【正文】 賃、涉外房屋租售、寫字樓租售、二手房買賣、調(diào)差安家、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估與咨詢、衍生事業(yè)的發(fā)展（代辦房地產(chǎn)交易手續(xù)、搬家服務(wù)、房屋裝飾…）美聯(lián)物業(yè)成立于1973 年，一直為本港居民提供住宅及工商鋪之物業(yè)代理服務(wù)，多年來(lái)積極擴(kuò)展，分行遍布港、九、新界，美聯(lián)物業(yè)于一九九五年六月八日在香港聯(lián)合交易所掛牌上市，是香港首間及唯一物業(yè)代理上市公司(香港聯(lián)交所編號(hào)：1200 )。另外，集團(tuán)1997年引入內(nèi)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，并積極發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)－美聯(lián)數(shù)碼網(wǎng)，提供最新地產(chǎn)資訊，大力發(fā)展數(shù)碼代理、數(shù)碼廣場(chǎng)CyberMall 、數(shù)碼拍賣、數(shù)碼按揭、數(shù)碼保險(xiǎn)等服務(wù)，將業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展至電子商貿(mào)?，F(xiàn)已經(jīng)進(jìn)入了9個(gè)城市，在全國(guó)范圍內(nèi)擁有300家直營(yíng)連鎖店和近200家社區(qū)協(xié)作店。在業(yè)內(nèi)最早采用直營(yíng)和連鎖加盟特許經(jīng)營(yíng)模式，目前已先后在上海、天津、上海、南京、杭州、寧波、溫州、蘇州開(kāi)設(shè)了分公司，在太原發(fā)展了特許加盟商。與此同時(shí)，中原亦將眼光投向廣闊的中國(guó)大陸市場(chǎng)，積極拓展國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)，于1992年、1994年于分別在上海、廣州、北京成立了分公司；1997年，中原進(jìn)一步擴(kuò)大在國(guó)內(nèi)的分行網(wǎng)絡(luò)，借著“九七回歸”這一有利形勢(shì)，成立了深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司，借助深港兩地緊密連接的經(jīng)濟(jì)走廊，積極開(kāi)拓深圳的房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)和開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)中介服務(wù)直營(yíng)店。所以，在如此大的市場(chǎng)空間內(nèi)，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)沒(méi)有真正意義上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，還是一個(gè)需要不斷發(fā)展、不斷創(chuàng)新的行業(yè)。我們將采用全球最容易成功、最具有戰(zhàn)略擴(kuò)張意義的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式――特許經(jīng)營(yíng)發(fā)展遍布深圳和全國(guó)范圍內(nèi)目標(biāo)城市的連鎖店網(wǎng)絡(luò)特許經(jīng)營(yíng)指特許者將自己所擁有的商標(biāo)、商號(hào)、產(chǎn)品、專利、專有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)模式等以特許經(jīng)營(yíng)合同的形式授予被特許者使用，被特許者按合同規(guī)定，在特許者統(tǒng)一的業(yè)務(wù)模式下從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并向特許者支付相應(yīng)費(fèi)用。Internet作為全球最大的計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，其發(fā)展是呈爆炸性的，它將超越傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，而成為二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)最高的增長(zhǎng)點(diǎn)。進(jìn)入９０年代后，隨著政府經(jīng)濟(jì)支持的減少，Internet的商業(yè)化趨勢(shì)增強(qiáng)，一些提供商業(yè)性在線服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者紛紛加入Internet，可見(jiàn)在浩如煙海的Internet網(wǎng)絡(luò)中，商業(yè)用戶將成為未來(lái)的主導(dǎo)。