【正文】 2）可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。3）國家和擬建地區(qū)的開發(fā)建設(shè)政策、法令和法規(guī)。北緯 22176。? 區(qū)位可行：地理位置優(yōu)越，廣東省唯一的濱海旅游資源處女地，適合開發(fā)濱海旅游度假區(qū)項目。? 技術(shù)可行：按照國際灣濱海旅游度假區(qū)項目案例，本項目技術(shù)上可行，方案立足長遠(yuǎn)發(fā)展，為后續(xù)發(fā)展留有足夠空間，整體空間布局以土地的資源稟賦為出發(fā)點，并進(jìn)行人性化考慮；嚴(yán)格保護(hù)自然環(huán)境，控制構(gòu)筑物的比例，減輕人工開發(fā)對環(huán)境的影響； ? 文化可行：巽寮擁有客家文化、漁農(nóng)文化、廣府文化等多種文化淵源，在此基礎(chǔ)上可充分挖掘，適當(dāng)使用，能夠打造人與自然和諧共生的文化產(chǎn)品。而巽寮灣旅游度假區(qū)擁有良好的區(qū)位條件與濱海資源，開發(fā)成國際一流的海濱旅游度假區(qū)既順應(yīng)了旅游業(yè)宏觀背景，又符合市場需求，市場開發(fā)的潛力巨大。 對項目建設(shè)的初步想法? 將巽寮灣最終建成國際知名的一流旅游度假勝地? 經(jīng)過初期開發(fā)，使巽寮灣成為金融街新的盈利增長點巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告通過對資源、市場等要素的整合，以高品位的規(guī)劃和高質(zhì)量設(shè)計來打造一個符合度假旅游的一流海濱旅游區(qū)，通過開發(fā)旅游來達(dá)到優(yōu)化環(huán)境，提高周邊土地價值，并在適當(dāng)?shù)臅r候開發(fā)出符合市場需求的地產(chǎn)項目，從而把資源價值轉(zhuǎn)化為土地價值，把土地價值轉(zhuǎn)化為資金優(yōu)勢，使開發(fā)商在開發(fā)旅游項目的同時，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)了開發(fā)商對土地價值終值價值的實現(xiàn)。所以，從游客的基本特征上分析：本項目未來的一級市場將鎖定珠三角地區(qū)的高收入城市家庭游客及在粵工作的外籍人員。而目前的珠三角地區(qū)還暫無一處可為自駕游客提供服務(wù)、娛樂和休閑的綜合性產(chǎn)品。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告游客行為調(diào)查分析表出游目的度假專項游客調(diào)查VIP調(diào) 查 結(jié) 果%%%%% 追 求 健 康重 視 親 情社 會 交 往商 務(wù) 會 議消 磨 時 間追 求 清 凈游客出游季節(jié)調(diào)查：游 客 出 游 是 否 會 考 慮 季 節(jié)會73%不 會27%會 考 慮 季 節(jié) 游 客 的 選 擇夏 季秋 季冬 季 春 季度假停留時間調(diào)查：%%%%%%%1天 以內(nèi)2—3天4—6天6天 以上巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 游客偏好調(diào)查調(diào)查結(jié)論游客向往生態(tài)自然的度假氛圍，追求舒適的度假環(huán)境，渴望人性化的度假服務(wù)游客在度假項目的選擇上更傾向于自然與度假區(qū)內(nèi)的和諧。度假的游客表示，他們需要一個具有文化內(nèi)涵，有主題的度假區(qū)域，而不是一個嬌柔造作的經(jīng)過包裝的產(chǎn)品，因此未來項目應(yīng)在自然、原生、人性化服務(wù)上多做文章。附游客偏好調(diào)查分析表對度假區(qū)屬性的調(diào)查：%%75%%%% % % % %娛 樂 性 觀 賞 性 舒 適 性 參 與 性 性 價 比巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告度假產(chǎn)品喜好調(diào)查：%%%%%自 然 觀 光 民 俗 欣 賞 康 體 運 動主 題 娛 樂 品 嘗 美 食 購 物度假區(qū)特色偏好調(diào)查：%%%%%主 題 包 裝 文 化 性 生 態(tài) 保 護(hù)景 觀 設(shè) 計 休 閑 設(shè) 施 人 性 化 的 服 務(wù)濱海置業(yè)偏好調(diào)查：20%45%5%30%0% 公 寓 套 房濱 海 別 墅工 作 式 公 寓產(chǎn) 權(quán) 式 酒 店其 它項目認(rèn)知度調(diào)查：%%%%巽 廖 灣 大 小 梅 沙 金 沙 灘 東 、 西 沖大 甲 島 三 門 島 南 澳 島 其 它巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 消費水平調(diào)查調(diào)查結(jié)論游客對所熱衷的度假地忠誠度高，消費指向集中，住宿和餐飲是度假游客的主要花費。