【正文】 工作脫節(jié) 效率低下 部門本位主義加劇 縱 向 橫向 32 房地產(chǎn)公司未來組織的設(shè)計(jì)總體思路 戰(zhàn)略控股 治理結(jié)構(gòu) 直線職能式組織 支持戰(zhàn)略 健全職能 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司應(yīng)采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理房地產(chǎn) 房地產(chǎn)公司應(yīng)按照合資企業(yè)制度和有關(guān)法律建立公司治理結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織 在職能制的組織前提下，需要進(jìn)一步健全各部門的職能 按照房地產(chǎn)公司 3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設(shè)計(jì)新的組織構(gòu)架 33 各部門職責(zé)說明書 部門 職責(zé) 經(jīng)營部 市場部 客戶服務(wù)部 工程部 預(yù)算部 會(huì)計(jì)部 信息部 人事部 后勤部 34 戰(zhàn)略發(fā)展部的使命是確立和保持集團(tuán)未來的發(fā)展方向，同時(shí)保持集團(tuán)對各事業(yè)部的戰(zhàn)略監(jiān)控和協(xié)調(diào) 戰(zhàn)略發(fā)展部的部門結(jié)構(gòu)與職能 使命 ? 確立 XX房地產(chǎn)公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略 ? 保證集團(tuán)各事業(yè)部的發(fā)展戰(zhàn)略與集團(tuán)總體戰(zhàn)略保持一致 ? 保持集團(tuán)對各事業(yè)部的有效監(jiān)控與協(xié)調(diào) ? XX房地產(chǎn)公司目前的總體實(shí)施是建立在對各事業(yè)部有效控制的基礎(chǔ)上 ? 通過加強(qiáng)行業(yè)研究和資產(chǎn)運(yùn)作的基礎(chǔ)研究對現(xiàn)有戰(zhàn)略加以明晰和調(diào)整，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) ? 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)設(shè)想中對事業(yè)部進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和戰(zhàn)略管理的管理模式對集團(tuán)總部的規(guī)劃和協(xié)調(diào)監(jiān)控的功能提出較高的要求，將這兩個(gè)功能列入戰(zhàn)略發(fā)展部中有利于這兩個(gè)功能的協(xié)同和達(dá)到機(jī)構(gòu)精簡的目的 ? 新業(yè)務(wù)的拓展往往基于準(zhǔn)確、全面把握其行業(yè)趨勢和運(yùn)作模式，因此將新業(yè)務(wù)的研究職能歸入行業(yè)研究這一職能之中 設(shè)計(jì)思路 戰(zhàn)略發(fā)展部 信科 行業(yè)研究 戰(zhàn)略規(guī)劃 協(xié)調(diào)控制 ? 提高和強(qiáng)化樓宇智能化系統(tǒng)集成的核心能力和施工水平 ? 承接外部業(yè)務(wù)，擴(kuò)大市場份額，提高盈利水平 ? 對影響事業(yè)部所處行業(yè)的政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等因素進(jìn)行研究和跟蹤 ? 對集團(tuán)今后可能涉足的行業(yè)進(jìn)行分析研究 ? 建立建全集團(tuán)主導(dǎo)業(yè)務(wù)的行業(yè)信息數(shù)據(jù)庫 ? 對市場重大變化和競爭對手的狀況進(jìn)行分析和跟蹤 ? 建立集團(tuán)內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ? 新業(yè)務(wù)的研究和戰(zhàn)略可能性、適用性分析 ? 制定集團(tuán)中長期發(fā)展戰(zhàn)略和年度規(guī)劃 ? 制定集團(tuán)年度規(guī)劃與實(shí)施措施 ? 對集團(tuán)戰(zhàn)略實(shí)施效果進(jìn)行監(jiān)控，對發(fā)展偏差進(jìn)行分析并提出改進(jìn)措施 ? 集團(tuán)總體經(jīng)營狀況及業(yè)務(wù)組合的分析與評(píng)估 ? 對集團(tuán)今后的上市、合資、股份化、收購、出售等資產(chǎn)運(yùn)作做可行性分析，提出方案建議，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn) ? 審核事業(yè)部戰(zhàn)略，提出戰(zhàn)略調(diào)整方案建議 ? 審核事業(yè)部的年度計(jì)劃 ? 