【正文】 司物業(yè)管理部設(shè)備動(dòng)力部保安部保潔部交易結(jié)算部運(yùn)輸車隊(duì)辦公室財(cái)務(wù)部辦公室人力資源部投資管理部工程部維修部辦公室研發(fā)部變電站營(yíng)銷部生產(chǎn)技術(shù)部第四章 項(xiàng)目建設(shè)的選址和條件 本項(xiàng)目選址位于彭州市，通過成彭高速公路、北新干線、彭郫路等主干道實(shí)現(xiàn)與成都及全國各地的交流，距蔬菜專用鐵路站約2公里，距雙流國際機(jī)場(chǎng)僅47公里，交通條件十分優(yōu)越。表31 全庫勞動(dòng)定員表序號(hào)部 門工人工程技術(shù)人員管理人員服務(wù)人員合計(jì)12機(jī)房1818363保潔部30304變電站995維修156216運(yùn)輸隊(duì)80807保安部30308公司本部3030910合 計(jì)122243060230 人員培訓(xùn)由于該企業(yè)是新建企業(yè)，要求進(jìn)行全員培訓(xùn)。企業(yè)組織如下圖所示： 工作制度氣調(diào)保鮮庫、機(jī)房、變電站全年工作日為300天，每天24小時(shí)連續(xù)作業(yè)。精深產(chǎn)品加工區(qū)合作方：引入具備投資能力的其他企業(yè)投資建設(shè)精深產(chǎn)品加工區(qū)。我公司對(duì)在彭州市的投資方式是以我公司作為項(xiàng)目的主要投資人，并引進(jìn)具備投資能力和合作能力的各合作企業(yè)等共同完成。項(xiàng)目建設(shè)完成后將取代現(xiàn)彭州市蔬菜批發(fā)市場(chǎng)等，滿足彭州市對(duì)外輸出18萬噸蔬菜的物流需要。經(jīng)過投資公司對(duì)彭州市及周邊輻射市縣的蔬菜、果品的生產(chǎn)、加工銷售等多方面的考察和經(jīng)營(yíng)發(fā)展的市場(chǎng)調(diào)研，公司在投資方向上做出了調(diào)整，決定在四川省彭州市實(shí)施對(duì)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的投資。通過對(duì)彭州投資環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境及蔬菜產(chǎn)銷能力的充分調(diào)研，并對(duì)成都市和彭州市的發(fā)展規(guī)劃展開了深入分析，認(rèn)為在彭州開展農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的投資是有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿涂臻g的。 第三章 投資公司 投資方本項(xiàng)目由四川投資有限公司及其全資的子公司成都?xì)庹{(diào)保鮮有限公司共同投資管理。 以產(chǎn)業(yè)化帶動(dòng)彭州市農(nóng)民增收，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高集中、高配套等原則，應(yīng)盡快建設(shè)。，可以帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增多就業(yè)機(jī)會(huì)，增加農(nóng)民收入，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。廣州江南果菜批發(fā)市場(chǎng)占地面積20萬平方米，場(chǎng)內(nèi)有3000噸蔬果冷藏庫、5萬平方米停車場(chǎng)，全國20多個(gè)省、市的蔬菜果品經(jīng)營(yíng)的蔬菜品種200多個(gè)，僅每日蔬菜成交量450—500萬公斤，占廣州市蔬菜上市量的80%左右，除供應(yīng)廣州市及珠江三角洲外，還輻射全國，部分貨源出口香港、澳門及東南亞、日本等國家和地區(qū)。新都縣、郫縣由于歷史集散習(xí)慣，大多在彭州市進(jìn)行蔬菜果品的集中，基本在彭州冷加工和包裝后外銷。一是無法實(shí)現(xiàn)對(duì)庫區(qū)溫度精確控制，其二是可能的氨瀉漏會(huì)對(duì)貯藏產(chǎn)品及周邊居民造成不良后果，其三是很難實(shí)現(xiàn)自動(dòng)控制。目前，成都市委市政府又把彭州確定為蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)市，彭州蔬菜產(chǎn)業(yè)面臨著新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。