【正文】 為公房上市的分流，導致銷售速度和價格有一定程度的回落。如：創(chuàng)世紀濱?；▓@推出復式加躍式的戶型，楓丹雅苑推出三錯層式戶型等,均在結構上有所創(chuàng)新；3）與時代接軌、顯現(xiàn)網(wǎng)絡特征樓宇智能化進程的速度在今年大大的加快。因此在市場容量有限的情況下，不成為暢銷樓盤就面臨著積壓。1)主題商城愈演愈烈，南山的“西部電子”、“東方巴黎”成為99年商場銷售的熱點。今年隨著地鐵工程的進展，其物業(yè)的附加值將會進一步提高，商家也紛紛搶占，如：新一佳進駐彩福商城、好百年入駐彩虹新都的裙樓等。龍華物業(yè)去年年中萬科、中海同時推出關外大型精品小區(qū)四季花城、怡翠山莊，使關外物業(yè)平添檔次，同時也拓展了購買客戶的構成群體。這些樓盤大多具有質素較高、開發(fā)商實力較強的特點，加之香蜜湖片區(qū)良好的居住環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢，吸引了許多對環(huán)境質素要求較高的換房一族。年內預計中心區(qū)推出的項目不多，只有國際商會大廈（寫字樓）推出，但其一級輻射區(qū)，如：景田片區(qū)供應量巨大。中心區(qū)隨著中心區(qū)六大市政工程的全面開工，中心區(qū)已成為市民關注的焦點。善于迎合和把握目標客戶的需求、展示賣點的個盤跳出大市混戰(zhàn)氛圍而盡快兌現(xiàn)市場價值。但上半年辦公樓（含非商品房）。特別是東門的舊城改造，使區(qū)域內商服的可售面積空前增加，區(qū)域內競爭愈演愈烈。2）商業(yè)部分，%。23 / 24都會100項目銷售執(zhí)行報告 目 錄第一篇 總體市場態(tài)勢p7 重點競爭物業(yè)分析p15項目的住宅和公寓分析p22 項目概況p23 項目的SWOT分析p24 項目的物業(yè)定位及目標客戶群分析p25 銷售賣點組織p26 項目的綜合評價及總體發(fā)展戰(zhàn)略p26第三篇市場調查報告1）住宅部分，%。特區(qū)內主要分布在福田區(qū)和羅湖區(qū)，占出讓面積的57%。東門的商業(yè)物業(yè)銷售嚴重不暢已是不爭的事實。雖然在明后兩年內辦公樓的市場供應量得到了有效的控制，但短期內辦公樓的供應量仍然呈現(xiàn)上升的趨勢。今年的熱點區(qū)域仍然與市政建設的進展、城市中心的轉移和消費習慣的改變密切相關。中海華庭作為中心區(qū)第一個入伙的住宅項目，銷售達到8成以上；和記黃埔第二期的推出，更是重演了8年以前排隊搶樓的情景，僅15天就實現(xiàn)了推出量8成的銷售佳績。2)從總體銷售情況來看，樓盤的銷售率有較大幅度的提高。梅林拓關，龍華新區(qū)定位為中心區(qū)的生活配套區(qū)，地鐵4號線也將經(jīng)過龍華，必將給龍華物業(yè)帶來巨大的利好。5）東部題材年內東部快速干道即將開通，大梅沙二期工程已經(jīng)開工，都會給東部以休閑、度假為主題的物業(yè)帶來機遇，如：中信開發(fā)的“海天一色”創(chuàng)造了沙頭角物業(yè)價值的新高。但過小的鋪位劃分帶來的使用不便加之經(jīng)營管理公司的經(jīng)驗缺乏，大大打擊了投資者的信心。2)寬帶網(wǎng)絡正發(fā)展成為中高檔樓盤構成之必需品。5）住宅消費者結構逐漸發(fā)生變化年輕的知識階層在住宅消費者所占比例大幅度增加。他們希望一站式購物，無明確的定位或不能明確告之定位的商場都很難有吸引力。置業(yè)的區(qū)域將從關口附近幾處集中的區(qū)域擴展，置業(yè)面積也將從傳統(tǒng)的小戶型轉向多層次發(fā)展。其所屬企業(yè)主要是：賽格、華強及石化等幾家大型國有企業(yè)。傳統(tǒng)的羅湖國貿商業(yè)及東門老街，從位置、功能、規(guī)模上難以全部滿足他們的需求，福田區(qū)產生新的商業(yè)圈已是發(fā)展的需求。周圍先后有40多個商場投入使用。8月下旬鼎盛時代的商業(yè)裙樓綠色主題商場概念并沒有得到市場的追捧。4）華強北商業(yè)的特征：216。主題商場是本區(qū)商業(yè)圈的主流，是深圳主題商場的發(fā)源地。位于華發(fā)北路的銅鑼灣廣場，引入了國外先進的MALL概念，給華強北及整個深圳市商業(yè)帶來新的概念。華強北廠房向商業(yè)的轉化在進一步擴大，從整體上看，華強北商業(yè)物業(yè)的租售情況（出租率或空置率）遠遠好于東門及國貿商業(yè)圈，表明投資者和經(jīng)營者對本區(qū)域的商業(yè)價值認可程度。1）群星廣場項目的基本資料該項目位于華強北路和紅荔路的交匯處，是華強北路唯一的在建的多功能綜合樓宇。開敞式廚房，3月后部分改為商務公寓?？蛻羧后w主要是與周邊有工作或生活緣的客戶。但商業(yè)裙樓一直沒有公開發(fā)售或招商。