建立健全事業(yè)部的評(píng)價(jià)體系，定期進(jìn)行評(píng)估和分析 ? 對事業(yè)部的信息進(jìn)行匯總 ? 對集團(tuán)與事業(yè)部的組織結(jié)構(gòu)和主要流程定期進(jìn)行評(píng)估，提出調(diào)整方案建議 35 各部門職責(zé)說明書 經(jīng)營部 36 各部門職責(zé)說明書 物業(yè)經(jīng)營部 物業(yè)經(jīng)營部： ? 對工程已完工部分進(jìn)行管理 ? 制定物業(yè)經(jīng)營管理制度及方案 ? 設(shè)立 ****經(jīng)營管理公司，并制訂其經(jīng)營管理計(jì)劃，搭建其人事構(gòu)架 ? 設(shè)立保安部保障各類物業(yè)的安全 ? 組織培訓(xùn)本部門工作人員 37 各部門職責(zé)說明書 新技術(shù)應(yīng)用部 ? 收集各類新技術(shù)、新材料的信息 ? 研究開發(fā)各類新技術(shù)、新材料 ? 協(xié)助工程部對各類新技術(shù)、新材料的應(yīng)用 ? 匯編各類新技術(shù)軟件及新材料 ? 對外聯(lián)系相關(guān)業(yè)務(wù) 38 營銷中心的核心使命是通過創(chuàng)造項(xiàng)目附加價(jià)值盡快實(shí)現(xiàn)銷售和資金回籠 使命 ? 創(chuàng)造項(xiàng)目附加價(jià)值 ? 迅速實(shí)現(xiàn)銷售資金回籠 ? 提高集團(tuán)房產(chǎn)品牌含金量 ? 創(chuàng)立自身營銷服務(wù)品牌 ? 銷售功能及銷售支持遵循組織前區(qū)用戶導(dǎo)向型的設(shè)計(jì)原則提高顧客的滿意度 ? 建議強(qiáng)化策劃的人員配置和專業(yè)分工，提升目前的策劃水平 ? 建議對廣告策劃實(shí)施預(yù)算制管理 ? 營銷中心與各項(xiàng)目部之間按內(nèi)部市場體系結(jié)算 設(shè)計(jì)思路 營銷中心的部門結(jié)構(gòu)與職能 營銷中心 策劃 銷售 銷售支持 ? 策劃功能 ?市場定位 ?專項(xiàng)市場調(diào)研 ?產(chǎn)品策略 (定位 ) ?營銷策劃方案 ?定價(jià)策略 ?促銷策略 ?渠道策略 ? 市場信息反饋及產(chǎn)品策略建議(與企劃部密切溝通和協(xié)調(diào) ) ? 銷售員培訓(xùn)支持 ? 銷售實(shí)施 ?銷售方式 ?促銷合作 ?員工培訓(xùn)實(shí)施 ?客戶反饋分析 ?市場反饋分析 ? 客戶服務(wù) ? 合同檔案管理 ? 與銷售相關(guān)的財(cái)務(wù)支持功能 ?銀行按揭 ?銷售合同 ?房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù) ?銷售現(xiàn)場組織 39 各部門職責(zé)說明書 市場部 銷售策劃部： ? 制定總體市場策略及操作方法 ? 策劃與操作各類市場推廣活動(dòng) ? 組織培訓(xùn)本部門工作人員 ? 制訂本部門工作制度和工作計(jì)劃 ? 進(jìn)行市場調(diào)查研究與分析，提供公司決策依據(jù) 40 企劃質(zhì)量的高低很大程度上決定了項(xiàng)目最終的成敗，其功能應(yīng)通過高素質(zhì)的人員配備得以強(qiáng)化 使命 ? 為項(xiàng)目投資提供決策支持和前期實(shí)施 ? 使項(xiàng)目的產(chǎn)品符合市場需求 ? 為項(xiàng)目最終盈利奠定基礎(chǔ) ? 企劃部的操作模式逐步由先征地后策劃（策劃項(xiàng)目）向先策劃薦后征地（項(xiàng)目策劃）過渡 ? 按策劃與設(shè)計(jì)管理不同性質(zhì)和目標(biāo)的工作內(nèi)容將企劃部劃分成兩個(gè)組別，符合專業(yè)分工和協(xié)作的組織設(shè)計(jì)原則 ? 企劃職能的加強(qiáng)是構(gòu)建 XX在中高檔住宅商品房市場競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵因素之一，配備該職能的高素質(zhì)人才是關(guān)鍵 ? 物業(yè)管理公司應(yīng)全面介入樓盤前期企劃工作之中 ? 將報(bào)建的職能歸并入企劃部的設(shè)計(jì)組之中可省卻不必要的內(nèi)部協(xié)調(diào)工作 設(shè)計(jì)思路 企劃部的部門結(jié)構(gòu)與職能 企劃部 策劃組 設(shè)計(jì)組 ? 策劃項(xiàng)目 ? 市場研究 ? 地塊選征 ? 可行性分析 ? 項(xiàng)目策劃 ? 企劃數(shù)據(jù)庫的建立 ? 重慶房地產(chǎn)市信息子數(shù)據(jù)庫 ? 重慶市地塊子數(shù)據(jù)庫 ? 策劃案子數(shù)據(jù)庫 ? 其它 ? 設(shè)計(jì)管理 ? 設(shè)計(jì)單位評(píng)估、選擇 ? 設(shè)計(jì)過程監(jiān)督、管理 ? 地質(zhì)勘察 ? 方案設(shè)計(jì) ? 初步設(shè)計(jì) ? 