當(dāng)買賣雙方都有交易意向時(shí)，雙方可以自由見(jiàn)面談判，實(shí)現(xiàn)交易的真正公開(kāi)、公正、公平。因此，公司將利用長(zhǎng)期從事中介服務(wù)的自身優(yōu)勢(shì)，給顧客提供最大的幫助。當(dāng)然這些只是傳統(tǒng)看房方式弊端的一部分，在給客戶帶來(lái)不便的同時(shí)也給房產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)員、房東等帶來(lái)不便，這些問(wèn)題表明了必須有一種嶄新的、與眾不同的方式來(lái)解決這種傳統(tǒng)看房所帶來(lái)的許多不便和四處奔波煩惱。顧客購(gòu)房租房時(shí)，先在網(wǎng)上通過(guò)全景看房篩選出自己感興趣的房子，再上門去看房，能大大提高實(shí)地看房的成功率；全天候的看房模式，使客戶在任何時(shí)間任何地點(diǎn)直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或本地查房看房，減少了業(yè)務(wù)員及客戶無(wú)效看房的次數(shù)，極大地節(jié)省了客戶和業(yè)務(wù)員時(shí)間，大大提高了工作效率和客戶滿意度。因此，對(duì)于本項(xiàng)目而言，如何去運(yùn)作、如何去實(shí)施和發(fā)展便成為了今后是否能成功的關(guān)鍵。1）、完成公司的工商注冊(cè)、稅務(wù)登記，組織一個(gè)合法的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。行政財(cái)務(wù)部；BR p對(duì)公司總部、連鎖店體系進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管及協(xié)助，運(yùn)用財(cái)務(wù)分析幫助直營(yíng)店、加盟店洞悉自己的財(cái)務(wù)狀況，并提供相應(yīng)的指導(dǎo)性建議，同時(shí)協(xié)調(diào)公司總部、連鎖店體系內(nèi)以及員工之間的關(guān)系。服務(wù)部；為直營(yíng)店、加盟店提供開(kāi)店協(xié)助、入門輔導(dǎo)，以及對(duì)正式營(yíng)運(yùn)中相關(guān)問(wèn)題建議解決方案；解決公司總部、連鎖店體系經(jīng)營(yíng)及業(yè)務(wù)過(guò)程中不可避免或?qū)⒁l(fā)生的法律事務(wù)，保護(hù)公司總部、直營(yíng)店和加盟店利益不受侵害，維護(hù)連鎖店體系的權(quán)益。建立面向客戶的網(wǎng)上交流平臺(tái)，讓客戶更好的與企業(yè)形成互動(dòng)，提供在線的疑問(wèn)解答、專家建議、客戶俱樂(lè)部、BBS論談等等；4）、在深圳開(kāi)設(shè)5個(gè)的直營(yíng)店，培養(yǎng)60名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人由專業(yè)企劃公司設(shè)計(jì)企業(yè)形象規(guī)范手冊(cè)，制定連鎖店裝修、辦公用品的設(shè)計(jì)方案，確保所有連鎖店都是統(tǒng)一視覺(jué)效果，樹(shù)立公司在公眾中的品牌形象；制定一套完整的連鎖店管理制度，以保證經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有序進(jìn)行；針對(duì)不同的中介服務(wù)內(nèi)容，總結(jié)一套規(guī)范的業(yè)務(wù)操作流程，標(biāo)準(zhǔn)的合同表格設(shè)計(jì)，已便提高工作效率、信息資源的利用率和節(jié)省操作時(shí)間，從而提升業(yè)績(jī)；建立信息管理系統(tǒng)，搜集和整理現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息資源并錄入系統(tǒng)，開(kāi)發(fā)新的信息收集渠道，制定商業(yè)信息的管理制度和保密制度 ；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的招聘、培訓(xùn)、試用和聘用，進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，完善績(jī)效考核體系；將每個(gè)店都打造成推廣公司特許經(jīng)營(yíng)體系的樣板店；發(fā)展階段，為期12個(gè)月。為保證上述目標(biāo)的圓滿完成，本計(jì)劃已詳細(xì)將工作進(jìn)行安排。