從其客戶構成而言，周邊客戶、商用客戶及港人所占比重較大。類別項目面積（m2）銷售率二房二廳內部認購期7700現(xiàn)在8500都市華宅地鐵上蓋~ m2四房二廳~ m2復式商場約12000在2000年初3—6月，拿出其中的一棟到香港銷售，從現(xiàn)在的情況看來，銷售并不理想。4）彩云居項目的基本資料此項目位于福田南3路公交總站，其一層的后部是公交總站，臨福田路的部分是商場，此外3層也是商業(yè)用房。戶型均價（元/m2）1房2廳68002房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)1工人房尚未推出公交站從調查來看，本區(qū)域客戶群體主要由周邊居民、與華強北有工作或生活緣的客戶、鐘愛都市生活的人、對都市依賴性較強的中小型公司、SOHO一族及投資客組成，另有部分香港客戶。2）與華強北有生活或工作緣的、鐘愛都市生活的客戶包括：華強北的生意人、白領階層、外地駐深辦事處及喜愛熱鬧和繁華生活者。3）SOHO一族和中小型公司包括：律師事務所、廣告公司、裝修公司、貿易公司及其它自由職業(yè)者等。物業(yè)管理、大堂的裝修及會所的規(guī)模和檔次是他們的考慮重點。因此，商場部分在遠期樓花階段建議不作重點推廣，以免造成廣告費的浪費。深南大道是市內最主要的交通干道，也是市內形象最好、人流量最大、寫字樓最集中的道路之一，上海賓館段更是聚集了知名的商場(天虹商場)、酒店(格蘭云天酒店)及寫字樓（佳和華強大廈、中電大廈等）。項目位置圖如下：中 航 路項目南側緊臨佳和華強大廈，北臨已拆遷的待建商業(yè)空地，東臨華強電子世界（6層、樓高約28m），西面緊臨中航路,隔路與天虹商場的停車場相望。216。建筑外觀時尚、現(xiàn)代。 施工單位為江蘇一建，易予客戶工程質量的信心。 智能化配置先進，電梯及會所可滿足辦公的需求，客戶層面較廣。 提供商務和會務中心服務。 每個標準層10戶或24戶，每層戶數(shù)較多。 四周為其它高層所遮擋，視線不夠開揚。 振華路為單行線，華強北路車流量較大，由西到東至地盤的便捷度不夠。 項目推出時，形象進度較差。 區(qū)域內住宅的供應量，特別是公寓部分較小，競爭相對較弱。 華強北商業(yè)的核心地位的確定，為項目的銷售提供了機會。 周邊的同類物業(yè)，如：彩云居、彩天名苑等由于價格優(yōu)勢會分流部分客戶。 黃木崗、紅荔村等公房上市可能會分流部分公寓客戶。 對都市較依賴的其它公司或個人216。 鐘愛都市生活的其他人216。216。216。216。216。本項目的最大優(yōu)勢就是區(qū)位優(yōu)勢，劣勢在于因位置而帶來的居住氛圍不夠、自身配套不足及展示面不夠等。東側隔小區(qū)路與華強電子世界相鄰，路側停放華強電子公司員工的單車及來往貨車，來往的人流也以上下班的員工及搬運貨物人員為主，雖然華強電子的生意紅火，但它對本地塊的商業(yè)輻射極小。優(yōu)勢（S）：◆ 位于日益興旺的華強北商業(yè)中心區(qū)的一級輻射區(qū)?！?距未來地鐵站口僅50余米?！?現(xiàn)狀來看，樓盤的昭示性不強。威脅（T）：◆ 全市商業(yè)物業(yè)積壓嚴重，華強北近期將推出的商業(yè)面積巨大。佳和華強大廈4樓銷售的失敗，已宣告了電子業(yè)的飽和乃至供過于求。如果我們不能制造差異，在定位、概念、整合包裝上推陳出新，我們將很難取得成功。新新人類及新銳人類是什么？他們在哪里？他們的購買能力如何？新新人類并不是專指哪些著裝異類的一群。西華宮是唯一較集中且層次較低的新人類購物點。位于烈士陵園附近，屬于非繁華商業(yè)區(qū)。業(yè)態(tài)全面，組合合理，如：麥當勞、銀行、書店及大型游戲室等，在商場中合理布局，充分滿足了人們購物、休閑的綜合需求，具體做法是：a. 在分街（內走道）的端頭及人流不易到達的地方，設置小吃店或冷飲店。期刊雜志也紛紛重新定位，變化內容以迎合他們，如：黃金時代、深圳青年等。而從消費人群定位，則更具有長期性，即便有些業(yè)態(tài)和品種為時代所淘汰，但可以吸納新的業(yè)態(tài)和品種。深圳“吧”的發(fā)展也可以看出這一規(guī)律。4樓定位為吧城。應此，建議僅選擇那些市場上相對空缺、而又能夠體現(xiàn)商場主題定位的、需求量又相對較大的業(yè)態(tài)。3層：休閑空間——咖啡小筑、西點小屋或香茗茶座等。根據(jù)分層設定的業(yè)態(tài)之需求來劃分。建議采用集中收銀的管理方式，2每層設收銀處2個。一層的鄰街獨立鋪根據(jù)位置劃分為使用面積1820平方米左右。中間的敞鋪使用面積控制在12—15平方米。一個好的、具有品牌的物管公司不僅會直接給經(jīng)營者以信心，也為投資者帶來保障。◆ 內街貫穿東西方向，有利于吸引人流進入商場。只有南面的佳和華強大廈