【正文】 市政技術(shù)控制要點(diǎn) ? 窗墻比對(duì)造價(jià)影響（節(jié)能控制要點(diǎn)） ? 停車方式：?jiǎn)?、雙層地下、機(jī)械停車、停車橋、地面機(jī)械停車 ? 鋼筋含量、混凝土含量控制 ? 同層排水 ? 雙管同程供暖方式 49 品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分（軟標(biāo)準(zhǔn)） 空間 戶內(nèi)空間 戶外空間 門廳（玄關(guān)） 客廳（起居廳） 餐廳、廚房 主臥室、次臥室、書房 主臥衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間 儲(chǔ)藏空間、過道 架空層泛會(huì)所、架空層公共車庫(kù)、室外樓棟公共空間、組團(tuán)內(nèi)公共空間、小區(qū)級(jí)公共空間 組團(tuán)入口大堂、單元入口 樓梯間 戶內(nèi)室內(nèi)空間 戶內(nèi)室外空間 戶外室內(nèi)空間 戶外室外空間 生活陽臺(tái)、服務(wù)陽臺(tái)、 平臺(tái)（露臺(tái)） 入口花園（前院）、后院 單一功能空間 整體空間 50 暖器與空調(diào)位臵 51 開關(guān)與插座位臵 52 53 54 55 空間使用性能標(biāo)準(zhǔn)，從人的需求等級(jí)說起 整體空間 整體空間性能 功能空間組成 功能空間布局 /整體交通流線 朝向 /日照衛(wèi)生條件 朝向 /通風(fēng)性能 安全防衛(wèi)性能 …… 單一功能空間 性能指標(biāo) 基本使用性能 其他性能指標(biāo) 平面布局 /流線 尺度 三維 采光 勒克司 照明 勒克司 通風(fēng) 通風(fēng)量 隔聲 分貝數(shù) 溫濕度 色彩 質(zhì)感 根據(jù)馬斯洛的需求層級(jí)理論 , 每個(gè)人都有五種層次的需要 （ 從上到下 ） : Selfactualization Esteem Social Safety Physiological ? 自我實(shí)現(xiàn) ? 尊 嚴(yán) 的 ? 社 交 的 ? 安 全 的 ? 生 理 的 對(duì)建筑，即空間的需求也必將遵循此層級(jí)理論。 56 空間的性能（感知屬性及使用） 整體空間的性能 單一功能空間的性能 平面布局 平面 流線 三維尺度 設(shè)備設(shè)施家具工具完善程度 使用性能 功能空間組成、功能空間布局、整體交通流線、朝向 /日照衛(wèi)生條件、通風(fēng)性能、保溫隔熱性能、安全防衛(wèi)性能等級(jí)、防蟲害性能、建筑風(fēng)格 ?? 使用性能指標(biāo) 基本使用性能 室外 室內(nèi) 主觀感受性能及指標(biāo) 采光 照明 通風(fēng) 隔聲 溫濕度 色彩 質(zhì)感 感覺 照度勒克司 照度勒克司 通風(fēng)量 /換氣次數(shù) 分貝數(shù) 溫濕度值 三相值 粗糙度 /反光度等 使用性能 指標(biāo) 使用 使用方便 使用需求的滿足、使用的方便 /舒適性、安全感、交往的考慮、滿足感、成就感、 ?? 使用、感覺 57 工程做法的總體工作構(gòu)想 客戶的 空間感知 使用體驗(yàn) 生活體驗(yàn) (描述性 ) 客戶的 需求 (描述性 ) 空間的 性能標(biāo)準(zhǔn) (量化 ) 實(shí)體分系統(tǒng)和子系統(tǒng)的 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) (量化 ) 實(shí)體基本元素的 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) (量化 ) 設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 方案設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 施工圖審查指導(dǎo)書 工程施工要點(diǎn) 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估要點(diǎn) 工程驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 客戶細(xì)分工作 （正在進(jìn)行中） 空間性能標(biāo)準(zhǔn)工作 （與營(yíng)銷部門合作） 實(shí)體性能標(biāo)準(zhǔn)工作 （與運(yùn)營(yíng)部門合作） 58 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容 材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 工程做法和成本措施 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù) 流程管理 計(jì)劃管理 …… 設(shè)計(jì)資源管理 知識(shí)管理 59 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù)工作思路與計(jì)劃 ? 產(chǎn)品庫(kù)建設(shè)：根據(jù) 2種常用容積率 (3,5),建立產(chǎn)品庫(kù) : 規(guī)劃模式； 戶型； 立面風(fēng)格（時(shí)尚現(xiàn)代、高品質(zhì)、國(guó)際化）； 標(biāo)準(zhǔn)化部品做法、節(jié)點(diǎn)詳圖； ? 