張家港楊舍城區(qū)某商業(yè)策劃方案new-wenkub
2023-01-20 17:32:38 本頁面
【正文】 長，代表張 家港市市民的購買力越來越強(qiáng) 。 ： 楊舍城區(qū)由城市核心組團(tuán)、城北組團(tuán)、城西組團(tuán)、城東組團(tuán)、暨陽湖組團(tuán)、省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北區(qū)和省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南區(qū)，形成七組團(tuán)結(jié)構(gòu)。 本案 沙洲路 楊舍西路 楊舍東路 大潤發(fā) 蘇果超市 華聯(lián)超市 百信超市 暨陽湖生態(tài)園 商業(yè)步行街 香港城（歐尚） 張家港市在物流港口、道路交通、外資利用、制造以及產(chǎn)業(yè)服務(wù)等方面都有非常 大的優(yōu)勢，但商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀還比較滯后。 步行街沿街主要以品牌服飾專賣為主，結(jié)合餐 飲娛樂的商家。 該路是作為步行街的一個(gè)商業(yè)補(bǔ)充，經(jīng)過改造后 人氣和商業(yè)環(huán)境比較良好，形成了一條獨(dú)特的商 業(yè)后街。 楊舍東路商業(yè)街業(yè)態(tài)配比： 餐飲娛樂其他餐飲 70% 其他 20% 娛樂 10% 楊舍東路沿街商鋪餐飲商戶占到七成，是張家港初具規(guī)模 的餐飲一條街。 沙洲中路業(yè)態(tài)配比： 餐飲娛樂家居其他家居 10% 餐飲 25% 其他 20% 娛樂 45% 沙洲中路沿街商鋪還是主要以餐飲、娛樂為主，以西還有 一定比例的布藝家居店，屬于市區(qū)的成熟商業(yè)街區(qū)。 以購物 /文化休閑 /餐飲為主體功能 ：主要由品牌專賣店構(gòu)成，是一個(gè)小型 的 Shoppingmall。 板塊 功能主題 地上建筑面積(m2) 說明 觀景塔 文化展示、交 流中心 3253 占地 50006000平方米 歐陸風(fēng)情街 商務(wù)消費(fèi)區(qū) 18000 較原規(guī)劃總體量減少約 3500平方米 桑拿康體城 康體桑拿 /商務(wù)酒店 12023 由原規(guī)劃的 4層加高為 5層 克拉水岸 景觀餐飲 /休閑 19664 保持原規(guī)劃總體 量不變 太陽廣場 餐飲 /精品專賣 /文化娛樂 28559 保持原規(guī)劃總體 量不變 水晶宮 百貨購物 28000 由原規(guī)劃的 5層降至 4層 引進(jìn)品牌 ： 巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高檔百貨公司，肯德基、必勝客、星巴客等多家國際國內(nèi)知名餐飲企業(yè)，同時(shí)引進(jìn)多家品牌 KTV演義中心、美容 SPA館、桑拿城等休閑娛樂設(shè)施 綜上分析： 隨購物公園全新體念式商業(yè)消費(fèi)模式的出現(xiàn)，提供與大城市中心區(qū)相似品質(zhì)的生活方式，本地中高端的消費(fèi)群體及周邊城市的中高端消費(fèi)群體在購物、消費(fèi)中享受生活，特別是在夜間的休閑娛樂方面。 區(qū) 位 樓 層 商 家 租 金 (元 ) 步行街 1F 三福百貨 16 1F 安踏 20 1F 上海城隍珠寶 22 楊舍西路 1F 哥弟 16 1F 天瀾百貨 13 沙洲中路 1F 喜視眼鏡 5 1F 戴夢得珠寶 13 步行街沿街一樓的 租金范圍在 1622 元 /平米 /天 楊舍西路沿街一樓的 租金范圍在 13 16 元 /平米 /天 沙洲中路沿街一樓的 租金范圍在 513 元 /平米 /天 張家港市商業(yè)中心的格局雖然成熟，但不完善，缺乏統(tǒng)一 規(guī)劃，停車等配套設(shè)施欠缺；此外，從經(jīng)營的業(yè)態(tài)來看， 基本定位在中低檔次，沒有拉開品牌，錯(cuò)位經(jīng)營，不能 滿足多層次的消費(fèi)需求。 張家港市需要一個(gè)精品家居的聚集地， 提供更多的選擇給各中高端的消費(fèi)人群。 