【正文】 , 美國的優(yōu)秀住宅企業(yè)也逐漸變得成熟 , 在大規(guī)模經(jīng)營時(shí)克服管理難度的能力不斷上升 。 bE 革 23 國外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況 Pulte Homes 在美國四大住宅企業(yè)晉身財(cái)富 500 強(qiáng)的過程中 , 美國究竟發(fā)生了什么 ? 我們至少可以看到三件事情 : 一是 , 美國的住宅企業(yè)在客戶細(xì)分以及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化方面積攢了不少經(jīng)驗(yàn) : 美國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平相對(duì)北歐和日本較為落后 , 近些年來卻在不斷提升 , 住宅的部品開始實(shí)現(xiàn)規(guī)?；墓S生產(chǎn) 。越大的企業(yè) ,規(guī)模效應(yīng)越顯著 ,但是管理和經(jīng)營的難度也越高。 在過去的十年中 ,它的市場占有率上升了一倍以上。但是 ,這個(gè)行業(yè)中卻似乎從來沒有出現(xiàn)過像在能源、汽車、家電、金融、 IT、甚至零售、飲料、日化行業(yè)曾經(jīng)出現(xiàn)過的那些龐大的商業(yè)帝國。 22 國外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況 Pulte Homes Pulte Homes 是美國乃至全世界最大、最優(yōu)秀的住宅企業(yè) ,是萬科在第三個(gè)十年的標(biāo)桿企業(yè) ,它的許多理念方法一直被萬科所模仿。三維預(yù)制構(gòu)件在運(yùn)輸、堆放、吊裝、誤差調(diào)整方面的困難。 伏見文明 男， 1959年出生，日本籍，本科學(xué)歷， 2023年加入萬科。這些標(biāo)準(zhǔn)化部品遵循的是工業(yè)化的生產(chǎn)和安裝方式，對(duì)提高成品質(zhì)量及保證質(zhì)量穩(wěn)定性很有幫助，在非標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目上也得到了廣泛應(yīng)用。走住宅部品化是住宅發(fā)展的必由之路。 現(xiàn)場作業(yè)受到工匠水平限制，大量農(nóng)民工以種菜的精度蓋房子，通過加強(qiáng)施工管理，也無法降低維修率和客戶投訴，唯一的出路就是改變現(xiàn)行的建造方式。 20 萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況 6，部品化（工廠化） “部品”二字來源于日文，是指建筑中具有特定功能的一個(gè)獨(dú)立單元，有建筑材料、建筑部件、設(shè)備及其配套產(chǎn)品構(gòu)成的系統(tǒng)組合件。 ?人工濕地 , 一種生物處理方法 , 是在一定的填料上種植特定的濕地植物 , 建立一個(gè)人工濕地生態(tài)系統(tǒng) ,當(dāng)污水通過這個(gè)有生命的系統(tǒng)時(shí) , 由于物理沉降、根系阻截、化學(xué)沉淀、土壤及植物根系表面的吸附與吸收以及微生物代謝等共同作用 , 其中的污染物和營養(yǎng)物質(zhì)被吸收或分解 , 水質(zhì)得到凈化 , 從而長久保證整個(gè)湖面的清潔 ?滲水路面 , 具有良好透水性的路面 , 雨水能及時(shí)透過路面滲入地下土壤 , 達(dá)到快速排水目的 , 降低下雨時(shí)排水管線的壓力，提高土壤的透氣，改善土壤，補(bǔ)充地下水源，降低地表溫度，調(diào)節(jié)居住區(qū)氣候； ?佛甲草種植屋面 : 佛甲草是一種耐旱性極強(qiáng)的植物 , 種植在平屋頂上。為了使得萬科的所有項(xiàng)目達(dá)到國家和地區(qū)的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) , 萬科邀請了有關(guān)的合作伙伴在全國三個(gè)區(qū)域啟動(dòng)了關(guān)于節(jié)能解決方案的系統(tǒng)研究 , 其中包括一系列的技術(shù)措施指引 , 并開始建立 《 萬科住宅節(jié)能成果標(biāo)準(zhǔn) 》 其中包括節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)文本、設(shè)計(jì)流程、圍護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖集、技術(shù)規(guī)程及支持機(jī)構(gòu)、成本分析等。 這是一次從設(shè)計(jì)理念，產(chǎn)品導(dǎo)向，客戶細(xì)分，到公司流程的全面顛覆。 根據(jù)大量市場調(diào)查，針對(duì)客戶人群的差異化需求，劃分為基礎(chǔ)級(jí)，領(lǐng)先級(jí)和豪華級(jí)三個(gè)檔次，適用于從公寓到別墅的不同類型產(chǎn)品。值得一提的是，廚房可視終端系統(tǒng)同時(shí)具備可視對(duì)講，電話，電視，收音機(jī)， DVD等功能 14 萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況 ４，建筑體驗(yàn)中心 為了進(jìn)一步測試精裝修的核心產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)和客戶的互動(dòng)和對(duì)話， 2023年 5月，萬科建筑體驗(yàn)中心在深圳對(duì)外開放。