統(tǒng)一評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)合營(yíng)銷系統(tǒng)產(chǎn)品線，明確產(chǎn)品評(píng)價(jià)體系，分區(qū)域、分檔次設(shè)定產(chǎn)品賣點(diǎn)和權(quán)重： 規(guī)劃賣點(diǎn)：集中綠地、開放、多元、配套、服務(wù)、生態(tài)、科技 …… 戶型賣點(diǎn)：功能流線、面積合理、產(chǎn)品附加值、新材料新技術(shù) …… 立面風(fēng)格：風(fēng)格、品質(zhì)感、材料、成本 …… ? 可持續(xù)發(fā)展機(jī)制保障： 明確組織構(gòu)架， 標(biāo)準(zhǔn)化工作小組 、 產(chǎn)品決策委員會(huì) ； 每半年召開一次集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)議，項(xiàng)目公司提交標(biāo)準(zhǔn)化成果，列入考核指標(biāo)； 建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品研究委員會(huì)，制定標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù)的合格標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)化基金； 考察參觀、自主研發(fā)的戶型、符合入庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì) …… 項(xiàng)目操作中，持續(xù)改良標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì) …… 60 第一級(jí) 產(chǎn)品簡(jiǎn)介 產(chǎn)品基本信息 典型平面資料 產(chǎn)品形式資料 第二級(jí) 全套施工圖 部品清單及樣板 工程量清單 銷售資料 模型 產(chǎn)品庫(kù)框架 產(chǎn)品全套資料 市場(chǎng)調(diào)研成果 項(xiàng)目成功案例 61 容積率研究的意義 珠江峰景 塔樓 容積率 萬科紫臺(tái) 板樓 容積率 以北京為例： 板樓容積率可達(dá) ，如果增加?xùn)|西向，最高可達(dá) 。高度增加對(duì)容積率提高影響不大。 單元并聯(lián)不宜超過 2個(gè)，高低錯(cuò)落可實(shí)現(xiàn)容積率最大，連續(xù)長(zhǎng)板無法滿足日照分析。 。 62 容積率研究 —— 容積率指數(shù) FAR 63 塔式 FAR = 容積率研究 —— 容積率指數(shù) FAR 塔式 FAR = 64 容積率研究 —— 非陰影區(qū)修正系數(shù) 非陰影區(qū)修正系數(shù)＝ (總建設(shè)用地面積－非陰影區(qū)面積 )247。 總建設(shè)用地面積 假想地塊用地外陰影區(qū)修正系數(shù)為 66 容積率研究 —— 菱形地塊修正系數(shù) 非陰影區(qū)修正系數(shù)為 菱形地塊修正系數(shù)為 非陰影區(qū)修正系數(shù)為 菱形地塊修正系數(shù)為 67 層數(shù)折減修正系數(shù)＝ (設(shè)計(jì)層數(shù) 247。 (層高 設(shè)計(jì)層數(shù) ＋平均進(jìn)深 )) 18層的核心筒形式，平均進(jìn)深為 12m，設(shè)計(jì)層數(shù)為 16層，則修正系數(shù)為 ； 18層的核心筒形式，平均進(jìn)深為 12m，設(shè)計(jì)層數(shù)為 12層，則修正系數(shù)為 ； 容積率研究 —— 層數(shù)折減修正系數(shù) 68 容積率研究 —— 頂層退臺(tái)修正系數(shù) 頂層退臺(tái)修正系數(shù)＝ 1＋ (平均進(jìn)深－層高 )247。 標(biāo)準(zhǔn)層面寬 進(jìn)深有效率 DR ＝ 平均進(jìn)深 AD 247。 ? 輸出文件指由設(shè)計(jì)部或合作設(shè)計(jì)單位完成需要對(duì)其它部門提供的設(shè)計(jì)文件和材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等 ? 流程把設(shè)計(jì)操作分為：概念方案階段 \深化方案階段 \施工圖階段 \施工配合階段 相關(guān)流程改進(jìn) 輸入輸出文件標(biāo)準(zhǔn)化、表單化、備份制 統(tǒng)一設(shè)計(jì)深度和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) D4 C4 B4 操作手冊(cè) A4 施工配合 D3 C3 B3 操作手冊(cè) A3 施工圖 D2 C2 B2 操作手冊(cè) A2 深化方案 D1 C1 B1 操作手冊(cè) A1 概念方案 室內(nèi) 景觀 建筑 規(guī)劃（市政） 93 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與流程對(duì)應(yīng) 