在調(diào)查結(jié)果中，人均日消費娛樂、餐飲總和約為 336 元。同時，調(diào)研顯示，珠三角客戶相對于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體。本項目具備成為珠三角主要度假居所的潛力。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告巽寮 RESORT 中的物業(yè)需求和類型分析投資者 使用者 使用需求分析物業(yè)類型規(guī)模需求時期本案競爭力 分析旅游度假客租用個人、家庭和團(tuán)體短假居住產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓全程 度假氣氛、高服務(wù)和硬件品質(zhì)絕大多數(shù)游客，特別是啟動期旅游和度假客戶主要在酒店或度假公寓中過夜。珠三角地區(qū)為主的全國投資度假客戶本地產(chǎn)業(yè)人口租用北區(qū)配套和相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口投資自住中區(qū)和北區(qū)的公寓和較少比例別墅中后期 產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動 產(chǎn)業(yè)的形成，有賴于區(qū)域環(huán)境的成熟和周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改善。本地中高收入者入住本案有賴于項目成熟社區(qū)和高品質(zhì)形象的形成。度假區(qū)的配套就業(yè)服務(wù)人口和傳統(tǒng)小鎮(zhèn)居民對普通住宅有需求。公寓和普通住宅 ? ?? ??????? ? ? ??本項目所在地惠州，未來將進(jìn)一步承接廣州、深圳和東莞等城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移?；輺|缺乏有效供給來滿足地緣性的高端客戶置業(yè)需求。廣州主要的海濱度假產(chǎn)品位于珠江出?？冢凶詈玫膮^(qū)位交通優(yōu)勢與最大的市場，但沒有最好的資源。汕尾位于珠三角最東邊，資源條件較好，適合開發(fā)海濱度假，但由于當(dāng)?shù)仞B(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，資源污染嚴(yán)重。一流的區(qū)域級旅游巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告度假勝地存在極大市場空缺。本案屬于亞熱帶濱海旅游度假 resort，因此在同類市場上面臨的主要競爭對手是泰國、馬來西亞為代表的東南亞濱海度假區(qū)。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 專項市場調(diào)研 度假酒店市場珠三角主要海濱度假酒店星級 名稱 區(qū)位五星 廣州南沙大酒店 廣州南沙五星 海泉灣酒店區(qū)（2 個正在建） 珠海平沙鎮(zhèn) 四星 千帆碧灣酒店 下川島四星 大梅沙海景酒店 深圳大梅沙 四星 雅蘭酒店 深圳大梅沙 四星 大亞灣假日酒店 惠州大亞灣三星 帝苑酒店 下川島三星 小梅沙假日酒店 深圳小梅沙三星 金沙灣酒店 深圳金沙灣三星 德澤園酒店 惠州巽寮灣三星 千帆閣酒店 惠州大亞灣三星 得勝賓館 汕尾遮浪總的來看，珠三角海濱度假酒店主要集中在深圳大小梅沙組團(tuán)，海濱度假酒店市場情況看好，入住率較高，五星級的度假酒店數(shù)量很少，特別是資源極為優(yōu)越的巽寮灣海濱度假區(qū)還沒有一家五星級酒店，市場潛力很大。淡季的經(jīng)營只能維持酒店的基本運營，旺季則客房供不應(yīng)求，經(jīng)營狀況比鬧市區(qū)較好，如雅蘭酒店。 