作為戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)化的一部分， 2023年萬科將實(shí)現(xiàn) 80%為精裝修交房， 2023年將不再向社會(huì)提供毛坯房。 12 萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況 3，全面家居解決方案 ——U5住宅 ——精裝修戰(zhàn)略 國內(nèi)住宅企業(yè)現(xiàn)階段提供的商品房大部分是毛坯房，好處是建設(shè)周期短，資金周轉(zhuǎn)快，售后責(zé)任小，對(duì)專業(yè)水平要求不高。 11 萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況 3，全面家居解決方案 ——U5住宅 2023年，萬科委托清華對(duì)萬科青青的產(chǎn)品進(jìn)行后評(píng)估，總結(jié)出傳統(tǒng)戶型設(shè)計(jì)中難以滿足的一些核心要求： 1. 玄關(guān)：沒有獨(dú)立玄關(guān)，室外直接進(jìn)入起居空間，沒有可以隨手放臵各種物品的柜子，不利于保持室內(nèi)整潔。 2， RS住宅 萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況 這個(gè)項(xiàng)目后來被沈陽萬科的新榆公館整體復(fù)制。 10 武漢城市花園、大連假日風(fēng)景、青島魅力之城等項(xiàng)目中都使用過標(biāo)準(zhǔn)的 RS戶型。為了給未來的部品化做好準(zhǔn)備；并統(tǒng)一外墻梁高，為門窗等標(biāo)準(zhǔn)化部品安裝創(chuàng)造了條件。一半給二層，通過戶內(nèi)樓梯穿過一層直通地下。為了控制成本，面磚改成涂料，予制欄桿改成直插式。因此，總部選用長期合作的設(shè)計(jì)方中建國際進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，并且對(duì)廚房、衛(wèi)生間這些管線及設(shè)備末端密集的地方進(jìn)行了詳細(xì)的各專業(yè)綜合圖，比如廚房的煤氣管、煤氣表、上下水、水表以及各種插座和櫥柜冰箱熱水器的擺放進(jìn)行了統(tǒng)籌布臵，避免了不同專業(yè)之間“打架”。最初是平屋頂，立面設(shè)計(jì)比較簡單。 7 萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況 1，情景花園洋房 萬科最具特色的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品當(dāng)屬“情景花園洋房”，簡稱“情花”。溫度均勻穩(wěn)定，運(yùn)行無噪音。 6 當(dāng)代集團(tuán)地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況 科技主題的復(fù)制：恒溫恒濕 天花輻射 臵換式新風(fēng) 外圍護(hù) 其在各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)制的科技主題主要包括以下幾個(gè)系統(tǒng)：外維護(hù)系統(tǒng)、天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)、臵換式新風(fēng)系統(tǒng)、外遮陽及窗優(yōu)化系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)。 每年年底，集團(tuán)各地分公司集中在北京召開標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)議，共同討論編制各方面的流程、標(biāo)準(zhǔn)。每年年末，集團(tuán)各分公司將自己今年設(shè)計(jì)的戶型集中到北京，由大老板朱孟依親自挑選，選出他認(rèn)為值得推廣的戶型，作為下一年度集團(tuán)的樣板戶型。 珠江將住宅按檔次分為高、中、低三檔，每一檔都有相應(yīng)各專業(yè)的設(shè)計(jì)和選材標(biāo)準(zhǔn)。 5 珠江地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況 珠江、合生的特點(diǎn)與富力有些相似，集房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理為一體。也減少了電梯采購周期和成本。最大特點(diǎn)是集設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體。設(shè)計(jì)圖紙可以沿用，只能作細(xì)微性調(diào)整，適應(yīng)性差，存在市場風(fēng)險(xiǎn)。 2. 材料設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化。富力認(rèn)為產(chǎn)業(yè)鏈垂直整合是控制成本、確保速度的重要因素。 