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的作用在于應(yīng)用，不斷結(jié)合設(shè)計(jì)管理流程，明確關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)： 概念方案 －－ 基礎(chǔ)資料收集整理、產(chǎn)品策略研究、設(shè)計(jì)單位選擇、方案評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、成本要求 深化方案 －－ 地質(zhì)初勘報(bào)告、結(jié)構(gòu)方案選型、設(shè)備 選型、材料部品清單 施工圖設(shè)計(jì) －－ 詳勘報(bào)告、報(bào)建流程及批復(fù)文件、圖紙內(nèi)審、施工圖外審 施工配合 －－圖測(cè)報(bào)告、實(shí)測(cè)報(bào)告、開工證、予售證報(bào)審配合 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 操作手冊(cè) 設(shè)計(jì)管理工作 表單、合格成果文件 申報(bào) 94 概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段 ?包括投資分析階段和概念規(guī)劃方案招標(biāo)。 ?8個(gè)輸出文件： 《 項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托及費(fèi)用清單 》 \《 項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃 》 \《 單體技術(shù)措施 》 \《 園區(qū)技術(shù)措施 》 \《 示范區(qū)及一期材料，部品，及設(shè)備清單 》 \《 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 》 \《 項(xiàng)目住宅單體面積統(tǒng)計(jì)表 》 \《 公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表 》 。并按階段重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)備份。 宗地所在片區(qū)的總體規(guī)劃：政府對(duì)宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)計(jì)劃。 市政設(shè)施：市政給水 \排水 \電 \氣 \熱 \網(wǎng)絡(luò) \有線等設(shè)施現(xiàn)狀。 、收集整理宗地輸入條件 96 、 《 立項(xiàng)報(bào)告 》 的規(guī)劃設(shè)計(jì)部分 本節(jié)點(diǎn)的主要工作有： 進(jìn)行用地分析 (容積率強(qiáng)排方案） 確定項(xiàng)目類型或參照項(xiàng)目 編制 《 項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃 編制 《 項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托及費(fèi)用清單 》 完成容積率強(qiáng)排方案（可由合作伙伴完成） 項(xiàng)目材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) （設(shè)計(jì)流程提供標(biāo)準(zhǔn)范例） 97 、用地分析 自然資源分析（對(duì)地表植被 \地上沖溝等分析） 氣候氣象分析 日照風(fēng)向分析 水文地址分析 結(jié)構(gòu)形式初步建議 特殊地下物 景觀 \視線分析 坡度 \坡向分析 噪音分析 交通流量分析 防洪措施分析 98 、確定項(xiàng)目類型 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)目標(biāo)及操作方式的不同，將新開發(fā)項(xiàng)目分為創(chuàng)新項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目。 2）標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品：傳播品牌，復(fù)制產(chǎn)品，開發(fā)周期在 9個(gè)月以下，設(shè)計(jì)成本在 50元 /m2以下。 以成熟產(chǎn)品為基礎(chǔ)，經(jīng)過產(chǎn)品評(píng)估和客戶反饋過程，優(yōu)化至標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，錄入 《 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品目錄 》 ? 客戶定位 ? 銷售推廣總體計(jì)劃 ? 交房標(biāo)準(zhǔn) ? 成本要求 ? 物業(yè)管理模式 ? 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 了解設(shè)計(jì)相關(guān)的各項(xiàng)輸入條件 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書 完成輸出文件 99 、完成概念方案設(shè)計(jì) ? 