【正文】 帶線、以線促面，推動全省城鎮(zhèn)體系網(wǎng)絡(luò)發(fā)展。經(jīng)過20多年的改革開放，制約我國城市化的政策、制度障礙正在逐步消除，經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)也取得了巨大成就。二期項目選擇春末夏初開工，自然氣候條件較佳，便于施工組織。完成文教區(qū)的商業(yè)配套，形成公司商品住宅的持續(xù)開發(fā)，使鳳凰城南部區(qū)形成一個滿足一定經(jīng)濟效益規(guī)模的、生活配套較完善成熟的居住社區(qū)。鳳凰城二期開發(fā)項目策劃案第一部分：鳳凰城二期項目開發(fā)介紹一、 鳳凰城二期項目概況二、鳳凰城二期開發(fā)的現(xiàn)實意義三、鳳凰城二期項目策劃的工作重點四、二期開發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排第二部分：鳳凰城二期開發(fā)的市場策劃一、項目開發(fā)面臨的市場環(huán)境（一）宏觀市場環(huán)境城市化與國內(nèi)郊區(qū)大樓盤的發(fā)展趨勢濟南新城區(qū)總體規(guī)劃與東部產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃（二）微觀市場：區(qū)域自身建設(shè)條件關(guān)于項目周邊區(qū)域的建設(shè)情況鳳凰城周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體調(diào)查（1） 濟南高新區(qū)：（2） 出口加工區(qū)：山東建筑工程學(xué)院專題調(diào)查（1） 新校區(qū)規(guī)劃和建設(shè)計劃（2） 現(xiàn)校區(qū)教職工住房情況（3） 周邊商業(yè)設(shè)施調(diào)查濟南郊區(qū)樓盤、類似競爭樓盤的調(diào)查（1） 濟南國科：（2） 加洲花園：（3） 文昌山莊：（三）市場需求和產(chǎn)品調(diào)查濟南居民住房需求概況國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)先進城市郊區(qū)樓盤與建筑創(chuàng)新調(diào)查（1） 滬蘇杭郊區(qū)：（2） 珠江三角洲：（3） 京津地區(qū)：二、鳳凰城二期項目的市場定位（一）目標(biāo)消費市場定位（二）建筑產(chǎn)品定位（三）本區(qū)項目在鳳凰城綜合開發(fā)項目中的角色與作用三、鳳凰城二期項目的規(guī)劃建議（一）景觀建筑規(guī)劃在本區(qū)應(yīng)考慮的因素（二）本區(qū)規(guī)劃可能的功能區(qū)設(shè)想（三）本區(qū)規(guī)劃指標(biāo)建議四、鳳凰城二期項目的建筑策劃構(gòu)想（一）建筑類型及其組合比例（二）景觀與建筑風(fēng)格（三）建筑戶型與面積設(shè)計五、鳳凰城二期項目的規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計要求（構(gòu)想）（一）鳳凰城二期項目的規(guī)劃設(shè)計要求（二）鳳凰城二期項目的規(guī)劃設(shè)計要求六、鳳凰城二期的市場推廣策略（框架）第一部分：鳳凰城二期項目開發(fā)策劃工作說明一、鳳凰城二期項目概況：位于鳳凰山北坡，處在文教區(qū)（西區(qū)）與起步區(qū)之間，中心區(qū)之南。三、鳳凰城二期項目策劃的工作重點：確定二期項目的功能性（角色）要求滿足該功能的二期項目開發(fā)的建筑品類二期建筑各品類的特征提煉與描述各品類的量化組合設(shè)計各品類的建筑組合與已建成區(qū)的功能性銜接與融合各類建筑產(chǎn)品消費群體的定位建筑的開發(fā)計劃初步籌措二期項目市場推廣的框架性計劃：四、二期開發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排：二期項目運作的工作計劃簡表：序號工作事項時間執(zhí)行人協(xié)助1一期花園洋房參照時間1．1開盤02．12月底1．2交房03．3．11．3計劃銷售時間03．62二期項目開發(fā)工作安排2．1項目調(diào)研02．910．152．1．1周邊調(diào)研2．1．2建工、市中心代表樓盤2．1．3相關(guān)部門走訪（確定調(diào)查方向、區(qū)域）10．1415辦公室（車）2．1．4確定調(diào)查方案10．17辦公室2．1．5濟南郊區(qū)樓盤10．18192．1．5高新區(qū)10．2123辦公室2．1．6周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)10．24辦公室2．2先進城市考察（根據(jù)各市具體情況確定）10．2510．312．3資料信息整理，提交市場報告11．162．4市場策劃研討與報告編寫11．1122．5策劃方案（討論）11．132．6項目方案確定11．202．7項目報批手續(xù)11月底2．8規(guī)劃設(shè)計委托12．13規(guī)劃設(shè)計3．1規(guī)劃設(shè)計方案 12．1—03．2．13．1建筑方案03．34項目施工03．3月底5項目銷售03．5月計劃設(shè)計說明：充分考慮一期項目施工與銷售進度安排。