：部分建筑及園林景觀將融入中國傳統(tǒng)農(nóng)耕文化的風(fēng)格，使其具有一定農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目的功能。．停車場(chǎng)全部采用硬化的載重地面，并配備數(shù)控指揮系統(tǒng)。對(duì)擬建保鮮貯藏加工基地工程建筑部分提出初步設(shè)計(jì)方案并對(duì)保鮮技術(shù)方案，建設(shè)條件、產(chǎn)品需求預(yù)測(cè)和企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究并提出意見。 2006年8月15日，由成都市彭州市國土資源管理局、彭州市天彭鎮(zhèn)人民政府和公司所簽訂供地的“協(xié)議書”。彭州市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化辦公室是彭州市農(nóng)業(yè)的主管部門，為本研究報(bào)告提供了大量產(chǎn)地材料。公司繼2003年在彭州市成功的開發(fā)建設(shè)“成都?xì)庹{(diào)保鮮庫”后，對(duì)在彭州擴(kuò)大投資規(guī)模有了充分的信心，也為進(jìn)入彭州參與城市建設(shè)，在人力、物力和資金等方面做好了充分的準(zhǔn)備工作。通過對(duì)成都市和彭州市的發(fā)展規(guī)劃展開的深入分析，和對(duì)公司自身的參與能力做了充分估價(jià)，公司將在彭州進(jìn)行較大規(guī)模的開發(fā)和投資。匯同以上單位所提供的各方面技術(shù)資料，四川投資有限公司主持編制了本可行性研究報(bào)告。 彭州市農(nóng)業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”。 項(xiàng)目概況項(xiàng)目總占地200畝，主體建筑總面積約為4萬平方米左右，固定資產(chǎn)投資5850萬元。. 平面設(shè)計(jì)理念：：按照庫區(qū)的功能要求，總體對(duì)區(qū)域內(nèi)做到高效、節(jié)能、自動(dòng)化程度高、生產(chǎn)能力合理配套，密切結(jié)合場(chǎng)地的自然條件，合理布局動(dòng)力、水源、庫房和區(qū)內(nèi)道路，因地制宜地布置好建筑和各項(xiàng)設(shè)施，同時(shí)搞好庫區(qū)內(nèi)綠化和空氣凈化，建設(shè)集農(nóng)產(chǎn)品加工、貯藏和辦公為一體的生態(tài)庫區(qū)。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號(hào)指 標(biāo)單 位數(shù) 量備 注1建設(shè)規(guī)模氣調(diào)保鮮庫容量噸105003座2自營(yíng)產(chǎn)品方案噸15000枇 杷噸1500獼猴桃噸1500蒜子噸2500精細(xì)蔬菜類噸6000葡 萄噸1000蒜 苔噸25003總投資萬元7154固定資產(chǎn)投資萬元5850其中：建設(shè)期利息萬元117流動(dòng)資金萬元1304 其中：鋪底流動(dòng)資金萬元4024全員工作天數(shù)天/年3005全交易中心定員總數(shù)人2306主要自營(yíng)產(chǎn)品原材料用量枇 杷噸/年1575獼猴桃噸/年1575蒜子噸/年2525精細(xì)蔬菜類噸/年6120葡 萄噸/年1050蒜 苔噸/年26259運(yùn)輸量萬噸/年30470自營(yíng)運(yùn)入量萬噸/年15000自營(yíng)運(yùn)出量萬噸/年15470自營(yíng)11年總成本萬元4733平均12年銷售收入萬元6880達(dá)產(chǎn)年平均13年利稅萬元1674平均14年利潤(rùn)萬元1349平均15借款償還期年含建設(shè)期16投資回收期年稅前17投資利稅率%平均18投資利潤(rùn)率%平均19財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%稅前第二章 蔬菜產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和建設(shè)背景 彭州及周邊蔬菜產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析： 彭州蔬菜產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析彭州是全國主要的商品蔬菜生產(chǎn)基地，全國無公害蔬菜生產(chǎn)示范基地，全國蔬菜產(chǎn)業(yè)十強(qiáng)縣（市），號(hào)稱中國西部的“蔬菜城”。