，提升了大型商業(yè)項目之間街面店的租金水平（其租金水平可達到￥ 5080元 /天 /平米） 王府井商業(yè)街 Page 35 影響因素 北京王府井 燕郊 XX城 XX城業(yè)主能夠影響的因素 地理位置 城市中心區(qū)，并且周邊地區(qū)發(fā)展已非常成熟 未來規(guī)劃的城市中心，但目前尚未成熟 交通狀況 10多條公交線路，距離東單和王府井地鐵站均較近； 公交線路預(yù)計在一期交付時使用；未來連通朝陽北路 公交線路的設(shè)置可通過開發(fā)商工作達成，但朝陽北路連通神威北路的時間開發(fā)商無法控制。 ? 新穎 致力于打造燕郊地區(qū)商業(yè)項目的地標性建筑。 Page 26 商業(yè)功能定位建議 綜合考慮 XX城的地理位臵、未來入住的居住人群，我行對于 XX城商業(yè)面積功能定位如下： 立足于區(qū)域未來居住人口變化，面向更充滿活力的 新興居住人群 ； 開放、友好 的商業(yè)空間，不僅僅局限于 XX城的居住人群； 兼容 多樣化 的商業(yè)業(yè)態(tài)，提供消費人群以豐富的物質(zhì)與精神消費選擇； 新穎的 建筑風(fēng)格，吸引消費者到達項目消費； 為消費者營造 休閑、生活氛圍 ； 提供消費人群 便利性消費 。 Page 19 燕郊地區(qū)商業(yè)市場機遇分析 Page 20 燕郊原 住居民 在燕郊臵業(yè)的在京工作人員 其他 原有消費觀念較為落后，新的消費需求逐步提升。就目前燕郊現(xiàn)有商業(yè)市場情況來看，消費者的消費水平還處在較低水平； 3. 現(xiàn)有燕郊市場在住宅大盤的推出之際，也紛紛打造商業(yè)物業(yè)。本項目能否在預(yù)期開業(yè)需拭目以待。 停車位： 近 1100個 預(yù)計交房： 公寓： 2023年 6月 商業(yè)位于 A座寫字樓下面，為寫字樓配套商業(yè)，目前尚無具體定位。消費結(jié)構(gòu)及其變化是衡量居民生活水平的重要標志，它反映居民的消費特征及消費趨勢 比較休閑娛樂等業(yè)態(tài)而言，燕郊地區(qū)居民對日常的生活必需品消費比例仍較大 1834歲消費人群對服飾、餐飲娛樂等方面的消費最為活躍 Page 7 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費結(jié)構(gòu) 消費水平 消費習(xí)慣 消費需求 每次到商場消費的平均消費水平 200500元的消費額度占有相當數(shù)量人群，說明燕郊地區(qū)居民具有一定的消費潛力 2534歲消費人群最具消費潛力，消費額度較其他年齡段具有相當優(yōu)勢 消費水平與收入水平成正比 Page 8 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費結(jié)構(gòu) 消費水平 消費習(xí)慣 消費需求 消費習(xí)慣是指消費者所生活的地域、國家、風(fēng)俗、習(xí)慣、歷史等眾多因素綜合作用形成的，是一種潛移默化的文化，他根植于消費者的潛意識中，影響消費者的消費行為 公共交通仍為消費者首選的交通方式，而交通的便利對于消費者到達起著重要的作用 商品種類 購物環(huán)境 商品價格 1 2 3 因收入水平的提高，燕郊地區(qū)消費者的消費習(xí)慣也隨之變化，對商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性和環(huán)境為主要選擇因素，對一站式購物休閑的需求增加 Page 9 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費結(jié)構(gòu) 消費水平 消費習(xí)慣 消費需求 消費者對燕郊神威環(huán)島附近期望增加的商業(yè)類型 可供燕郊消費者購物的商業(yè)項目數(shù)量極少，目前只有京客隆和商業(yè)街是消費者經(jīng)常光顧的地方。壹世界 神威北路與燕靈路交匯處 1,200,000 未開盤 2023年（一期） 意華 東貿(mào)國際花園 102國道以北 697,500 均價 5500 2023年 風(fēng)尚國際公寓 102國道以南 250,000 均價 5500 2023年 Page 3 新興大型住宅分布概況 已入住 未入住 神威北路 燕順路 海油大街 京哈高速 學(xué)院路 燕靈路 迎賓路 漢王路 燕昌路
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