設(shè)計(jì)單位選擇 ? 設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定 ? 總體概念方案確定 ? 單體概念方案確定（平、立、剖面） ? 指標(biāo)表填寫，包括 《 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 》 、 《 項(xiàng)目住宅單體面積統(tǒng)計(jì)表 》 、 《 公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表 》 深化方案設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 ? 《 項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃 》 ? 《 項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托及費(fèi)用清單 》 ? 全區(qū) 《 單體技術(shù)措施 》 ? 全區(qū) 《 園區(qū)技術(shù)措施 》 ? 示范區(qū)規(guī)劃及單體（平、立、剖）方案 ? 三個(gè)指標(biāo)表： 《 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 》 、 《 住宅單體面積統(tǒng)計(jì)表 》 、 《 公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表 》 ? 立項(xiàng)報(bào)告（終稿全文） ? 可研報(bào)告（終稿全文） 深化方俺設(shè)計(jì)指導(dǎo)書的附件 ? 項(xiàng)目概況及用地分析 ? 項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)計(jì)劃及二級(jí)開發(fā)計(jì)劃 ? 市場(chǎng)定位和產(chǎn)品建議 ? 成本控制因素與工程管理意見 ? 概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論 ? 方案設(shè)計(jì)需要解決的問題 ? 項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析 ? 附件目錄 100 深化方案階段 ?對(duì)新項(xiàng)目而言，設(shè)計(jì)工作范圍是指項(xiàng)目一期（含示范區(qū)） ?景觀設(shè)計(jì)工作和室內(nèi)設(shè)計(jì)工作全面展開 ?各專業(yè)技術(shù)細(xì)節(jié)盡可能全面、深入、系統(tǒng)地進(jìn)行分析、論證并確認(rèn)，以減少施工圖階段出現(xiàn)較大的反復(fù)為目的。 ?完成標(biāo)志： 《 施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 》 的編制。 102 、完成示范區(qū)基礎(chǔ)施工圖 ? 是否先完成示范區(qū)或一期的基礎(chǔ)施工圖并提前出圖，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度具體決定 ? 項(xiàng)目公司提供詳勘報(bào)告及試樁報(bào)告 ? 提供的詳規(guī)批復(fù)文件 ? 施工圖內(nèi)審 ? 建筑節(jié)能計(jì)算書、結(jié)構(gòu)計(jì)算書 ? 三個(gè)指標(biāo)表、單體技術(shù)措施、材料設(shè)備部品清單做進(jìn)一步完善。 104 施工配合階段 ?取得 《 建設(shè)工程施工許可證 》 和 《 商品房預(yù)售許可證 》 105 、圖紙測(cè)繪、銷售配合、施工現(xiàn)場(chǎng)配合 ? 配合圖紙測(cè)繪工作，協(xié)助圖紙測(cè)繪公司分析及明確建筑面積的計(jì)算原則和公共部位的分?jǐn)傇瓌t，并取得圖測(cè)面積（即商品房預(yù)售面積） ? 銷售配合工作： ? 編寫銷售手冊(cè) ? 編寫 《 交房標(biāo)準(zhǔn) 》 的單體部分 ? 制作合同附圖 ? 制作銷售附圖 ? 制作銷售用沙盤 ? 制作銷售效果圖 ? 完成銷售培訓(xùn) ? 配合項(xiàng)目部、工程部、招采部完成對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施過程中的效果監(jiān)控與技術(shù)支持的工作，包括： ? 材料與部品的選樣、封樣 ? 協(xié)調(diào)施工圖設(shè)計(jì)單位出具 《 設(shè)計(jì)變更單 》 106 、配合實(shí)樓測(cè)繪工作 ?總結(jié)圖紙測(cè)繪時(shí)的建筑面積的計(jì)算原則和公共部位的分?jǐn)傇瓌t，并傳遞給實(shí)樓測(cè)繪公司，以最終取得準(zhǔn)確的實(shí)測(cè)面積。 ? 規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)資料的歸檔 ? 統(tǒng)一歸檔格式 ? 對(duì)工程質(zhì)量問題和客戶投訴進(jìn)行分析和整理，轉(zhuǎn)化為技術(shù)或流程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步優(yōu)化管理模式