項目整體開發(fā)計劃可在前期工作確定的基礎(chǔ)上按序合理安排。2000年人均國民生產(chǎn)總值已超過800美元，%。在強化濟南、青島兩特大城市龍頭帶動作用的同時，到２０１０年，淄博、煙臺、濰坊、濟寧等城市要爭取跨入特大城市行列；有３０個左右的縣市城市人口達(dá)到２０萬到５０萬；有１００個左右的中心鎮(zhèn)所在地人口達(dá)到５萬人?！　∥髋R泉路，北接中心區(qū)環(huán)線，東鄰起步區(qū)的洋房北區(qū)，中間有一河溝自東南向西北方向蜿蜒而過。根據(jù)高新區(qū)的規(guī)劃來看，本區(qū)用地規(guī)劃主要滿足于其核心——高新科技，住宅用地規(guī)劃的很少。在科技園區(qū)建設(shè)達(dá)到一定成熟度后，可以預(yù)見高新區(qū)或附件區(qū)域?qū)幸粋€住宅開發(fā)的小高潮，這個機會預(yù)計會出現(xiàn)在2年后。總之，東部發(fā)展會在實實在在的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展的驅(qū)動下會迅猛發(fā)展，將會成為濟南市最具活力和發(fā)展動力的一區(qū)。重點建設(shè)以金融、中介服務(wù)、行政辦公、文化娛樂、IT行業(yè)為主的辦公用房?，F(xiàn)有一個軟件產(chǎn)業(yè)基地，三個軟件園分園，一個軟件學(xué)院和八個軟件人才培訓(xùn)基地。該院2001年計劃內(nèi)招生500人，2002年計劃內(nèi)招生3000人，5年達(dá)到入校生10000人。該區(qū)規(guī)劃有建面40萬平米的住宅小區(qū)——東方家園。廠房8萬平米，倉儲23萬平米。前該區(qū)由商用辦公間在售，起價在2300元/平米左右?！吧镝t(yī)藥園區(qū)以三株工業(yè)集團產(chǎn)品為主任，發(fā)展生物制品及新藥、新醫(yī)藥中間體。家電系列產(chǎn)品：依托小鴨電器集團，以生產(chǎn)全自動洗 衣機為主，開辟多品種、多規(guī)格、多系列的家電產(chǎn)品。計劃從2003年3月起，土地200畝，投資3200萬美元。但該區(qū)存在拆遷問題，建設(shè)條件較差，估計12年內(nèi)不會啟動。其中A座為五星級酒店、B座為高檔寫字樓、C座為綜合樓。該廣場集酒店、辦公、商場、銀行、證券、會議、娛樂等多功能于一體，已于9月19日在高新區(qū)破土動工。3．5房地產(chǎn)開發(fā)公司調(diào)查（1）美港湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：是由美國賽富集團與美景湖實業(yè)發(fā)展有限公司及濟南高新區(qū)國有資本營運公司于02年9月合資注冊成立。計劃從2003年3月起，在200畝土地上投資3200萬美元完成開發(fā)建設(shè)，建成設(shè)計先進、環(huán)境優(yōu)美、配置齊全、格調(diào)高雅的豪華商居小區(qū)。由于二期開發(fā)預(yù)見工學(xué)院新校區(qū)的特殊關(guān)聯(lián)性，特進行建工學(xué)院的專題調(diào)查。03年將有一萬人進駐新校區(qū)。學(xué)院教職工購房可能存在一定的政策補助或市場優(yōu)惠，但目前大多數(shù)教職工仍眷戀便利的市區(qū)。該路段長約700米，主要為山東建筑工程、山師、山藝等院校學(xué)生和周邊居民服務(wù)。濟南郊區(qū)樓盤、類似競爭樓盤的調(diào)查5．1濟南國科：◇◇概況：國科國際高爾夫廣場是北京國科集團在山東齊河經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)征地3000畝，投資18億元人民幣，開發(fā)的集運動、娛樂、度假、休閑、居住于一體的項目，它包括國科國際高爾夫別墅，國科國際高爾夫球場，國科酒店與國科健身娛樂城三個部分?！?◇營銷宣傳：4W親水時尚社區(qū)；國際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)5S◇◇社區(qū)配套：18洞72標(biāo)準(zhǔn)桿國際級標(biāo)準(zhǔn)球場；五星級園林式酒店和健身娛樂城；雙語學(xué)校、幼兒園、大型超市、快餐廳等5．3文昌山莊：（三）市場需求和產(chǎn)品調(diào)查濟南居民居住需求概況調(diào)查（詳見附件五）濟南東部住宅需求調(diào)查，為隨機抽樣總體狀況認(rèn)知調(diào)查。80130的戶型面積選擇高達(dá)88%，可以看到適中實用戶型面積仍是普通公眾對住宅市場的主要需求。14%的被調(diào)查者選擇了30~40萬的住房總價。但有一個基本問題應(yīng)充分考慮，即交通。（二）建筑產(chǎn)品定位：花園洋房、中高檔公寓房、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)設(shè)施等（三）本區(qū)項目在鳳凰城綜合開發(fā)項目中的角色與作用三、鳳凰城二期項目的規(guī)劃建議（一）景觀建筑規(guī)劃在本區(qū)應(yīng)考慮的因素（二）本區(qū)規(guī)劃可能的功能區(qū)設(shè)想：（三）本區(qū)規(guī)劃指標(biāo)建議四、鳳凰城二期項目的建筑策劃構(gòu)想（一）建筑類型及其組合比例