富力針對(duì) 精裝修 制定了詳細(xì)的 標(biāo)準(zhǔn) ，并有相應(yīng)的 材料供方名錄 。在集團(tuán)內(nèi)部形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。景觀設(shè)計(jì)也分為相應(yīng)的不同檔次，比如每個(gè)檔次的鋪地石材厚度都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)應(yīng)的造價(jià)也不一樣。第二年，各分公司會(huì)以樣板戶型為藍(lán)本，結(jié)合自己當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)樣板戶型進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，并加以應(yīng)用。 設(shè)計(jì)方面的標(biāo)準(zhǔn) 最終由珠江自己的設(shè)計(jì)院編制完成。 MOMA系列都采用了非常好的外圍護(hù)系統(tǒng)。 臵換式新風(fēng)系統(tǒng)保證了室內(nèi)的空氣質(zhì)量。誕生于 1999年，當(dāng)時(shí)總建筑師吳志群主持設(shè)計(jì)的深圳四季花城三期戶型。 2023年，天津水晶城在原有基礎(chǔ)上，聘請加拿大 BDCL設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行立面改良設(shè)計(jì)，總部派專人到現(xiàn)場負(fù)責(zé)各種材料的搭配選擇、欄桿鐵藝等的二次設(shè)計(jì)，花了很大心血，做得近乎完美。這樣，既縮短了重復(fù)設(shè)計(jì)周期，又能在推廣中確保品質(zhì)。使得整體精致程度大打折扣。 在成都的金色家園中，“情花”的精髓被移植到高層住宅中，即在高層底部設(shè)臵了連續(xù)四層的退臺(tái)，乃至最下面的戶型顯得有些夸張，這種做法有效的改善了高層住宅的尺度感，豐富了空間層次，并增加了居住的趣味性。 在綜合考慮國家強(qiáng)制規(guī)范、建筑節(jié)能、建筑比例、室內(nèi)設(shè)計(jì)等因素下，將建筑層高統(tǒng)一定為 。隨后的 2023年，萬科標(biāo)準(zhǔn)化操作主體由總部轉(zhuǎn)至深圳、上海和北京區(qū)域，建立以“戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線”為主線的三級(jí)組織架構(gòu)。該項(xiàng)目于 05年 3月底通過摘牌獲得沈陽渾南 HN0506地塊，當(dāng)年 9月 3日示范區(qū)全面開放。 2. 餐廳：吃飯的時(shí)候看不到電視，所以經(jīng)常端著飯碗擠到茶幾上； 3. 廚房：空間局促狹窄，主婦做飯的時(shí)候難以與家人交流； 4. 主臥室：沒有地方熨衣服 , 沒有雙控開關(guān) , 關(guān)燈后摸黑上床容易磕碰； 5. 功能陽臺(tái)：沒有儲(chǔ)藏空間，放臵洗衣機(jī)空間更顯得狹小。壞處在于住戶裝修耗費(fèi)大量精力時(shí)間和材料能源消耗。 傳統(tǒng)住宅開發(fā)流程 : 建筑設(shè)計(jì) ——建造 ——室內(nèi)設(shè)計(jì) ——裝修 全面家居解決方案流程： 客戶研究 ——戶型研究 ——建筑設(shè)計(jì) +室內(nèi)設(shè)計(jì) ——生產(chǎn)施工 13 萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況 3，全面家居解決方案 ——U5住宅 U5住宅主力戶型的銷售面積 140平米左右，與傳統(tǒng)戶型相比具有以下五大優(yōu)勢： 1，玄關(guān)：與傳統(tǒng)戶型直接進(jìn)入客廳相比，有獨(dú)立的內(nèi)外過渡空間；采用大理石地面，方便清潔，大理石下沉2cm，即使放置腳墊也不影響開門，與客廳的連接部位做 45度倒角；玄關(guān)兩旁的收納系統(tǒng)分類細(xì)致，通過不同寬度與高度的空間分割，可合理收納各類出入戶用品，旋轉(zhuǎn)式鞋架可擺放不同種類的鞋子約 40雙，還可收納大衣 ,外套，帽子，圍巾，手套，拉桿箱，藍(lán)排球，羽毛球拍，旱冰鞋等等 ?? 2,洗衣間：保持干濕分離，更強(qiáng)大的收納系統(tǒng)，分類收集臟衣服的衣簍；預(yù)留合理的洗衣機(jī)位置和熨衣板的擺放位置，同時(shí)配有水槽，方便清洗小件衣物； 3，廚房：根據(jù)人體視線角度設(shè)計(jì)的扁窗，有效提高操作臺(tái)面的采光，看得見窗外的風(fēng)景，同時(shí)窗的上方還可以設(shè)置櫥柜；內(nèi)藏式的拉籃，米箱，刀叉架，碗柜，功能搭配合理。這是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)第一個(gè)具有真正意義上的產(chǎn)品體驗(yàn)中心。形成以萬科為主導(dǎo)，整合相關(guān)設(shè)計(jì)，施工，材料等領(lǐng)域的社會(huì)資源為客戶提供領(lǐng)先于市場的住宅家居產(chǎn)品。“ 讓客戶因?yàn)閺N衛(wèi)而選擇萬科的房子 ”已經(jīng)成為萬科的口號(hào)。 