本階段公司應(yīng)該注意以下各個(gè)方面：1）、增租500┫的辦公場(chǎng)地以改善辦公條件和提升企業(yè)形；2）、更換服務(wù)器以滿足數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)；3）、增加一些的新崗位，讓公司組織更合理、更完善；4）、人力資源培訓(xùn)部應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)和指導(dǎo)，讓所有員工都掌握熟練的業(yè)務(wù)技能，在公司有成就感，并得到公司和同事的認(rèn)同；5）、隨著公司組織機(jī)構(gòu)的增設(shè)和員工隊(duì)伍的不斷壯大，行政財(cái)務(wù)部更應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)員工的管理，財(cái)務(wù)監(jiān)管也要加大力度；6）、根據(jù)業(yè)務(wù)的需要購(gòu)置辦公車輛；七、財(cái)務(wù)分析 基礎(chǔ)建設(shè)階段1）、投資預(yù)算總部的建設(shè)投資預(yù)算：名稱 計(jì)價(jià)方式 數(shù)量 金額（元）總部注冊(cè) 專業(yè)公司協(xié)助注冊(cè) 25000聘請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 6000元/年?人 3人18000聘請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師 6000元/年?人 3人 18000小計(jì) 61000注：以上持牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)估價(jià)師有可能未全職）名稱 計(jì)價(jià)方式 數(shù)量 金額（元）總部固定資產(chǎn)投資預(yù)算辦公場(chǎng)地押金 35元/┫ 250┫ 8750場(chǎng)地裝修 100000辦公桌椅 700元/套 30 21000會(huì)議臺(tái) 3000元/套 1 3000服務(wù)器 30000元/臺(tái) 1 30000主機(jī) 10000元/臺(tái) 1 10000個(gè)人辦公電腦 4000元/臺(tái) 12 48000復(fù)印機(jī) 12000元/臺(tái) 1 12000掃描儀 2000元/臺(tái) 1 2000BR p普通打印機(jī) 400元/臺(tái) 2 800圖片打印機(jī) 2500元/臺(tái) 1 2500傳真機(jī) 1500元/臺(tái) 2 3000電腦軟件 25000元/套 1 25000電話安裝 800元/臺(tái) 10 8000攝影機(jī) 12000元/臺(tái) 2 24000小計(jì) 298050折舊 289300元按三年折舊，平均每月計(jì)提8040元總部的人員及工資計(jì)劃：名稱 計(jì)價(jià)方式 數(shù)量 金額（元）總部每月辦公人員工資總經(jīng)理 6500元/人 1人 6500副總經(jīng)理 4500元/人 1人 4500部門經(jīng)理 3800元/人 7人 26600企劃專員 3500元/人 1人 3500培訓(xùn)專員 3500元/人 2人 7000IT專員 3500元/人 2人 7000房地產(chǎn)估價(jià)師 3000元/人 1人 3000業(yè)務(wù)專員 2000元/人 3人 6000法律專員 2000元/人 1人 2000會(huì)計(jì)和出納 2000元/人 2人 4000客服人員 2000元/人 4人 8000文員 1500元/人 1人 1500評(píng)估業(yè)務(wù)員 1000元/人 2人 2000小 計(jì) 81600總部辦公費(fèi)用計(jì)劃：項(xiàng)目 計(jì)價(jià)方式 數(shù)量 金額（元）總部每月辦公費(fèi)用辦公場(chǎng)地租金 35元/┫ 250┫ 8750服務(wù)器托管 5000元/月 1月 5000電話費(fèi) 500元/臺(tái) 10臺(tái) 5000上網(wǎng)寬帶 1200元/條 1條 1200辦公用品 7250元/月 1月 7250水電管理費(fèi) 3000元/月 1月 3000午餐費(fèi) 4800元/月 1月 4800小計(jì) 35000直營(yíng)店投資預(yù)算：項(xiàng)目 計(jì)價(jià)方式 數(shù)量 金額（元）單個(gè)直營(yíng)店固定資產(chǎn)投資預(yù)算鋪面押金 250元/┫ 50┫ 12500鋪面裝修 25000連鎖店注冊(cè) 2000訂做辦公桌椅 3000元/套 1套 3000電腦及周邊設(shè)備 30000元/套 1套 30000BR p中介應(yīng)用軟件 5000元/套 1套 5000電話、網(wǎng)絡(luò)初裝 3000元/戶 1戶 3000空調(diào) 4000元/臺(tái) 1臺(tái) 4500其它設(shè)備 5000合計(jì) 90000折舊 77500按三年計(jì)提折舊，平均每月2150元直營(yíng)店辦公費(fèi)用計(jì)劃：名項(xiàng)目 比例加盟業(yè)務(wù)利潤(rùn)分配 業(yè)務(wù)專員提成 加盟收入5%管理人員提成 加盟收入2%其它部門獎(jiǎng)金 加盟收入3%稅收