【正文】 者看重的是商場本身的經(jīng)營特色，只有真正體現(xiàn)個性的商場才能走向成功。 ? 大型百貨超市磁石作用減弱 由大型百貨公司進(jìn)駐而帶旺整個商場的效果越來越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場等，新大新、百盛的進(jìn)場雖然為商場帶來一定的人流，但作用已明顯不如當(dāng)年吉之島進(jìn)駐天河城所帶來的影響。 6 經(jīng)緯物業(yè) 廣州市主要商業(yè)圈 級別 區(qū)域 商業(yè)圈 大型商場 市級 商業(yè)圈 越秀區(qū) 北京路 ——中山五路 廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業(yè)城 荔灣區(qū) 上下九一帶 荔灣廣場、名匯商廈、恒寶廣場、十甫名都 天河區(qū) 天河城 ——體育西路 天河城廣場、宏城商業(yè)廣場 區(qū)級 商業(yè)圈 越秀區(qū) 中山三路一帶 中華廣場、流行前線 東山區(qū) 農(nóng)林下路一帶 東百、王府井、新裕大廈 越秀區(qū) 環(huán)市東 ——淘金路一帶 友誼商店、世貿(mào)、好世界、宜安廣場 海珠區(qū) 江南西 ——江南大道 南豐商場、海珠購物中心、萬國廣場、藍(lán)色快線 廣州商業(yè)格局分布 7 經(jīng)緯物業(yè) 分析： ? 從上表可以看出，現(xiàn)時市內(nèi)的各主要商業(yè)圈內(nèi)均已經(jīng)擁有多間大型商場，且商業(yè)功能相似，各商圈之間也沒有明顯的特色區(qū)分，因此，消費者不易形成重疊消費，可以說現(xiàn)時的商業(yè)格局基本是滿足消費而非刺激消費，難以刺激跨區(qū)消費欲望。 ? 天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來自市內(nèi)各處消費者前來消費，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設(shè)立專賣店的品牌在上下九也有開設(shè)店鋪。如何令到項目在市場中順利進(jìn)行招商工作，敝司認(rèn)為關(guān)鍵要從項目的定位開始。 進(jìn)一步挖掘及提煉出更符合項目特色的定位，加強市場吸引力，將為項目的整體推廣工作帶來重要的作用，故敝司從本項目的實際情況出發(fā)，結(jié)合市場現(xiàn)狀，對項目的定位部分作出詳細(xì)的闡述，以更有利于項目的招商工作進(jìn)行。同時，北京路作為核心商圈價值下降，變成以區(qū)域為核心的商圈。 4 經(jīng)緯物業(yè) ? 北京路會以經(jīng)營時尚潮流商品為方向，結(jié)合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象； ? 上下九則以保留并發(fā)揚嶺南特色、西關(guān)風(fēng)情為主旨，以此推動商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展； ? 天河城廣場繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費潮流。 ? 市內(nèi)各大商場中，除了天河城廣場、廣百等個別大商場外，其他各個商場均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。 11 經(jīng)緯物業(yè) ? 硬件未能配合主題，缺乏個性失去吸引力 商場開業(yè)后大多數(shù)都地?zé)o法體現(xiàn)當(dāng)初所打造的個性特色。 12 經(jīng)緯物業(yè) 部分在售 /將售的商場項目對比分析 廣州部分在售 /將售的商場對比表 名稱 位置 規(guī)模 備注 光明廣場 西湖路 占地 8000㎡，總建筑面積 6萬㎡，其中商場面積 15470㎡ 1— 4層共有 277個鋪位， B1古韻風(fēng)情， B2B3停車場， 16F商場， 7F國際標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場，89F休閑、娛樂、飲食， 10F空中花園。 