2023 年 , 萬科總部頒布了 《 萬科生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn) 》 。增加綠化面積 , 改善天臺(tái)反射刺光 , 保護(hù)了建筑屋面防水層 , 并起到隔熱的作用； ?新風(fēng)微循環(huán)系統(tǒng) , 利用負(fù)壓通風(fēng)原理 , 由安裝于衛(wèi)生間的風(fēng)機(jī)將室內(nèi)污濁空氣排放到室外 , 在臥室安裝進(jìn)風(fēng)口，并對(duì)室外空氣進(jìn)行過濾，多點(diǎn)進(jìn)風(fēng)既能保證室內(nèi)新鮮空氣的含量，又可將通風(fēng)造成的能量損失降到最低程度。 經(jīng)過工廠內(nèi)生產(chǎn)組合好，作為系統(tǒng)集成和技術(shù)配套的整體部件，在現(xiàn)場直接拼裝，既提高了效率，保證了工程質(zhì)量，大大減少了材料消耗和現(xiàn)場作業(yè)量，也加快了工程進(jìn)度。 工廠的生產(chǎn)條件，質(zhì)量控制手段都要比施工現(xiàn)場好得多。 21 萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況 6，部品化（工廠化） 萬科部品化可以追溯到 1999年，萬科陸續(xù)完成了兩件工作，進(jìn)行系列技術(shù)研發(fā)工作。 當(dāng)年，萬科還發(fā)布了“雙標(biāo)”文件 ——《 萬科住宅使用標(biāo)準(zhǔn) 》 、 《 萬科住宅性能標(biāo)準(zhǔn) 》 ?，F(xiàn)任萬科建筑技術(shù)總監(jiān)。 ?2023年聘請豐田房屋的伏見文明對(duì)部品化住宅長期規(guī)劃，指定了三條路線： RC的部品化，改良傳統(tǒng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，解決傳統(tǒng)建造方式帶來的質(zhì)量問題。通過對(duì) PulteHomes標(biāo)準(zhǔn)化模式的分析 ,不難看出住宅企業(yè)的發(fā)展方向。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為 ,因?yàn)榉康禺a(chǎn)特殊的地域性和非同質(zhì)性 ,這個(gè)行業(yè)沒有其它行業(yè)那種顯著的規(guī)模效應(yīng) ,也就是說 ,房地產(chǎn)公司是無法做大的。然而 ,它的雄心才剛剛開始 ,它現(xiàn)在的目標(biāo)已經(jīng)定到了全美國市場的 20%。當(dāng)一個(gè)企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)已經(jīng)不能抵消克服管理難度上升的成本時(shí) ,這個(gè)企業(yè)就到了增長的極限。 二是 , 隨著客戶對(duì)品質(zhì)和性價(jià)比的要求不斷趨于精細(xì) , 住宅品牌所對(duì)應(yīng)的一貫的品質(zhì)日漸為人們所關(guān)注 。 bE 革 24 國外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況 Pulte Homes Pulte Homes發(fā)現(xiàn)影響客戶需求有兩個(gè)最關(guān)鍵因素 ， 可以解釋大部分的購房行為：一是客戶的生命周期（ 生命階段 ） ， 二是客戶的支付能力 。 ? 市場模擬實(shí)驗(yàn)：市場數(shù)據(jù) +公司經(jīng)驗(yàn) +專業(yè)知識(shí) +想象 +創(chuàng)造力 =量身定制產(chǎn)品 ， 滿足個(gè)性化需求 。 比如陽臺(tái)欄板，都是工廠預(yù)制并已經(jīng)作好外飾面的成品，只需現(xiàn)場拼裝即可。然而 ,隨著對(duì)效率和專業(yè)化程度的要求不斷上升 ,合作開發(fā)、并購重組與業(yè)務(wù)外包的帷幕已經(jīng)拉開 ,未來我們看到的 ,將是從 “ 小而全 ” 轉(zhuǎn)向精細(xì)分工 , 從企業(yè)內(nèi)部整合轉(zhuǎn)向社會(huì)化整合 : 逐漸形成大型開發(fā)企業(yè)、專業(yè)設(shè)計(jì)單位、金融企業(yè)、專業(yè)制造企業(yè)、配套服務(wù)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的全新格局。在萬科開發(fā)的項(xiàng)目中 ,公司主要控制設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量輸出 這幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié) ,其它業(yè)務(wù)大多委托經(jīng)過嚴(yán)格審核的專業(yè)公司去做。 星河灣和 Moma 的復(fù)制模式使得其獨(dú)一無二的精髓在不同的項(xiàng)目中得以延續(xù) , 保證了品質(zhì)和獨(dú)特性 , 但是項(xiàng)目開發(fā)周期并沒有因?yàn)閺?fù)制而縮短 。 珠江與萬科在標(biāo)準(zhǔn)化的過程中逐漸積累 , 使得以往項(xiàng)目中的優(yōu)點(diǎn)在后續(xù)項(xiàng)目中得以延續(xù)的做法 , 值得學(xué)習(xí)。 32