銷售的只是休閑服裝品牌，關(guān)于休閑運(yùn)動用 品現(xiàn)市場上還處于空缺 。 張家港市商業(yè)市場缺乏專業(yè)品牌，市場有巨大發(fā) 展空間，但須市場培育期。 緊鄰商業(yè)步行街，巨大的人流，車流交通四 通八達(dá)，可依托得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，吸引有效 人流。 項(xiàng)目在交通快速主干道，很難留住有效 消費(fèi)人流。 周邊商業(yè)氣氛濃厚，隨沙洲中路及南環(huán) 路的環(huán)境改善，均會帶動本項(xiàng)目的發(fā)展。同時(shí)預(yù)備談保留 意見的客戶 ■ 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 ■ 商業(yè)市場分析 ■ 項(xiàng)目分析 ■ 廠商訪談 ■ 定位研究 ■ 項(xiàng)目定位布局與分割建議 ■ 銷售方式與策略 ■ 銷售均價(jià)研判 目標(biāo)消費(fèi)客群 張家港本地中高端收入人群及家庭型消費(fèi)； 新區(qū)及全市居民改善居住環(huán)境、結(jié)婚類客戶群； 本市電腦數(shù)碼消費(fèi)群體。 剩余塊狀面積，開發(fā)商持有，全部定向招商，引進(jìn)主力 店可以帶動整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)氣氛，創(chuàng)造價(jià)值最大化 打造張家港市婚慶主題街，可以最大的提升本項(xiàng)目的認(rèn) 知度，且容易被年輕消費(fèi)者接受，帶動商業(yè)人氣。旗艦店的地理位置選擇多為高檔商圈或高檔 商圈外側(cè)的臨街商鋪，或位于高檔建材、家居、家具或高端產(chǎn)品銷售區(qū)域 （高檔汽車）專業(yè)市場或附近的臨街商鋪，或位于機(jī)場等交通樞紐處且已 經(jīng)形成一定規(guī)模的商圈或高檔社區(qū)的群體等；附近或地下有足夠的停車場 所。 1． 擁有免費(fèi)的快速公路或主干道路網(wǎng)絡(luò)（臨街一線位，良好可視性） 2． 位于人們外出度假的必經(jīng)之路上 3． 周邊地區(qū)擁有質(zhì)量較高的住宅社區(qū) 4． 周邊地區(qū)有質(zhì)量較高的商業(yè)環(huán)境（臨近著名大型賣場） 5． 進(jìn)入商場 /停車場交通便捷暢通 6． 擁有良好的公共交通網(wǎng)絡(luò)抵達(dá)商場（公交站，地鐵等） 7． 商場前設(shè)置大型停車場，并擁有一定的綠化 基本參數(shù)： 1． 組成部分： 商場、停車場、運(yùn)動場 2． 經(jīng)營面積： 4000m 8000m2， 12023m2三種 （目前開發(fā)重點(diǎn)為 4000m2） 3． 建筑形式 ：單層單體商業(yè)建筑（自建或租賃），商業(yè)建筑首層物業(yè)（租賃） 4． 用地面積 ： 1500020 00m2 5． 建筑層高 ： （可根據(jù)實(shí)際情況適度調(diào)整） 6． 柱間距 ： （可根據(jù)實(shí)際情況適度調(diào)整） 7． 地面荷載 ：活荷載 800kg/m2 8． 停車位 ： 1個(gè) /20m2 經(jīng)營面積 9． 順暢的交通組織（客流、物流） 10．良好的可視性（戶外廣告位等） 合作形式： 1． 購買商業(yè)用途土地，自行設(shè)計(jì)建設(shè) 用地需求： 1500020230m2 2． 租賃商業(yè)物業(yè)（由發(fā)展商按照迪卡儂的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，迪卡儂長期租賃） ■ 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 ■ 商業(yè)市場分析 ■ 項(xiàng)目分析 ■ 廠商訪談 ■ 定位研究 ■ 項(xiàng)目定位布局與分割建議 ■ 銷售方式與策略 ■ 銷售均價(jià)研判 銷售方式：采取直接銷售，帶租
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