6000 元/半天/100 人 廣州、東莞大型企事業(yè)單位五星 海泉灣酒店區(qū)（2個正在建）四星 大梅沙海景酒店 11 月2 月80%以上 2022 元/100 人/半天 鹽田區(qū)各大企 業(yè)四星 雅蘭酒店 80%以上 1600 元/100 人/半天 深圳市各大企 業(yè)四星 大亞灣假日酒店 11 月2 月70%以上 4000 元/100 人/半天 殼牌石油以及附近其它公司會議配套設(shè)施狀況星級 名稱 會議設(shè)施五星 廣州南沙大酒店 兩個可容納 500 人以上的大型宴會廳及多個多功能廳與會議室。龐大的會議市場能夠平抑季節(jié)性給度假區(qū)經(jīng)營帶來的不利影響。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 高爾夫市場廣東主要高爾夫供給表名稱 規(guī)模 特色 球洞入會價格（個人/公司）個人套票（平時/周末） 經(jīng)營方式 配套觀瀾湖高爾夫占地超過 10 平方公里世界規(guī)模最大，匯集五大洲球場風(fēng)格180 洞金卡 55 萬，商務(wù)通 萬1000 元/1300元不接待非會員（酒店住客除外）五星級酒店、豪宅、會所等中山溫泉高爾夫 750 畝內(nèi)地首家現(xiàn)代化俱樂部 36 洞35 萬港幣（個人名義） 680 元/1480元 公功假期不接待非會員溫泉酒店、浴池、網(wǎng)球場、游泳池等雅居樂長江高爾夫 3600 畝毗鄰長江水庫、景觀優(yōu)美 36 洞五星級酒店、會所、別墅等東莞峰景高爾夫 5000 畝場環(huán)繞于群山之中 36 洞 32 萬/35 萬750 元/1250元 開放式度假酒店、會所等長安高爾夫球會俱樂部1500 畝 球場依山而建， 背襯蓮花山 27 洞 20 萬/21 萬 720 元/1320元 只接待會員度假酒店，療養(yǎng)中心，高爾夫?qū)W校等深圳高爾夫俱樂部 2065 畝國內(nèi)最臨近香港的高爾夫球會 27 洞個人會籍 60萬港幣1000 元/1800元會籍已滿（只售二手卡）會所、餐廳等深圳世紀(jì)海景高爾夫2022 余畝 深圳唯一山地海 景球場 18 洞 28 萬/30 萬 730 元/1030元 開放式酒店、游艇會所、別墅。（2）.酒店式/公寓：鹽田區(qū)因海濱旅游業(yè)日漸興旺，各房地產(chǎn)開發(fā)商瞄準(zhǔn)時機(jī)，掀起了東部沿海的酒店式公寓的熱潮。（3） 別墅：鹽田別墅多為臨山、臨海而建，自然景觀是其最大的賣點。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 市場規(guī)模預(yù)測 市場規(guī)模預(yù)測預(yù)測前提近期內(nèi)周邊地區(qū)、省市的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持增長，社會保持穩(wěn)定；近期內(nèi)不會發(fā)生大面積的災(zāi)害性疾病。80%=653（萬人次）旅游產(chǎn)品生命周期內(nèi)的客源市場總量約為 653 萬人次平均年游客接待量預(yù)測：巽寮灣旅游度假區(qū)項目建成后五年的平均年游客接待量為：653247。根據(jù)項目初期所做的專項市場調(diào)查，預(yù)測新計劃實施后的市場需求量，結(jié)合每個項目的特點，提供新增項目的設(shè)計規(guī)模參照。設(shè)計日（Design Day）參數(shù)，指的是設(shè)計項目規(guī)模時參照的日游客量。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 設(shè)計日容量參數(shù)參數(shù)計算前提：每年的 510 月為巽寮旅游區(qū)的旺季，旺季游客量占到全年游客總量的 80％。如前所述，中區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)品類型為度假類旅游產(chǎn)品，其在旅游資源基礎(chǔ)上構(gòu)筑的完美度假吸引力在旺季的 6 個月里保持高強(qiáng)，所以其日均游客量即為設(shè)計日容量參數(shù)值，即4942 人次/天。180（天）＝6177 張床位。3=205 個餐位。定期更新旅游項目，保持新鮮度。常住人口和就業(yè)人口逐步增長，最終成為新城。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告旅游產(chǎn)業(yè) 配套產(chǎn)業(yè)? 海濱 golf? 海濱溫泉? 海濱 SPA? 工藝品/紀(jì)念品銷售市場? 民俗生活? 