作為全國重要的蔬菜基地，彭州市歷史上的輝煌或?qū)⒊蔀檫^去，與山東以壽光為代表的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度相比，與陜西楊凌高科技農(nóng)業(yè)相比，與雙流區(qū)多品種及“南站蔬菜批發(fā)市場(chǎng)”的輸出輸入吞吐能力等綜合效力的優(yōu)勢(shì)相比，彭州的蔬菜產(chǎn)業(yè)已幾乎失去競(jìng)爭(zhēng)力，亟待二次振興。目前彭州市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有加工總能力約在3000噸至5000噸左右，實(shí)際需要量約在30000噸至50000噸之間，目前冷藏加工能力與市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。 全國重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品抽鮮建設(shè)情況比較公司通過對(duì)四川省、成都市農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的詳細(xì)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)四川省作為全國的農(nóng)業(yè)資源大省，成都市作為西部的經(jīng)濟(jì)中心，彭州市作為全國蔬菜生產(chǎn)基地，卻沒有一個(gè)能夠集中農(nóng)產(chǎn)品（蔬菜）保鮮貯藏、加工等場(chǎng)所，極大的限制了四川的農(nóng)產(chǎn)品（蔬菜）在國內(nèi)以及國際市場(chǎng)上的流通。 項(xiàng)目建設(shè)的意義，為產(chǎn)品反季節(jié)銷售提供保證，促進(jìn)四川省果蔬花卉生產(chǎn)由“數(shù)量型”向“效益型”的轉(zhuǎn)變，為氣調(diào)保鮮庫貯藏的優(yōu)質(zhì)果蔬產(chǎn)品提供一個(gè)良好的流通銷售渠道，推動(dòng)四川省貯藏保鮮業(yè)的發(fā)展和增強(qiáng)四川果蔬花卉產(chǎn)品在國內(nèi)、國際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力。 項(xiàng)目的必要性 項(xiàng)目對(duì)彭州市的必要性彭州市商品蔬菜生產(chǎn)預(yù)計(jì)到2010年產(chǎn)量將達(dá)到20億公斤，外銷量將達(dá)到18億公斤，將成為西部最大的“菜園子”。總之,該項(xiàng)目的實(shí)施將在很大程度上有助于使彭州從一個(gè)農(nóng)業(yè)大市轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)農(nóng)業(yè)強(qiáng)市。項(xiàng)目以先進(jìn)貯藏保鮮技術(shù)為依托，為產(chǎn)品反季節(jié)銷售提供保證，促進(jìn)彭州市及周邊縣市蔬菜產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)由“數(shù)量型”向“效益型”的轉(zhuǎn)變。四川投資有限公司系一家專業(yè)從事農(nóng)業(yè)項(xiàng)目投資開發(fā)的民營(yíng)企業(yè)，公司注冊(cè)資本2000萬元。為此公司在人力、物力和資金等多方面做好了充分的準(zhǔn)備工作，公司將在彭州進(jìn)行較大規(guī)模的開發(fā)和投資。2006年，公司經(jīng)與彭州市人民政府多次磋商后，已就由投資公司在彭州市蒙陽鎮(zhèn)牽頭建設(shè)“成都市蔬菜物流園區(qū)”的相關(guān)事宜達(dá)成意向，目前項(xiàng)目正在規(guī)劃過程中。2002年，公司下屬的子公司成都?xì)庹{(diào)保鮮有限公司在彭州市建設(shè)了首家氣調(diào)庫，加工能力1000噸，全部采用美國谷輪中央并連機(jī)組，電腦中央集中控制溫度調(diào)節(jié)，冷量集中分配。引進(jìn)的項(xiàng)目投資合作方：作為項(xiàng)目投資合作方，共同按彭州市政府的總體規(guī)劃投資蔬菜產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)。