13 經(jīng)緯物業(yè) ? 分析 ? 多個大型商場涌現(xiàn)，競爭更為激烈 現(xiàn)時市場上各主要商圈均有商業(yè)物業(yè)推出市場，商戶的可選擇范圍較多，市場競爭十分激烈。 ? 消費模式發(fā)生改變 各類商業(yè)場所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場、專業(yè)市場紛紛進(jìn)入市場，使市場趨向飽和，供需關(guān)系發(fā)展改變，市民由需求消費變?yōu)檫x擇消費。 中低端的大眾型消費為生活的基本消費，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們已解決基本的物質(zhì)需求，市場上的中低消費品也出現(xiàn)供大于求的關(guān)系，故該類市場消費亦已得到滿足。 ? 具體表現(xiàn)為跳出舊有的傳統(tǒng)商場定位思維，引入嶄新的消費觀念，開創(chuàng)領(lǐng)先的經(jīng)營模式。 22 經(jīng)緯物業(yè) ? 商業(yè)氛圍濃郁 北京路的商業(yè)歷史悠久，是傳統(tǒng)的商業(yè)圈，以北京路為核心向外幅射周邊路段，其商業(yè)氣氛也十分濃郁，一直以來都具有相當(dāng)高的知名度，聞名全國。 這同時也是本項目有別于周邊同類型項目的最大優(yōu)勢之一。 24 經(jīng)緯物業(yè) 劣勢（ W） ? 如前所述，市內(nèi)大型的綜合性商場眾多，尤其是繁華的北京路上同類型的商場項目更是一個接一個先于本項目推出市場，必然分流了客戶資源，對本項目的推廣造成一定的影響。 27 經(jīng)緯物業(yè) 三、項目發(fā)展方向建議 項目定位 市場作主導(dǎo)，從消費者角度出發(fā)，以嶄新的、科學(xué)的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項目制定出準(zhǔn)確的市場定位。而捕捉市場空白，歸根究底就是要找出最終目標(biāo)消費群，針對其特征厘定項目定位。 ② 多于大機構(gòu)中從事知識型、技術(shù)型、管理型之工作，有持續(xù)上升的發(fā)展空間。 ⑥ 個性鮮明，講求生活享受，追逐名牌產(chǎn)品。 ② 隨著中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，社會各階層層次也從“金字塔形”的遞進(jìn)結(jié)構(gòu)變?yōu)橹卸闻蛎浀摹伴蠙煨巍苯Y(jié)構(gòu)，因此，中產(chǎn)階層將迅速擴大。 ? 支持理據(jù) 36 經(jīng)緯物業(yè) 由于中高端白領(lǐng)階層的收入水平、知識水平都較高，對外來文化相當(dāng)熱衷，有一定敏銳的市場觸覺，因此，潮流產(chǎn)品、品牌產(chǎn)品都較迎合其口味及需要，故針對該消費層，敝司建議招商對象如下： ①引入新進(jìn)品牌名店 —— 廣州第一店 在本項目招商工作中，重點的招商對象建議是引入新的品牌商戶，即尚未在廣州地區(qū)進(jìn)駐的國際知名品牌。 ? 磁石作用盡善發(fā)揮 ? 確立市場地位成為商業(yè)龍頭 38 經(jīng)緯物業(yè) 事實上，隨著中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，較多國際潮流品牌及知名品牌紛紛瞄準(zhǔn)國內(nèi)各大先進(jìn)城市，先后開設(shè)分店。 造就 “廣州第一店” 的可能性： ? 知名品牌落戶國內(nèi)先進(jìn)城市早有先例 ? 廣州潛力早被看好 39 經(jīng)緯物業(yè) 星巴克咖啡飄香深圳 潮流 超前的消費觸覺引領(lǐng)時尚 40 經(jīng)緯物業(yè) 新潮服飾同樣是新貴至愛 41 經(jīng)緯物業(yè) ②對本地已有品牌建議開設(shè)旗艦店 通過旗艦店的開設(shè)，既有助于加強商戶的品牌效果，擴大市場份額，也能迅速提升項目形象，建立本項目的市場影響力。 旗艦店的開設(shè)將會是今后商業(yè)發(fā)展的一個新趨勢。因此，品牌消費已經(jīng)成了消費者