民俗表演欣賞? 生態(tài)公園? 水族館? 主題公園? 電影世界? 滑水? 帆船? “世界工廠”展覽館? 摩托艇? 降落傘? 沖浪? 游艇? 潛水? 射箭? 海釣? 騎術(shù)中心/跑馬場? 熱氣球? 小型直升飛機(jī)場? 海灘浴場? 旅游地產(chǎn)? 主題酒店? 青年旅館? 家庭客棧? 特色美食街? 品牌折扣店? 免稅商店? 觀光農(nóng)/漁業(yè)? 綠色農(nóng)產(chǎn)品在關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中，經(jīng)過前期產(chǎn)業(yè)研究和篩選，確定了 9 種很有發(fā)展機(jī)會的產(chǎn)業(yè)和 5 種有一定發(fā)展機(jī)會的產(chǎn)業(yè)。4039。陸路距 324 中道 7 公里，距深汕高速公路白云出入口 21 公里，距惠州 78 公里。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 旅游資源現(xiàn)狀北區(qū)資源現(xiàn)狀巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告中區(qū)資源現(xiàn)狀巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告南區(qū)資源現(xiàn)狀巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 旅游資源評估（一）總體要求按照本標(biāo)準(zhǔn)的旅游資源分類體系對旅游資源單體進(jìn)行評價；本標(biāo)準(zhǔn)采用打分評價方法；評價主要由調(diào)查組完成；評價體系　本標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)“旅游資源共有因子綜合評價系統(tǒng)” 賦分；　本系統(tǒng)設(shè)“評價項目”和“評價因子”兩個檔次；　評價項目為“資源要素價值” 、 “資源影響力” 、 “附加值” ；其中：“資源要素價值”項目中含 “觀賞游憩使用價值” 、 “歷史文化科學(xué)藝術(shù)價值” 、“珍稀奇特程度” 、 “規(guī)模、豐度與幾率” 、 “完整性”等 5 項評價因子。資源要素價值和資源影響力總分值為 100分，其中：資源要素價值為 85 分，分配如下觀賞游憩使用價值 30 分、歷史科學(xué)文化藝術(shù)價值 25分、珍稀或奇特程度 15 分、規(guī)模、豐度與幾率 10 分、完整性 5 分。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告（二）評估標(biāo)準(zhǔn) 旅游資源評價賦分標(biāo)準(zhǔn)表評價項目 評價因子 評價依據(jù) 賦值全部或其中一項具有極高的觀賞價值、游憩價值、使用價值。 5－1同時或其中一項具有世界意義的歷史價值、文化價值、科學(xué)價值、藝術(shù)價值。 5－1有大量珍稀物種，或景觀異常奇特，或此類現(xiàn)象在其他地區(qū)罕見。 3－1獨立型旅游資源單體規(guī)模、體量巨大；集合型旅游資源單體結(jié)構(gòu)完美、疏密度優(yōu)良級；自然景象和人文活動周期性發(fā)生或頻率極高。2－1形態(tài)與結(jié)構(gòu)保持完整。 1在世界范圍內(nèi)知名，或構(gòu)成世界承認(rèn)的名牌。 2－1適宜游覽的日期每年超過 300 天，或適宜于所有游客使用和參與。 1已受到嚴(yán)重污染，或存在嚴(yán)重安全隱患。 31. 計分根據(jù)對旅游資源單體的評價，得出單體旅游資源共有綜合因子評價賦分值。二級旅游資源，得分值域≥45－59 分。由此可以看出，巽寮灣的旅游資源普遍具有非常高的價值，特品級和優(yōu)良級的旅游資源在我們所選的代表資源里面，占了高達(dá)百分之八十以上的比例，絕大部分資源開發(fā)價值很高。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 分區(qū)開發(fā)條件分析（一）北區(qū)北區(qū)為以巽寮灣度假區(qū)的入口處，是三大區(qū)域中通達(dá)能力最好的。也為產(chǎn)業(yè)的縱深發(fā)展留下良好的發(fā)展空間。這種地形下可利用道路東側(cè)的山體開發(fā)建設(shè)一定數(shù)量和規(guī)模的住宿接待設(shè)施，不僅依