法律知識(shí)合同關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)-wenkub
2023-01-20 03:58:40 本頁(yè)面
【正文】 該事件發(fā)生之后，當(dāng)事人雙方無(wú)法克服該事件產(chǎn)生后果。如果一方違約，另一方應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于合同金額10%的違約金。為了履行本合同，甲方已經(jīng)將房屋的抵押注銷(xiāo)手續(xù)辦完，乙方支付了全部中介費(fèi)用（注:幾乎已成行內(nèi)慣例）。同樣，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民也要暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。 宏觀背景介紹： 今年年初，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)【2010】4號(hào)），提出要加大差別化信貸政策的執(zhí)行力度，具體是指要求各大銀行通過(guò)嚴(yán)格設(shè)定執(zhí)行二套房貸款門(mén)款政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，從而抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。然而，自今年4月下旬以來(lái)，向筆者咨詢(xún)的當(dāng)事人多為二手房買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)方，由于國(guó)家抑制房?jī)r(jià)政策的不斷出臺(tái)，房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)無(wú)法避免。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第7頁(yè) 共7頁(yè)省人民政府水行政主管部門(mén)建立水土保持監(jiān)測(cè)網(wǎng)絡(luò)，對(duì)全省水土流失動(dòng)態(tài)進(jìn)行監(jiān)測(cè)、預(yù)報(bào)，省人民政府定期將監(jiān)測(cè)、預(yù)報(bào)情況予以公告。在這種情況，很多投機(jī)性較強(qiáng)的買(mǎi)方寧可喪失已經(jīng)支付的定金、中介費(fèi)用甚至是違約金，也不愿繼續(xù)支付房款履行合同。對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。此外，文件還要求住建部要會(huì)同央行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)本合同，甲方建筑面積100來(lái)平米的房子以29萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)給乙方，乙方在簽訂合同當(dāng)時(shí)向甲方支付了2萬(wàn)元的定金?！ ≡?月份的時(shí)候，乙方向甲方提出，由于國(guó)家信貸政策發(fā)生了重大變動(dòng)，導(dǎo)致房屋價(jià)款發(fā)生了不可預(yù)期的變動(dòng)，應(yīng)當(dāng)屬于不可抗力或者情勢(shì)變更的是由，因此其有權(quán)解除合同。 根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定，當(dāng)不可抗力致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人一方是可以解除合同；根據(jù)《合同法》第117條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。很顯然，情勢(shì)變更適用于非不可抗力造成的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)?！ ∨e個(gè)簡(jiǎn)單例子來(lái)講，如果買(mǎi)賣(mài)雙方之間簽訂了貨物買(mǎi)賣(mài)關(guān)系并且由賣(mài)方負(fù)責(zé)運(yùn)輸，但是在履行的時(shí)候，賣(mài)方港口發(fā)生了罷工事件，從而造成短期內(nèi)發(fā)貨根本不可能，這就屬于不可抗力。一是因?yàn)閲?guó)家早在正式出臺(tái)國(guó)發(fā)【2010】10號(hào)文之前，就已經(jīng)發(fā)布相關(guān)政策，提出要打擊投機(jī)性購(gòu)房需求；二是因?yàn)槿绻皇峭稒C(jī)性購(gòu)房的話(huà)，那么此次房?jī)r(jià)的波動(dòng)并不會(huì)對(duì)乙方造成明顯不公平更不會(huì)導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合
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