蔬菜基地建設(shè)的合作方：荷蘭中國咨詢公司，將與我公司合作引進(jìn)露地栽培技術(shù)，并共同在彭州市進(jìn)行推廣。按四班三運(yùn)轉(zhuǎn)組織生產(chǎn)，其它部分可日班工作。對(duì)工程技術(shù)人員、管理人員及關(guān)鍵崗位操作人員，要委托專業(yè)院校進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，并請(qǐng)國內(nèi)外專家講課，讓員工了解掌握國內(nèi)外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)。、排水、電力、通訊等基本公用系統(tǒng)，由彭州市政府配套鋪設(shè)（架設(shè)）到位，納入彭州市政工程大系統(tǒng)之中。 項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)條件. 資源優(yōu)勢(shì)一個(gè)現(xiàn)代化可持續(xù)發(fā)展的農(nóng)產(chǎn)品交流中心，必須依托于豐富的農(nóng)業(yè)資源，否則就是“無物可流”，在這方面彭州市具有得天獨(dú)厚的條件。. 技術(shù)優(yōu)勢(shì)目前，果蔬花卉產(chǎn)品的消費(fèi)市場(chǎng)已由“數(shù)量型”向“質(zhì)量型”轉(zhuǎn)變。從96年以來我公司技術(shù)人員參與建造了十幾座氣調(diào)庫，在此過程中不斷引進(jìn)、消化、吸收國外先進(jìn)技術(shù)與設(shè)備，建立完善了自己的具有國際先進(jìn)水平的氣調(diào)保鮮貯藏工藝設(shè)備體系。董事長(zhǎng)創(chuàng)辦、經(jīng)營(yíng)了國內(nèi)某著名的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，在管理、金融、財(cái)務(wù)、投資等方面有許多成功操盤的案例，并兼任中國金融學(xué)院客座教授。國務(wù)院發(fā)展研究中心、中科院研究所、中國農(nóng)業(yè)大學(xué)、西南農(nóng)業(yè)大學(xué)、四川農(nóng)業(yè)大學(xué)等機(jī)構(gòu)與本公司有良好的人際溝通和業(yè)務(wù)溝通。此外，未經(jīng)預(yù)冷的產(chǎn)品如直接進(jìn)入貯藏庫，也會(huì)加大冷庫的熱負(fù)荷，不能及時(shí)達(dá)到及時(shí)降溫的目的，對(duì)貯藏效果產(chǎn)生嚴(yán)重影響。本項(xiàng)目是農(nóng)產(chǎn)品采后加工項(xiàng)目，其最終的目的是把各種農(nóng)產(chǎn)品高品質(zhì)地投放到國內(nèi)和國外市場(chǎng)上去，在這之前，無論是長(zhǎng)途運(yùn)輸、深加工還是貯藏，預(yù)冷是關(guān)鍵的第一步。氣調(diào)貯藏是繼機(jī)械冷藏之后貯藏事業(yè)的一場(chǎng)革命，它把貯藏時(shí)間和貯藏質(zhì)量提高到了一個(gè)新的水平?？茖W(xué)的、合理的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)和有力的技術(shù)支持，使得歐美等國蔬菜生產(chǎn)得到了極大的發(fā)展，其蔬菜產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本在世界市場(chǎng)上極具競(jìng)爭(zhēng)力，如不能盡快改變現(xiàn)狀，加入WTO后，我國的農(nóng)副產(chǎn)品將受到?jīng)_擊，對(duì)我國的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與發(fā)展構(gòu)成嚴(yán)重的威脅。果蔬等農(nóng)產(chǎn)品保鮮貯藏的目的就是在貯期內(nèi)盡可能減緩產(chǎn)品的衰老的過程，盡可能減少在貯期內(nèi)的營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)消耗，保持產(chǎn)品原有的新鮮度。：適當(dāng)控制貯藏環(huán)境的氧和二氧化碳含量并減少乙烯等激素的含量也是降低產(chǎn)品呼吸強(qiáng)度的因素之一。這種在一定溫度、濕度下同時(shí)調(diào)整貯藏環(huán)境氣體成分的貯藏方法稱之為──氣調(diào)貯藏（Controlled Atmo