某別墅項目投資分析報告-wenkub
2022-08-29 22:08:27 本頁面
【正文】 著外來人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場的需求量會不斷增加，改變目前成交量不斷下滑的局面。二、項目SWOT分析項目優(yōu)勢(Strength)● 地塊氣質(zhì)較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區(qū)內(nèi)罕有的低容積率項目● 地塊三面環(huán)山，為狹長谷地，景觀環(huán)境優(yōu)美，可利用性強● 地塊山水齊備，是理想的風水寶地，可開發(fā)高檔次的居住物業(yè)● 地塊為凈地，地上無建筑物，可馬上進行開發(fā)● 地塊周圍沒有高層建筑物，視野開闊項目劣勢（Weakness）● 地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對居住環(huán)境造成影響● 地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會對購房者產(chǎn)生一定的心里影響● 項目周邊目前缺乏高檔次的商業(yè)配套設(shè)施● 地塊緊靠的山坡上目前有部分墳墓，如不搬遷，會對消費者造成不小的心理影響項目機會(Opportunity)● 茗山路的延伸，使得項目的交通條件更加完善● 當前奉化房地產(chǎn)市場上基本沒有與本項目別墅類產(chǎn)品競爭的樓盤，市場壓力較小● 羅蒙集團品牌在奉化影響力較強，良好的口碑與人脈資源，對于項目開發(fā)將會更有把握● 奉化經(jīng)濟發(fā)展迅猛，擁有為數(shù)不少的富人階層，高檔住宅市場擁有較多的潛在購房需求項目威脅(Threaten)● 奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對于商品套房喜好度不是很強烈，導致房地產(chǎn)市場一直處在緩慢發(fā)展的階段● 奉化城區(qū)內(nèi)有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過二手房市場流通，價格較低，將會對本項目的銷售產(chǎn)生一定的影響● 項目為別墅類產(chǎn)品，定位高檔，這使得項目客戶范圍受到很大的限制項目分析總結(jié)：根據(jù)以上對項目自身狀況、周邊環(huán)境分析及總體優(yōu)劣勢與機會、威脅的評價后，可以得出，項目整體條件較好，環(huán)境優(yōu)美，市場機會巨大，是高檔次別墅類居住物業(yè)的理想開發(fā)地塊。B、 噪音：地塊為市區(qū)內(nèi)罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無噪音污染C、 水質(zhì)：地塊目前為農(nóng)田與植被，西面有一天然小河道，總體水質(zhì)尚可。D、 土地：土地和土地周邊沒有任何污染。第二部分：奉化房地產(chǎn)市場分析一、市場總體概況奉化市的房地產(chǎn)市場發(fā)展與寧波相比一直比較緩慢，無論是房地產(chǎn)的投資額還是商品房需求量都遠遠低于寧波市其他縣市。此外隨著奉化市政府出臺新的城市規(guī)劃，奉化將會迎來一個新的發(fā)展時期，這對于房地產(chǎn)市場來說也是一個新的機遇。在05年的宏觀調(diào)控后，市中心區(qū)域的房地產(chǎn)市場受到沉重的打擊，市場一直萎靡不振，再加上市場需求量一直不大，因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在2005年就已經(jīng)開盤，像陽光茗都2期、陽光水岸都已經(jīng)是準現(xiàn)房銷售了。總體市場特征表現(xiàn)為: 一、市場上產(chǎn)品類型接受度來說，落地房多層小高層?；具€是以平層為主，復式、挑高等戶型市場上還比較稀缺。另有一些小別墅類項目分布在各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)里，檔次較低。目前溪口最好的別墅區(qū)――梅齡山莊，有網(wǎng)球場、籃球場、游泳池作為區(qū)內(nèi)配套，也有物業(yè)管理和安保系統(tǒng)。目前奉化別墅存在的問題有：容積率高（如天星武嶺園、武嶺盛世）；性質(zhì)不純粹；物業(yè)管理水平低；景觀及配套差。車庫（位）設(shè)置欠缺，多為簡易型的室外車庫（位），還有就是產(chǎn)品的其他細節(jié)上并未形成獨特的亮點。C、天星武嶺園開發(fā)商：天星房地產(chǎn)開發(fā)公司 項目位置：奉化溪口中興路 戶數(shù)：聯(lián)排216戶 面積范圍：158178平方米 均價：2500元/平方米左右 推出時間：2002年 交付時間：2004年4月 銷售情況：100%D、武嶺盛世開 發(fā) 商：天星房地產(chǎn)開發(fā)公司 項目位置：溪口玉泰鹽鋪 戶 數(shù)：聯(lián)排38戶
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