深圳市某某房地產銷售總結分享-wenkub
2023-01-26 00:10:57 本頁面
【正文】 德國赫立斯無機礦物涂料和厚漿質感涂料 泰國 FOREX鎂巖水泥板，纖維水泥板 鋁合金門窗表面采用氟碳噴涂處理，玻璃配用中空玻璃 全面采用 OTIS無機房電梯 策略分析與檢驗 —— 產品 100㎡以上大戶型 70100 ㎡中戶型 5570 ㎡中小戶型 55 ㎡以下小戶型 1 3 1 2 2 3 4 設計結果戶型整體偏大，給后期銷售帶來壓力 為了實現設計師的“魔方”理念，突出項目的差異性與藝術性．最終戶型設計與原定位存在較大差距差距． 選擇的結果 —— 市場服從藝術 策略分析與檢驗 —— 產品 戶型概覽 戶型 面積 套數 一房 約 70平米 131套 兩房 約 100平米 47套 三～五房 100185平米 24套 復式 130260平米 10套 LOFT 137167 5套 戶戶不同， 100平米以下戶型占 40% 策略分析與檢驗 —— 形象 城市精英階層的私人會客廳 策略 : 挖掘項目的核心賣點 區(qū)位 +產品 區(qū)位 國際性度假區(qū)／國際級海濱居住區(qū)／國際級會議中心，未來片區(qū)升值潛力巨大． 產品 獨一無二的產品形態(tài)，區(qū)別于片區(qū)所有產品的藝術氣質． 形象導入點 : 圍墻、樓書、展板、售樓處、樣板房 SPR Special People Resort —— 朋友圈子聚會的場所 精神文化策源地 濱海原創(chuàng)藝術 是藝術而不僅是海邊的房子 SPR 第三 空間 商務 辦公 度假 居住 優(yōu)品藝墅最吸引您之處63, 53%34, 29%0, 0%22, 18%設計風格區(qū)域環(huán)境產品功能miss優(yōu)品藝墅最吸引您之處63, 53%34, 29%0, 0%22, 18%設計風格區(qū)域環(huán)境產品功能m i s s 項目產品獨樹一幟的設計風格與格調高雅的形象氣質受到客戶的廣泛認同，成為了促成客戶成交僅次于區(qū)位的因素．在同片區(qū)物業(yè)的競爭中占據了有利地位． 策略分析與檢驗 —— 產品及形象評估 策略分析與檢驗 —— 客戶 策略 —— 特殊定位客戶，推行圈層概念 將我們的項目打造為為特殊的人群提供的特殊的場所，這樣的場所是罕有的，更是可遇而不可求的。 策略分析與檢驗 —— 定價策略 ?產品分類進行市場價格比準 ?市場競爭＋客戶需求導向 ?比準樓盤鎖定同片區(qū)同質樓盤，參考部分二手樓價格精準定價。 策略分析與檢驗 —— 定價 地段 40% 建筑設計 30% 項目規(guī)模 10% 稀缺性 20% 隸屬產品 類型 定價方法 定價策略 Loft+復式 無競爭、供應量小、 需求傾向大 、產品優(yōu)異 個別定價 +策略調整 標桿產品，激進定價 大平面單位 無競爭、供應量小、 需求傾向大 、產品優(yōu)異、總價高 個別定價 +內部競爭關系+策略調整 面積大總價高，采用保守 定價 2房 有 競爭、供應量 中等 、 需求傾向較小 、產品 一般 市場 定價 +內部競爭關系+策略調整 量少，利潤實現， 定價穩(wěn)中求進 1房 有 競爭、供應量 大 、 需求傾向較大 、部分產品 特色明顯 市場 定價 +內部競爭關系+策略調整 重要利潤實現，定價瞄準 市場平均水準 采取了類似別墅的定價方式 策略分析與檢驗 —— 定價 ? 每一大類產品中，按照各自的特點分為不同小類進行平面調差，建立不同的比較體系。 客戶群有固定表征 有特定的圈子與喜好 大眾傳媒有效率低 項目規(guī)模小 開發(fā)商資金短缺，營銷費用少 項目需求低成本高效率營銷 媒 體 組 合 電視＼電臺 戶外 報紙＼雜志 直郵／短信 現 場 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 建立影響 確立高度 持續(xù)影響 網絡 √ 活動 包裝 √ √ √ 策略分析與檢驗 —— 推廣 銷售率%%%%%%%%%%%%%%%%8月 9月 10月 11月 12月 １月 ２月 ３月 ４月電視／電臺 網絡／戶外 活動 短信＼直郵 網絡 軟文炒作 聯動 活動 戶外 進入尾盤 電視 /電臺 廣告日期 內容 頻道 費用 優(yōu)品藝墅，大梅沙原創(chuàng)濱海藝術公寓 190000 洪?？礃?、 15s、 30s廣告片 綜合財經頻道 300000 策略分析與檢驗 —— 推廣 戶外 廣告日期 內容 地點 費用 優(yōu)品藝墅營銷中心現正開放 海世界門前 250000 優(yōu)品藝墅，濱海物業(yè)價值頭陣 濱河路翡翠明珠 95000 我們的 2023，左力影像展 濱河路翡翠明珠 2023 大眾傳媒 —— 建立市場知名度 網絡 廣告日期 內容 網站 費用 優(yōu)品藝墅 大梅沙原創(chuàng)濱海藝術公寓 房信網 搜房網 220230 180000 優(yōu)品藝墅系列軟文炒作（與半求合作） 房信網 45000 集中于開始發(fā)售階段與重大活動節(jié)點，造勢 策略分析與檢驗 —— 推廣 小眾傳播 —— 抓住目標客戶 投放日期 內容 投放 量 費用 第一期樓書 5000 2500 項目資料 50000 100000 海岸上的顛峰建筑 9000 10000 海岸上的巔峰建筑 /原創(chuàng)濱海藝術公寓 13000 13000 郵寄 1月 6日活動請柬 200 200 與萬科為鄰，創(chuàng)見財富 (國際商務街鋪開始發(fā)售 ) 40000 8000
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