項(xiàng)目前期報(bào)建 41 職能分解表 三級(jí)職能 一級(jí)職能 二級(jí)職能 部門： 經(jīng)營發(fā)展部 經(jīng)營策劃 業(yè)績考核管理 ? 制定公司經(jīng)營方針 ? 根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制定公司經(jīng)營范圍 經(jīng)營發(fā)展研究 ? 收集整理各種市場信息并篩選 ? 對市場信息進(jìn)行分析并形成經(jīng)營專題報(bào)告 市場調(diào)研 ? 對經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行篩選確定 ? 織提供可行性分析報(bào)告 項(xiàng)目策劃、篩選 經(jīng)營管理 簽訂經(jīng)營合同 制訂經(jīng)營管理制度 監(jiān)督控制管理 項(xiàng)目招投標(biāo)管理 經(jīng)營指標(biāo)管理 獎(jiǎng)懲工作 考核 ? 起草經(jīng)營合同 ? 履行合同審核手續(xù) ? 制訂合同管理制度 ? 制訂招投標(biāo)管理規(guī)定 ? 建立健全管控機(jī)制 ? 定期對各項(xiàng)目進(jìn)行考核評(píng)估 ? 代表公司對外進(jìn)行投標(biāo)工作 ? 代表公司組織招標(biāo)工作 ? 提供確定經(jīng)營指標(biāo)的原始資料和依據(jù) ? 確定各項(xiàng)目的經(jīng)營指標(biāo)，并匯總成公司的經(jīng)營指標(biāo) ? 確定合理的獎(jiǎng)懲辦法 ? 根據(jù)業(yè)績考核情況實(shí)施獎(jiǎng)懲 ? 定期考核本部門及各項(xiàng)目的經(jīng)營狀況 ? 考核本部門及各項(xiàng)目的經(jīng)營指標(biāo) ? 組織論證項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 ? 制定項(xiàng)目實(shí)施方案 ? 組織討論經(jīng)營專題報(bào)告 ? 擬定經(jīng)營戰(zhàn)略推行計(jì)劃 ? 簽訂經(jīng)營合同 ? 制訂本部門管理制度 ? 配合財(cái)務(wù)部對各項(xiàng)目的資金進(jìn)行管控 ? 負(fù)責(zé)經(jīng)營性物業(yè)出租外委工作 ? 監(jiān)督完成經(jīng)營指標(biāo) ? 提供各類考核報(bào)告 42 經(jīng)營發(fā)展部部門職能說明書 工作內(nèi)容 崗位名稱 管理幅度 直屬上級(jí) 所屬部門 經(jīng)營 發(fā)展部 副總 2人 ? 經(jīng)營策劃 – 經(jīng)營發(fā)展研究 ? 制定公司經(jīng)營方針 ? 根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制定公司經(jīng)營范圍 ? 擬定經(jīng)營戰(zhàn)略推行計(jì)劃 – 市場調(diào)研 ? 收集整理各種市場信息并篩選 ? 對市場信息進(jìn)行分析并形成經(jīng)營專題報(bào)告 ? 組織討論經(jīng)營專題報(bào)告 – 項(xiàng)目策劃、篩選 ? 對經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行篩選確定 ? 組織提供可行性分析報(bào)告 ? 組織論證項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 ? 制定項(xiàng)目實(shí)施方案 ? 經(jīng)營管理 – 簽訂經(jīng)營合同 ? 起草經(jīng)營合同 ? 履行合同審核手續(xù) ? 簽訂經(jīng)營合同 – 制訂經(jīng)營管理制度 ? 制訂合同管理制度 ? 制訂招投標(biāo)管理規(guī)定 ? 制訂本部門管理制度 – 監(jiān)督控制管理 ? 建立健全管控機(jī)制 ? 定期對各項(xiàng)目進(jìn)行考核評(píng)估 ? 配合財(cái)務(wù)部對各項(xiàng)目的資金進(jìn)行管控 – 項(xiàng)目招投標(biāo)管理 ? 代表公司對外進(jìn)行投標(biāo)工作 ? 代表公司組織招標(biāo)工作 ? 負(fù)責(zé)經(jīng)營性物業(yè)出租外委工作 ? 業(yè)績考核管理 – 經(jīng)營指標(biāo)管理 ? 提供確定經(jīng)營指標(biāo)的原始資料和依據(jù) ? 確定各項(xiàng)目的經(jīng)營指標(biāo)，并匯總成公司的經(jīng)營指標(biāo) ? 監(jiān)督完成經(jīng)營指標(biāo) – 獎(jiǎng)懲工作 ? 確定合理的獎(jiǎng)懲辦法 ? 根據(jù)業(yè)績考核情況實(shí)施獎(jiǎng)懲 – 考核 ? 定期考核本部門及各項(xiàng)目的經(jīng)營狀況 ? 考核本部門及各項(xiàng)目的經(jīng)營